Co to jest Kondemnacja?
Kondemnacja to przejęcie własności prywatnej przez rząd w celu publicznym. Eminent domain daje rządom prawo do podjęcia prywatnej własności. Jednak rząd musi zrekompensować właścicielowi zajęcie nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Eminentna domena jest prawem rządu do przejęcia własności i przeniesienia jej z własności prywatnej na publiczną.
- Kondemnacja jest procesem prawnym wykorzystywanym przez rząd do przejęcia nieruchomości poprzez eminentną domenę.
- Eminentna domena jest często używana do nabywania własności dla projektów takich jak autostrady, koleje, lotniska, linie energetyczne i rurociągi, ale może być używana dla własności intelektualnej.
- Rząd jest zobowiązany do zapewnienia „sprawiedliwego odszkodowania” za potępioną własność.
Jak działa kondemnacja
W Stanach Zjednoczonych, stany i rząd federalny mają prawo do eminentnej domeny, która pozwala im potępiać własność, przenosząc tytuł z własności prywatnej na publiczną. Organ skazujący musi zapewnić „sprawiedliwą rekompensatę” (język pochodzi z Piątej Poprawki do Konstytucji USA), a wyrok skazujący musi być przeprowadzony w jakimś celu publicznym. Jeśli właściciel nieruchomości uważa, że oferowana kwota nie odzwierciedla odpowiednio wartości, może dochodzić sprawy w sądzie.
Pokrzywdzeni właściciele nieruchomości mogliby wtedy zakwestionować legalność zajęcia w sądzie, pozywając o większe odszkodowanie lub prawo do zachowania nieruchomości na podstawie braku udowodnienia, że zajęcie było w interesie publicznym. Przed zajęciem nieruchomości władze rządowe muszą ją najpierw wycenić. Mogą one następnie zapłacić nagrodę pro tanto, którą właściciel może przyjąć bez utraty prawa do pozwania, lub strony mogą dojść do pełnej ugody. Płatności pro tanto są często niewielkie w porównaniu z kwotą, jaką sądy ostatecznie przyznają właścicielom skazanej nieruchomości.
Majątek może zostać zajęty na cele rozwoju gospodarczego, a nie tylko użytku publicznego.
Specjalne względy
Podmiot skazujący jest zobowiązany do terminowego dostarczania powiadomień w trakcie całego procesu skazania oraz kopii wymaganej wyceny. Oferowana kwota może być zakwestionowana w sądzie lub przed specjalnym komisarzem. Właściciel nieruchomości może zakwestionować decyzję komisarza. Jednakże, zarządca może wydać zapłatę w oparciu o decyzję komisarza. W trakcie postępowania odwoławczego w sądzie, nabywca będzie miał prawo dostępu do nieruchomości i realizacji swojego projektu.
1875
Rok pierwszej sprawy dotyczącej eminent domain – Kohl v. United States-rozpatrzona przez Sąd Najwyższy
Rodzaje kondemnacji
Najprostsze przykłady kondemnacji obejmują grunty i budynki, które rządy mogą przejąć, aby zrobić drogę dla projektu publicznego, takiego jak autostrada, lub prywatnych projektów, które uważa się za służące dobru publicznemu, takie jak hotel, który ma przyciągnąć biznes i generować przychody z podatków. Jednak nie wszystkie potępione nieruchomości są nieruchomościami. Fundusze były przedmiotem eminentnej domeny, a niektórzy badacze prawa twierdzą, że rządy mogą nawet przejąć własność intelektualną poprzez skazanie.
Dla linii energetycznych i projektów rurociągów, właściciel ziemi zachowuje własność, rząd zyskuje służebność, która przyznaje im nieposiadające prawa do instalacji i utrzymania rurociągów lub linii energetycznych na swojej własności. Umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego z pierwotnym właścicielem nieruchomości.