Jeśli posiadasz firmę i chcesz ją rozbudować lub wyremontować, prawdopodobnie będziesz musiał uzyskać komercyjną pożyczkę pod zastaw nieruchomości. Kredyty te różnią się od innych rodzajów kredytów dla małych firm, funkcjonując bardziej podobnie do hipoteki mieszkaniowej.
- Komercyjne kredyty hipoteczne wyjaśnione
- Typy komercyjnych kredytów hipotecznych
Komercyjne kredyty na nieruchomości wyjaśnione
Tak jak przy zakupie domu i zaciąganiu kredytu hipotecznego, możesz również zaciągnąć kredyt hipoteczny przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Pożyczki na nieruchomości komercyjne pozwalają firmom na zakup lub renowację nieruchomości i sfinansowanie tego poprzez pożyczkę. Większość kredytów na nieruchomości komercyjne wymaga, aby nieruchomość była zajmowana przez właściciela, co oznacza, że firma musi fizycznie zamieszkiwać w co najmniej 51% budynku. Jeśli nieruchomość nie będzie w większości zamieszkana przez właściciela, kredytobiorcy mogą poszukać kredytu inwestycyjnego.
Kredyty te mogą być wykorzystywane przez różne firmy do finansowania różnych rodzajów nieruchomości, w tym: budynków biurowych, centrów handlowych, apartamentowców, hoteli, restauracji lub budynków przemysłowych. W zależności od tego, jaki rodzaj nieruchomości jest finansowany i jaki kredytodawca jest używany, warunki i stawki na tych kredytów mogą się znacznie różnić (zobacz nasz przewodnik na temat średnich komercyjnych stóp procentowych pożyczek nieruchomości dla lepszego pomysłu). Na przykład, zaliczki na nieruchomości komercyjnych może wynosić od 10% do 50% lub więcej, z terminami spłaty tak krótkie, jak pięć lat i tak długo, jak 25. Niektóre pożyczki są w pełni amortyzowane, podczas gdy inne mogą mieć płatności tylko odsetki z ostatecznej płatności balonu na koniec okresu. Stopy procentowe mogą być stałe lub zmienne.
Types of Commercial Real Estate Loans
Różne komercyjne kredyty nieruchomości istnieją od kredytów bankowych do kredytów SBA do kredytów pomostowych. We take a look at some of these options below.
Traditional Commercial Mortgage
Most banks and other lenders provide commercial real estate loans for a variety of properties, including office buildings, industrial buildings, multi-family units and retail centers. W większości przypadków, nieruchomość będzie musiała być zamieszkana przez właściciela.
Podobnie jak w przypadku hipoteki mieszkaniowej, kredyt komercyjny będzie zabezpieczony przez nabywaną nieruchomość. Poza tym, warunki różnią się znacznie w zależności od kredytodawcy. Niektóre banki udzielają kredytów z pełną amortyzacją, z długim okresem spłaty do 25 lat i wskaźnikiem LTV do 80%. Inne banki mogą oferować pożyczki tylko na procent z okresem spłaty 10 lat i wskaźnikiem LTV do 65%. Generalnie jednak, trudniej jest zakwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego niż do innych rodzajów kredytów na nieruchomości komercyjne. Banki chcą widzieć kredytobiorców z dobrym kredytem osobistym, silnym biznesem i niskim wskaźnikiem pokrycia obsługi długu. Stopy procentowe są zazwyczaj w granicach kilku punktów procentowych od głównej stopy procentowej, takiej jak Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7(a) Loan
Szczytowa pożyczka Small Business Administration, pożyczka 7(a), może być używana do zakupu ziemi lub budynków, budowy nowych nieruchomości lub renowacji istniejących nieruchomości, pod warunkiem, że nieruchomość będzie zamieszkana przez właściciela. W ramach tego programu można pożyczyć do 5 milionów dolarów za pośrednictwem powiązanego z SBA pożyczkodawcy. Maksymalne dozwolone stopy procentowe dla tego programu oparte są na WSJ Prime Rate plus marża w wysokości kilku punktów procentowych. Oprocentowanie może być stałe, zmienne lub stanowić kombinację obu tych form. Okresy spłaty dla pożyczek 7(a) na zakup nieruchomości mogą wynosić do 25 lat. Pożyczki te są w pełni zamortyzowane, co oznacza, że każda miesięczna płatność będzie taka sama do momentu spłaty pożyczki.
SBA 504 Loan
Poza programem 7(a), SBA oferuje pożyczki specjalnie dla nieruchomości zamieszkałych przez właściciela lub długoterminowych zakupów sprzętu. Pożyczki te, zwane pożyczkami 504, składają się w rzeczywistości z dwóch różnych pożyczek: jednej od Certyfikowanej Firmy Rozwojowej (CDC) do 40% kwoty pożyczki i jednej od banku na 50% lub więcej kwoty pożyczki. Ty, jako pożyczkobiorca, będziesz odpowiedzialny za wpłacenie co najmniej 10% zaliczki. Część CDC pożyczki może wynieść do 5 do 5,5 miliona dolarów, co oznacza, że cały finansowany projekt może wynieść 10 milionów dolarów lub więcej. Powinieneś dążyć do sfinansowania co najmniej $350,000 poprzez pożyczkę 504.
Oprocentowanie pożyczek CDC opiera się na stopach skarbowych Stanów Zjednoczonych i jest stałe, gdy otrzymasz pożyczkę. Przez cały 2017 rok stopy te wahały się między 4% a 5%. Oprocentowanie pożyczki bankowej jest zazwyczaj zmienne. Jeśli korzystasz z pożyczki na zakup nieruchomości, maksymalny okres kredytowania wynosi 20 lat. Podobnie jak pożyczki 7(a), te pożyczki są w pełni amortyzowane.
Kredyty konsorcjalne/CMBS
Kredyty konsorcjalne to komercyjne kredyty hipoteczne, które są łączone razem i sprzedawane inwestorom na rynku wtórnym. Ponieważ kredyty te są sekurytyzowane, zachowują się one nieco inaczej niż tradycyjne kredyty na nieruchomości komercyjne. Główne różnice dotyczą przedpłat i zarządzania kredytem, a także elastyczności, jaką masz w negocjowaniu warunków kredytu. Minimalna kwota, którą sfinansuje większość kredytodawców conduit wynosi od 1 mln USD do 3 mln USD. Większość kredytów typu conduit ma okres spłaty od 5 do 10 lat z 20- do 30-letnim okresem amortyzacji. Oznacza to, że każda miesięczna płatność będzie taka sama, aż do końcowej płatności balonowej na koniec okresu kredytowania. Oprocentowanie kredytów inwestycyjnych jest zazwyczaj stałe i niższe niż oprocentowanie tradycyjnych kredytów hipotecznych.
Komercyjne kredyty pomostowe
Jak sama nazwa wskazuje, kredyty pomostowe są wykorzystywane do „wypełnienia luki” do czasu, gdy długoterminowe finansowanie może być zabezpieczone dla nieruchomości komercyjnej. W niektórych przypadkach, pożyczkodawca udzielający długoterminowej pożyczki będzie również udzielał pożyczki pomostowej na nieruchomości. Większość kredytów pomostowych ma bardzo krótkie terminy, zazwyczaj od sześciu miesięcy do dwóch lat, a wiele z nich nie jest amortyzowanych (tj. płatności tylko odsetki z płatności balonu na końcu). Oprocentowanie kredytów pomostowych jest o kilka punktów procentowych wyższe od rynkowej stopy procentowej.
Jak łatwo jest się zakwalifikować do kredytu pomostowego zależy od kredytodawcy. Większość pożyczkodawców nie przyjmuje podejścia one-size-fits-all, zamiast tego oceniając unikalną sytuację pod ręką. Z tego powodu, wielu kredytobiorców użyje kredytu pomostowego do renowacji nieruchomości, która nie kwalifikowałaby się do tradycyjnej hipoteki przed jej sprzedażą lub uzyskaniem długoterminowego finansowania. Kolejną zaletą kredytów pomostowych jest stosunkowo niska wymagana zaliczka – zazwyczaj pomiędzy 10% a 20%. Dla porównania, wiele tradycyjnych komercyjnych kredytów hipotecznych wymagają 20% do 35% zaliczki. Kredyty pomostowe również zamykają się szybciej niż konwencjonalne kredyty nieruchomościowe.
Kredyty miękkie i twarde
Kredyty twarde są bardzo podobne do kredytów pomostowych, z podstawowymi różnicami polegającymi na tym, że większość kredytów twardych jest udzielana przez prywatne firmy i istnieją wyższe wymagania dotyczące zaliczki. Podobnie jak kredyty pomostowe, pożyczki twarde mają krótkie terminy, wyższe stopy procentowe i płatności tylko odsetkowe. Są one również łatwiejsze do zakwalifikowania się i szybsze do sfinansowania niż tradycyjna hipoteka. W wielu przypadkach, mogą one finansować szybciej niż kredyt pomostowy.
Miękkie pożyczki pieniężne są hybrydą pomiędzy twardą pożyczką pieniężną a tradycyjną hipoteką. W przeciwieństwie do twardych pieniędzy, miękkie pieniądze kredytodawców będzie umieścić większą wagę na swojej zdolności kredytowej i siły swojej aplikacji. Oznacza to, że otrzymasz niższe oprocentowanie, niższą zaliczkę i dłuższe okresy spłaty niż przy pożyczce typu hard money. Podobnie jak w przypadku twardych kredytów, kredyty preferencyjne są również szybkie do zamknięcia. Mogą one być dobrą opcją dla kredytobiorców, którzy muszą szybko przenieść się na nieruchomość, ale nie chcą płacić wysokich stóp procentowych, które są związane z twardymi pieniędzmi lub kredytem pomostowym.