Muchos propietarios de viviendas no tienen mucho dinero extra ahorrado, pero sí mucho capital inmobiliario. El patrimonio neto es la diferencia entre el valor de tasación actual de la vivienda y el saldo de la hipoteca. Si su casa está valorada en 400.000 dólares y usted debe 200.000 dólares, su patrimonio neto es del 50 por ciento.
Por lo tanto, para los propietarios que necesitan dinero en efectivo, un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una opción inteligente. Por lo general, es más rápido, más fácil y menos costoso que una refinanciación en efectivo, y no reinicia el reloj en el pago de su casa.
También tiene estos pros y contras:
Pros
- Tipos de interés más bajos y fijos.
- Pagos mensuales más bajos.
- Los ingresos se pueden utilizar para cualquier propósito.
Contra
- Su casa garantiza el préstamo, por lo que su hogar está en riesgo.
- Tiene que pedir prestado una suma global.
- No puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria con demasiada deuda o mal crédito.
Aquí están algunos de los principales pros y contras de los préstamos con garantía hipotecaria con más detalle.
Pro #1: Los préstamos con garantía hipotecaria tienen tipos de interés bajos y fijos.
En comparación con otras formas de préstamo, los préstamos con garantía hipotecaria casi siempre tendrán algunos de los tipos de interés más bajos, independientemente de lo que ocurra en la economía en general. Las instituciones financieras no cobran tanto a los consumidores por pedir un préstamo cuando la garantía lo avala. Por eso las hipotecas, los préstamos con garantía hipotecaria y los préstamos para automóviles suelen tener tipos de interés más bajos que los préstamos personales y las tarjetas de crédito , que no están garantizados.
«Un préstamo con garantía hipotecaria puede ser mayor y más barato que otros tipos de financiación», dijo Andrina Valdés, jefa de ventas ejecutivas y directora de operaciones de Cornerstone Home Lending. «Por lo general, vendrá con una tasa de interés más baja que la que obtendrá al tomar un préstamo personal o una línea de crédito».
¿Tiene suficiente capital para calificar? Por lo general, el prestamista querrá que usted conserve entre el 10 y el 30 por ciento de su patrimonio neto después del préstamo. Digamos que quiere pedir un préstamo de 30.000 dólares. Si el saldo de su primera hipoteca es de 250.000 dólares y si el prestamista le exige que conserve el 20 por ciento de su patrimonio neto, su casa tendrá que valer al menos 350.000 dólares. Otra forma de ver esto es que usted no puede pedir prestado más del 70 por ciento al 90 por ciento del valor de su casa con su primera hipoteca y el préstamo sobre el valor líquido de la vivienda combinados.
Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda suelen tener un tipo de interés fijo, dando a los prestatarios pagos mensuales predecibles. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria, en cambio, suelen tener un tipo de interés variable. El tipo variable puede ser más bajo al principio, pero a largo plazo, sus pagos mensuales y sus costes totales de préstamo serán imprevisibles. Podrían aumentar significativamente en condiciones económicas que hagan subir los tipos de interés.
Los préstamos sobre el valor de la vivienda suelen tener costes de cierre y tasas de tasación, que puede incluir en su préstamo. Cuando compare las ofertas de diferentes entidades crediticias, asegúrese de comparar el coste total de cada préstamo fijándose en la tasa de porcentaje anual. La TAE incluye tanto el tipo de interés como las comisiones del préstamo. Algunos prestamistas ofrecen préstamos sobre el valor líquido de la vivienda sin costes de cierre ni comisiones, al tiempo que ofrecen tipos de interés competitivos.
Pro #2: Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda tienen pagos mensuales bajos.
Su puntuación de crédito, otras deudas y el importe del préstamo sobre el valor líquido de la vivienda determinarán su tipo de interés. Los bajos tipos de interés y los plazos de amortización de 10 a 30 años se traducen en pagos mensuales mínimos. Dicho esto, cuantos más años tarde en devolver el préstamo, más intereses pagará. Considere estos ejemplos:1
Préstamo con garantía hipotecaria a 10 años
Cuantía del préstamo: 30.000 dólares
Tipo de interés: 6 por ciento
Pago mensual: $333
Interés total: $9,967
Préstamo con garantía hipotecaria a 30 años
Cantidad prestada: 30.000 dólares
Tipo de interés: 6 por ciento
Pago mensual: $180
Interés total: $34,751
Desde la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017, los intereses de los préstamos sobre el capital de la vivienda solo son deducibles de impuestos cuando los utiliza para mejorar sustancialmente su vivienda principal o secundaria. Además, los intereses de la deuda del préstamo hipotecario de todas las fuentes no son deducibles en la medida en que superen los 750.000 dólares (375.000 dólares para las parejas casadas que declaran por separado). Los intereses que pague por un préstamo con garantía hipotecaria para la matrícula universitaria, los gastos médicos, la consolidación de deudas o cualquier otro propósito no son deducibles como lo eran en el pasado. (Relacionado: Movimientos de planificación fiscal de fin de año)
Pro #3: Los ingresos del préstamo con garantía hipotecaria se pueden utilizar para cualquier propósito.
Aunque el interés puede no ser deducible si no utiliza su préstamo para mejoras en el hogar, muchos contribuyentes dejaron de detallar sus intereses hipotecarios de todos modos después de que la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos duplicó la deducción estándar del impuesto sobre la renta. Por lo tanto, si desea utilizar el préstamo sobre el capital de la vivienda para pagar una deuda de alto interés o comenzar una nueva carrera, puede tener sentido centrarse en el bajo costo para pedir prestado el dinero, no en la deducción de impuestos que podría estar perdiendo. (Si está pensando en utilizar el dinero para financiar la educación de su hijo, lea Familias que ahorran para la universidad: Un enfoque mutuo.)
Ahora ya conoce algunas de las mayores ventajas de los préstamos con garantía hipotecaria. Sin embargo, ningún préstamo está exento de inconvenientes. Tenga en cuenta estos posibles inconvenientes antes de pedir un préstamo.
Contra nº 1: Su vivienda garantiza el préstamo, por lo que su casa está en riesgo.
La ejecución hipotecaria es posible si no puede hacer los pagos. Deberá elegir cuidadosamente el importe del préstamo, el plazo y el tipo de interés que le permitan reembolsar cómodamente el préstamo en los buenos y en los malos tiempos.
Aún así, aunque su casa garantice el préstamo, los prestamistas no suelen querer ejecutar la hipoteca. La ejecución hipotecaria es cara y no garantiza que el prestamista recupere lo que debe, especialmente si la deuda hipotecaria es superior al valor de la vivienda. Esto puede ocurrir cuando las viviendas pierden valor en un mercado en declive.
Cuando los prestatarios tienen problemas de pago, algunos prestamistas están dispuestos a trabajar con ellos para modificar o reestructurar un préstamo con garantía hipotecaria. Pero no debe contar con ello, y debe conocer el peor de los casos.
Contra nº 2: Tiene que pedir prestada una suma global.
Con una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, puede pedir prestadas cantidades más pequeñas a medida que las necesita y sólo paga intereses por el dinero que realmente necesita pedir prestado. Con un préstamo sobre el capital de la vivienda, debe elegir una suma global para pedirla prestada de una sola vez y pagar los intereses de la cantidad total.
Este aspecto de los préstamos sobre el capital de la vivienda no siempre es un inconveniente. Digamos que usted es un propietario que está construyendo una adición a su casa o remodelando su cocina. Sabrá desde el principio lo que le va a cobrar el contratista, e incluso puede añadir un colchón para posibles excesos. Si no lo gasta todo, puede utilizar los fondos para otra cosa o devolverlos antes de tiempo. Pero debe pedir un préstamo con cuidado.
«Podría pedir demasiado», dice Valdés. «Con una cantidad de préstamo mayor, podría acabar gastando más en reparaciones o mejoras de la casa de lo previsto».
Ahora bien, si está financiando algo en lo que los costes son menos claros, tener una sola oportunidad para decidir cuánto pedir prestado puede ser un reto. Por ejemplo, si está previendo una recesión económica que podría afectar a sus ingresos, ¿cuánto debe pedir prestado? ¿Qué cantidad es suficiente? ¿Demasiado? Una línea de crédito sobre el capital de la vivienda podría parecer la mejor opción en este caso, pero las líneas de crédito pueden ser revocadas, como muchos propietarios aprendieron por las malas durante la Gran Recesión. Un préstamo con garantía hipotecaria le ofrece una opción de préstamo más segura si está dispuesto a pagar por ella.
Contra #3: No se puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria con demasiada deuda o mal crédito.
Lo que ocurre con los préstamos contra su casa es que no funcionan como una opción de último recurso. Al igual que con cualquier préstamo, el prestamista quiere saber que serás capaz de devolverlo. Al igual que cuando pidió su hipoteca principal, normalmente necesitará una puntuación de crédito de al menos 620, una relación deuda-ingresos no superior al 50% y unos ingresos estables. Algunos prestamistas tienen requisitos de puntuación de crédito más altos y requisitos de deuda más bajos. Si quiere pedir un préstamo sobre su vivienda porque no está trabajando y ha agotado sus tarjetas de crédito, probablemente sea demasiado tarde. (Relacionado: Mejorar la puntuación de crédito: merece la pena )
Los préstamos sobre el valor de la vivienda suelen ser una forma atractiva de pedir prestado
Un préstamo sobre el valor de la vivienda puede alargar el tiempo hasta que usted sea dueño de su casa libre de cargas. Sopese cuidadosamente los pros y los contras, y pida ofertas a varios prestamistas sobre el capital de la vivienda para ver cuáles son sus opciones. Si necesita ayuda para tomar una decisión, un profesional financiero de confianza puede ayudarle.
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