Was ist der Underwriting-Prozess?
Wonach suchen die Underwriter also? Sie müssen Ihr IPAC – Einkommen, Eigentum, Vermögen und Kredit – analysieren, die vier Hauptpfeiler jeder Hypothekengenehmigung.
Lassen Sie uns jeden dieser Punkte durchgehen, damit Sie verstehen, was bei der Risikoprüfung passiert.
Einkommen
Das erste, was die Risikoprüfer wissen müssen, ist, wie viel Einkommen Sie haben und wie regelmäßig es eintrifft. Dies ist ein wichtiger Faktor für Ihre Fähigkeit, Ihre Hypothek zu bezahlen.
Es gibt drei Arten von Dokumenten, die ein Kreditgeber in der Regel zum Nachweis Ihres Einkommens verlangt:
- Ihre W-2s aus den letzten zwei Jahren
- Ihre beiden letzten Gehaltsabrechnungen
- Ihre beiden letzten Kontoauszüge
Wenn Sie selbständig sind oder zu mehr als 25 % an einem Unternehmen beteiligt sind, verlangt Ihr Kreditgeber andere Unterlagen. Die Anforderungen können je nach Art des Kredits, den Sie beantragen, variieren, aber dies sind einige der Dokumente, die üblicherweise verlangt werden:
- K-1s
- Bilanzen
- Gewinn- und Verlustrechnungen
- Alle Seiten und Zeitpläne der geschäftlichen und persönlichen Steuererklärungen
An dieser Stelle des Prozesses werden die Kreditprüfer auch Ihre Beschäftigung überprüfen.
Eigenschaft
Während des Underwriting-Prozesses wird Ihr Kreditgeber eine Bewertung des Hauses, das Sie kaufen möchten, in Auftrag geben. Dies ist häufig bei Refinanzierungen erforderlich, wenn der Wert nicht auf andere Weise überprüft werden kann, und ist immer erforderlich, wenn Sie ein Haus kaufen.
Das Gutachten dient einem doppelten Zweck: Es schützt Sie davor, beim Kauf eines Hauses zu viel zu bezahlen, und es schützt den Kreditgeber und den Investor (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA usw.) davor, mehr als den Wert des Hauses zu verleihen.) davor, mehr als den Wert des Hauses zu verleihen.
Da das Haus als Sicherheit für den Kredit dient, muss der Investor in der Lage sein, das investierte Kapital zurückzubekommen, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Mit anderen Worten: Der Kreditgeber möchte sicher sein, dass er bei einem Zahlungsausfall das Haus verkaufen kann, um den Betrag für das Hypothekendarlehen zu erhalten. Aus diesem Grund lassen die Kreditgeber nicht zu, dass Sie mehr Geld leihen, als das Haus wert ist.
Vermögen
Die Kreditvermittler sehen sich auch alle gesparten Vermögenswerte an, die Sie möglicherweise haben, wie Giro- und Sparkonten, Aktien, Anleihen und Erlöse aus dem Verkauf von Gegenständen. Wenn ein Kreditprüfer Ihr Vermögen prüft, achtet er darauf, dass das Geld tatsächlich Ihnen gehört und nicht nur ein Darlehen von jemand anderem ist.
Ihr Kreditprüfer kann auch prüfen, ob Sie über Bargeld für Rücklagen verfügen. Rücklagen werden an der Anzahl der Monate gemessen, in denen Sie Ihre Hypothekenzahlungen leisten könnten, wenn Sie Ihr Einkommen verlieren.
Einige Kreditprogramme verlangen Rücklagen. Auch wenn sie nicht obligatorisch sind, erhöht eine Rücklage die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Kredit genehmigt wird, weil sie zeigt, dass Sie auf die finanzielle Verantwortung eines Eigenheims vorbereitet sind.
Kredit
Die Kreditvermittler sehen sich Ihre Kreditgeschichte genau an. Erinnern Sie sich noch an Ihre Schulzeit, als die Lehrer Ihnen drohten, Ihr schlechtes Benehmen in Ihr Führungszeugnis einzutragen? Es hat sich herausgestellt, dass Ihre Kreditgeschichte als Erwachsener einer dauerhaften Aufzeichnung am nächsten kommt.
Unternehmer wollen natürlich wissen, ob Sie Ihre aktuellen und früheren Rechnungen pünktlich bezahlen. Aber sie müssen auch wissen, wie hoch Ihre sonstigen Schulden sind, z. B. in Form von Raten für Ihr Auto, Studentendarlehen, Kreditkartenschulden oder anderen Verbindlichkeiten. Selbst wenn Sie alle Zahlungen pünktlich geleistet haben, ist eine zu hohe Verschuldung im Verhältnis zu Ihrem Einkommen, d. h. Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI), ein deutlicher Hinweis auf künftige finanzielle Schwierigkeiten.
Nachdem die Subprime-Hypothekenkrise zur Finanzkrise 2008 beigetragen hatte, ermächtigte der Gesetzgeber die CFPB, neue Verbraucherschutzanforderungen zu schaffen, um sicherzustellen, dass die Kreditnehmer die ihnen gewährten Kredite zurückzahlen können. Der Verschuldungsgrad (DTI) wurde zu einem wichtigen Kriterium dafür, ob ein Verbraucher finanziell in der Lage war, Hypothekenschulden aufzunehmen. Diese Vorschriften werden immer wieder neu bewertet, aber im Moment ist der DTI-Wert immer noch ein sehr wichtiger Faktor dafür, ob Ihr Hypothekenantrag genehmigt wird.