Un servicio de listado múltiple es una base de datos de marketing creada por un grupo de agentes inmobiliarios que cooperan. Proporciona datos precisos y estructurados sobre las propiedades en venta, y también es un mecanismo para que los agentes inmobiliarios ofrezcan una compensación a los agentes compradores que traen compradores para sus propiedades listadas.
Cada servicio de listado múltiple tiene sus propias reglas y procedimientos, pero generalmente se basan en las regulaciones publicadas por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los servicios de listado múltiple se han convertido en el principal vehículo para la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias porque utilizan criterios de datos rígidos y proporcionan reglas para la oferta de compensación a otros corredores.
¿Qué es un servicio de listado múltiple?
Los profesionales del sector inmobiliario se reunían en sus organizaciones locales ya en el siglo XIX para intercambiar información y llegar a acuerdos a cambio de una compensación si uno traía a otro un comprador. Estas reuniones fueron las primeras iniciativas conocidas de «MLS». Con el paso de los años, evolucionaron hasta convertirse en listados y acuerdos impresos, y luego la electrónica e Internet tomaron el relevo e hicieron todo el proceso infinitamente más fácil.
Los términos «MLS» o «servicio de listado múltiple» no denotan ninguna red en particular. Existen numerosas redes en todo el país. No hay un recuento exacto de todas las organizaciones de MLS en los Estados Unidos porque se fusionan y separan constantemente.
- Acrónimo: MLS
¿Cómo funciona un servicio de listado múltiple?
Los corredores de un área de mercado se unen a un MLS para compartir la información de los listados con otros corredores sobre las casas que están a la venta. Es un sistema muy eficiente en el que cada corredor quiere que el mayor número posible de personas conozca sus listados para poder atraer a los compradores que tengan interés en las propiedades.
Las normas del MLS suelen especificar que los corredores deben indicar el porcentaje de la comisión del listado que pagará el vendedor en cada listado. Esta es la cantidad que compartirán con otro corredor miembro que traiga un comprador exitoso.
Los miembros de la MLS que no se adhieran a las reglas de estructura y contenido del servicio pueden ser multados.
Técnicamente, esta información está disponible sólo para los corredores participantes, pero suelen ser generosos a la hora de compartirla. Lo hacen de forma gratuita para el público porque sus ingresos dependen de que se corra la voz de sus listados. No obstante, parte de la información se guarda bajo llave para la seguridad de los vendedores, como la información personal y de propiedad y si la casa está vacía.
Las propiedades en venta por el propietario -los vendedores «FSBO»- pueden quedar al margen sin acceso automático a la lista de sus casas en una MLS como hacen los corredores. Sin embargo, muchos corredores y servicios en línea los listarán por ellos a cambio de una cuota.
Requisitos de los servicios de listados múltiples
Las bases de datos de listados de la MLS se consideran las más precisas en cuanto a los detalles de la propiedad en Internet o en cualquier otro lugar. Los nuevos listados deben introducirse dentro de un periodo de tiempo determinado. Se pueden generar multas si un miembro no introduce los datos completos del listado en el plazo establecido. Este plazo suele ser de 24 a 48 horas después de la firma del contrato de venta.
Las asociaciones de la MLS mantienen un alto nivel de precisión en la información que se introduce, desde los metros cuadrados hasta las direcciones y la ubicación. El número y la calidad de las fotos incluidas también suelen ser obligatorios, aunque los criterios exactos de este requisito pueden variar.
Reclamaciones y disputas
Las organizaciones de MLS normalmente ordenan la mediación, el arbitraje o ambos para las disputas entre miembros. Cada MLS local tiene un comité de ética para escuchar las quejas de los miembros sobre otros miembros. El comité escucha ambas partes de las disputas y dictamina sobre la situación. Muchos de estos problemas tienen que ver con las comisiones.
El uso de Internet ha agravado el tema de la «procuración de causas». La gente entra en sitios web y busca listados de viviendas, y puede llamar o enviar un correo electrónico al agente del listado con una pregunta sobre la propiedad. Más tarde, el agente inmobiliario podría decir que este contacto inicial le convirtió en la causa de la compra si otro agente trae al mismo comprador, todo porque primero trabajó con él en la búsqueda de una vivienda.
La «causa de la compra» es un concepto que decide qué agente inmobiliario es la razón principal de la participación de un comprador en una transacción. ¿Quién consiguió que este comprador llegara al punto de contratar la compra de esta vivienda?
El comité de ética analizará este tipo de situaciones en su conjunto y en el contexto de quién hizo qué y cuándo lo hizo. Por lo general, el agente del comprador tendrá derecho a la comisión si responder a una pregunta sobre la propiedad es todo lo que ocurrió con el agente del listado.
Los servicios de listado múltiple también tratan de ser el primer destino de las quejas de los consumidores contra los miembros, porque el siguiente nivel es la junta estatal de licencias.
Claves para entender
- Los servicios de listado múltiple son bases de datos de marketing creadas y mantenidas por un grupo de agentes inmobiliarios que cooperan.
- Existen numerosos servicios de listados múltiples en todo el país, cada uno de los cuales presta servicio en su zona particular.
- Cada servicio tiene sus propias normas sobre la calidad y el contenido de los nuevos listados que se añaden a la base de datos.
- Las organizaciones de MLS suelen mediar o arbitrar en las disputas entre sus propios miembros, como las comisiones que deben pagarse a un agente de la propiedad.
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