Co to jest proces oceny ryzyka?
Więc czego szukają underwriterzy? Muszą przeanalizować twój IPAC – dochód, majątek, aktywa i kredyt – cztery kluczowe filary każdego zatwierdzenia kredytu hipotecznego.
Przejrzyjmy każdy z nich, abyś zrozumiał, co dzieje się podczas underwriting.
Dochód
Pierwszą rzeczą, jaką underwriterzy muszą wiedzieć, jest to, ile masz dochodu i jak regularnie on wpływa. Jest to ogromny czynnik w swojej zdolności do płacenia kredytu hipotecznego.
Istnieją trzy rodzaje dokumentów, o które pożyczkodawca zazwyczaj prosi w celu weryfikacji dochodu:
- Twoje W-2 z ostatnich 2 lat
- Twoje dwa najnowsze odcinki wypłaty
- Twoje dwa najnowsze wyciągi bankowe
Jeśli jesteś samozatrudniony lub masz więcej niż 25% własności w przedsięwzięciu biznesowym, pożyczkodawca będzie wymagał innej dokumentacji. Wymagania mogą się różnić w zależności od rodzaju pożyczki, o którą się ubiegasz, ale są to niektóre z powszechnie wymaganych dokumentów:
- K-1s
- Bilanse
- Rachunki zysków i strat
- Wszystkie strony i harmonogramy biznesowych i osobistych deklaracji podatkowych
W tym momencie procesu, underwriterzy będą również weryfikować twoje zatrudnienie.
Własność
Podczas gdy proces oceny wiarygodności kredytowej ma miejsce, kredytodawca zamówi wycenę domu, który chcesz kupić. Jest to często wymagane przy refinansowaniu, jeśli wartość nie może być zweryfikowana w inny sposób, i jest zawsze wymagane przy zakupie domu.
Cel wyceny jest dwojaki: chroni cię przed przepłacaniem, gdy kupujesz dom, i chroni pożyczkodawcę i inwestora (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, itp.) przed pożyczaniem więcej niż wartość domu.) przed pożyczaniem więcej niż wartość domu.
Ponieważ dom służy jako zabezpieczenie pożyczki, konieczne jest, aby inwestor był w stanie odzyskać zainwestowany kapitał, jeśli pożyczkobiorca nie wywiązuje się z umowy pożyczki. Innymi słowy, pożyczkodawca chce mieć pewność, że jeśli nie wywiążesz się z umowy, pożyczkodawca może sprzedać dom, aby odzyskać to, co jesteś winien na pożyczkę hipoteczną. Z tego powodu, kredytodawcy nie pozwolą ci pożyczyć więcej pieniędzy niż dom jest wart.
Aktywa
Anderwriterzy będą również patrzeć na wszelkie zapisane aktywa, które możesz mieć, takie jak konta czekowe i oszczędnościowe, akcje, obligacje i wpływy ze sprzedaży przedmiotów. Kiedy underwriter sprawdza twoje aktywa, upewnia się, że pieniądze są rzeczywiście twoje, a nie tylko pożyczone od kogoś innego.
Twój underwriter może również sprawdzić, czy masz gotówkę dostępną na rezerwy. Rezerwy są mierzone w kategoriach liczby miesięcy, w których mógłbyś dokonać płatności hipotecznych, gdybyś stracił dochody.
Niektóre programy pożyczkowe wymagają rezerw. Nawet jeśli nie są one obowiązkowe, posiadanie rezerw zwiększa prawdopodobieństwo zatwierdzenia, ponieważ pokazuje, że jesteś przygotowany na odpowiedzialność finansową związaną z posiadaniem domu.
Kredyt
Wykonawcy biorą pod lupę twoją historię kredytową. Pamiętaj, kiedy byłeś w szkole i nauczyciele grozili, że wpiszą twoje złe zachowanie do twojego stałego rejestru? Okazuje się, że jako osoba dorosła, Twoja historia kredytowa jest najbliższą rzeczą do trwałego zapisu, który życie ma do zaoferowania.
Agenci ubezpieczeniowi chcą oczywiście wiedzieć, czy płacisz swoje obecne i przeszłe rachunki na czas. Ale muszą również zrozumieć, jak wiele innych długów jesteś winien, w formie płatności za samochód, kredytów studenckich, zadłużenia na kartach kredytowych lub innych zobowiązań. Nawet jeśli wywiązywałeś się ze wszystkich swoich płatności, zbyt duże zadłużenie w stosunku do twoich dochodów, czyli wskaźnik DTI (debt-to-income), jest silnym wskaźnikiem przyszłych trudności finansowych.
Po kryzysie kredytów hipotecznych subprime przyczynił się do kryzysu finansowego w 2008 r., prawodawcy upoważnili CFPB do stworzenia nowych wymogów ochrony konsumentów, aby upewnić się, że kredytobiorcy mogą spłacić pożyczki, które zostały wydane. Wskaźnik DTI stał się głównym wyznacznikiem tego, czy konsument jest wystarczająco sprawny finansowo, aby zaciągnąć dług hipoteczny. Przepisy te są konsekwentnie reewaluowane, ale na razie DTI jest nadal bardzo ważnym czynnikiem decydującym o tym, czy wniosek o kredyt hipoteczny zostanie zatwierdzony.