Se você possui um negócio e está procurando expandir ou renovar, você provavelmente precisará obter um empréstimo imobiliário comercial. Estes empréstimos são muito diferentes de outros tipos de empréstimos para pequenos negócios, funcionando de forma mais semelhante a uma hipoteca residencial.
- Commercial Mortgages Explained
- Tipos de hipotecas comerciais
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Commercial Real Estate Loans Explained
Just like when you buy a house and take out a mortgage, you can also take out a mortgage when buying commercial property. Os empréstimos imobiliários comerciais permitem às empresas comprar ou renovar um imóvel e financiá-lo através de um empréstimo. A maioria dos empréstimos imobiliários comerciais exigem que o imóvel esteja ocupado pelo proprietário, o que significa que o negócio precisa de residir fisicamente em pelo menos 51% do edifício. Se a propriedade não for maioritariamente ocupada pelo proprietário, os mutuários podem procurar um empréstimo de propriedade para investimento.
Estes empréstimos podem ser usados por uma variedade de empresas para financiar diferentes tipos de propriedades, incluindo: edifícios de escritórios, lojas ou centros comerciais, edifícios de apartamentos, hotéis, restaurantes ou edifícios industriais. Dependendo do tipo de propriedade que está sendo financiada e do credor, os termos e taxas destes empréstimos podem variar muito (veja nosso guia sobre taxas médias de empréstimos imobiliários comerciais para uma melhor idéia). Por exemplo, os adiantamentos em propriedades comerciais podem variar de 10% a 50% ou mais, com prazos de reembolso tão curtos quanto cinco anos e tão longos quanto 25. Alguns empréstimos são totalmente amortizados, enquanto outros podem ter pagamentos só de juros com um pagamento final em balão no final do prazo. As taxas de juros podem ser fixas ou variáveis.
Tipos de Empréstimos Imobiliários Comerciais
Existe uma variedade de empréstimos imobiliários comerciais desde empréstimos bancários até empréstimos da SBA para empréstimos-ponte. Damos uma olhada em algumas dessas opções abaixo.
Penhora Hipotecária Comercial Tradicional
A maioria dos bancos e outros financiadores fornecem empréstimos imobiliários comerciais para uma variedade de propriedades, incluindo edifícios de escritórios, edifícios industriais, unidades multi-familiares e centros de varejo. Na maioria dos casos, o imóvel terá de estar ocupado pelo proprietário.
Como uma hipoteca residencial, o empréstimo comercial será garantido pelo imóvel que está sendo comprado. Além disso, os prazos variam muito, dependendo do credor. Alguns bancos farão empréstimos totalmente amortizados com prazos longos de até 25 anos e rácios empréstimo/valor até 80%. Outros bancos podem ter empréstimos só com juros com prazos de 10 anos e rácios empréstimo-valor de 65%. Geralmente, porém, é mais difícil se qualificar para uma hipoteca tradicional do que outros tipos de empréstimos imobiliários comerciais. Os bancos querem ver mutuários com bom crédito pessoal, um negócio forte e uma baixa taxa de cobertura do serviço da dívida. As taxas de juros estão geralmente dentro de alguns pontos percentuais de uma taxa prime, como o Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7(a) Loan
O empréstimo principal da Administração de Pequenas Empresas, o empréstimo 7(a), pode ser usado para comprar terrenos ou edifícios, construir novas propriedades, ou renovar propriedades existentes, desde que o imóvel esteja ocupado pelo proprietário. Através deste programa, você pode emprestar até $5 milhões através de um credor afiliado à SBA. As taxas de juros máximas permitidas para o programa são baseadas na WSJ Prime Rate mais uma margem de alguns pontos percentuais. As taxas de juros podem ser fixas, variáveis ou uma combinação das duas. As condições de reembolso para empréstimos 7(a) usados para bens imóveis podem ir até 25 anos. Estes empréstimos são totalmente amortizados, o que significa que cada pagamento mensal será o mesmo até que o empréstimo seja pago.
SBA 504 Empréstimo
Além do programa 7(a), a SBA oferece empréstimos especificamente para compra de imóveis ocupados pelo proprietário ou compra de equipamentos a longo prazo. Esses empréstimos, chamados 504 empréstimos, são na verdade compostos de dois empréstimos diferentes: um de uma Companhia de Desenvolvimento Certificado (CDC) para até 40% do valor do empréstimo e outro de um banco para 50% ou mais do valor do empréstimo. Você, como mutuário, será responsável por colocar pelo menos 10% como um adiantamento. A parte do empréstimo da CDC pode ir de US$ 5 a US$ 5,5 milhões, o que significa que o projeto inteiro a ser financiado pode ser superior a US$ 10 milhões ou mais. O objetivo deve ser financiar pelo menos $350.000 através de um empréstimo de 504.
As taxas de juros dos empréstimos do CDC são baseadas nas taxas do Tesouro dos EUA e são fixas uma vez que você obtenha o empréstimo. Ao longo de 2017, estas taxas têm flutuado entre 4% e 5%. As taxas de juros sobre o empréstimo bancário são tipicamente variáveis. Se você estiver usando o empréstimo para comprar bens imóveis, o prazo máximo é de 20 anos. Como os 7(a) empréstimos, estes empréstimos são totalmente amortizados.
Empréstimos-Conduit/CMBS
Empréstimos-Conduit são hipotecas comerciais que são agrupadas e vendidas a investidores num mercado secundário. Como esses empréstimos são securitizados, eles se comportam de forma um pouco diferente de um empréstimo imobiliário comercial tradicional. As principais diferenças estão relacionadas com o pré-pagamento e administração de empréstimos, bem como com a flexibilidade que se tem na negociação dos termos do empréstimo. A quantia mínima que a maior parte dos financiadores de conduítes irá financiar é entre $1 milhão e $3 milhões. A maioria dos empréstimos conduítes tem prazos de cinco a 10 anos com períodos de amortização de 20 a 30 anos. Isto significa que cada pagamento mensal será o mesmo até um pagamento final em balão no final do prazo do empréstimo. As taxas de juros dos empréstimos conduítes são normalmente fixas e inferiores às taxas de uma hipoteca tradicional.
Commercial Bridge Loans
Como o seu nome indica, os empréstimos conduítes são usados para “colmatar a lacuna” até que o financiamento de longo prazo possa ser garantido para a propriedade comercial. Em alguns casos, o credor que faz o empréstimo de longo prazo também fará o empréstimo-ponte sobre o imóvel. A maioria dos empréstimos-ponte vêm com prazos muito curtos, normalmente de seis meses a dois anos, e muitos não são amortizados (ou seja, pagamentos só de juros com um pagamento de balão no final). As taxas de juros dos empréstimos-ponte são alguns pontos percentuais mais altas do que a taxa de mercado.
Como é fácil se qualificar para um empréstimo-ponte dependerá do credor. A maioria dos emprestadores não faz uma abordagem de tamanho único, ao invés de avaliar a situação única em questão. Por causa disso, muitos mutuários usarão um empréstimo-ponte para renovar um imóvel que não se qualificaria para uma hipoteca tradicional antes de vendê-lo ou obter financiamento de longo prazo. Outra vantagem dos empréstimos-ponte é a relativamente baixa exigência de entrada – geralmente entre 10% e 20%. Para comparação, muitas hipotecas comerciais tradicionais requerem uma entrada de 20% a 35%. Empréstimos Bridge também fecham mais rapidamente do que os empréstimos imobiliários convencionais.
EmpréstimosSoft e Hard Money
Empréstimos Hard Money são muito semelhantes aos empréstimos Bridge, com as principais diferenças sendo que a maioria dos empréstimos Hard Money são feitos por empresas privadas e há maiores exigências de entrada. Como os empréstimos-ponte, os empréstimos de dinheiro duro têm prazos curtos, taxas de juros mais altas e pagamentos só de juros. Também são mais fáceis de se qualificar e mais rápidos de financiar do que uma hipoteca tradicional. Em muitos casos, eles podem financiar mais rapidamente do que um empréstimo-ponte.
Os empréstimos de dinheiro comum são um híbrido entre um empréstimo de dinheiro vivo e uma hipoteca tradicional. Ao contrário das instituições que emprestam dinheiro duro, as instituições que emprestam dinheiro leve terão mais peso na sua capacidade de crédito e na força da sua aplicação. Isto significa que você receberá uma taxa de juros mais baixa, menor entrada e prazos mais longos do que com um empréstimo de dinheiro vivo. Como os empréstimos de dinheiro duro, os empréstimos de dinheiro leve também são rápidos de fechar. Eles podem ser uma boa opção para mutuários que precisam se mudar rapidamente em uma propriedade mas não querem pagar as altas taxas que vêm com um empréstimo com dinheiro vivo ou empréstimo-ponte.