A fost un adevărat ciclu electoral cu multe suișuri și coborâșuri. Un lucru este cert, alegătorii din Colorado au avut chef să cheltuiască, ceea ce va avea ca rezultat faptul că proprietarii de proprietăți din Colorado vor plăti mult mai multe impozite pe orice, în special în comitatul Denver.
Impozitele din Denver vor crește cu minim 2400 $/an pentru casa mediană. Cea mai mare schimbare este abrogarea amendamentului Gallagher, împreună cu numeroase inițiative privind obligațiunile și impozitul pe vânzări.
Ce înseamnă acest lucru pentru proprietățile imobiliare din Colorado?
Cum funcționează acum impozitele pe proprietate în Colorado?
În conformitate cu legislația din Colorado, există amendamente care reglementează modul de calcul al impozitelor. Unul dintre principalii factori determinanți ai impozitelor este amendamentul Gallagher. Amendamentul Gallagher este ca o balanță cu două brațe.
De o parte se află valorile proprietăților rezidențiale. De cealaltă parte, valorile nerezidențiale, cum ar fi proprietățile comerciale, inclusiv mineralele, cum ar fi petrolul și gazele. Valorile proprietăților rezidențiale nu pot depăși aproximativ 45% din baza de impozitare la nivel de stat, în timp ce proprietățile comerciale reprezintă restul de 55%.
Când valorile rezidențiale cresc, sau valorile nerezidențiale scad, balanța se dezechilibrează, iar impozitele rezidențiale sunt reduse. Se poate întâmpla și invers, valorile proprietăților comerciale scăzând, ceea ce face ca balanța să se încline din nou în afara echilibrului.
Aprobarea amendamentului B schimbă jocul și impozitele dvs. pe proprietate
Am fost foarte surprins că acest amendament a trecut și că alegătorii, în economia noastră actuală, au votat pentru o creștere atât de mare a impozitelor pe proprietate. Nu cred că mulți alegători au înțeles pe deplin implicațiile, iar formularea a fost puțin „optimistă”. Amendamentul Gallagher a încetinit drastic creșterea impozitelor pe proprietățile rezidențiale.
Potrivit Radioului Public din Colorado, valorile impozabile ale proprietăților din Denver s-au dublat în ultimii 20 de ani. Fără Gallagher, această bază impozabilă ar fi putut crește de cinci ori.
Cu ajutorul lui Gallagher, proprietățile comerciale au „ținut în frâu” impozitele pe proprietățile rezidențiale, deoarece valorile comerciale au crescut într-un ritm mult mai măsurat decât cele rezidențiale.
Fără Gallagher acum și fără adoptarea amendamentului B, impozitele dvs. vor crește, vor crește, vor crește și vor pleca! Odată cu adoptarea amendamentului B, în 2021 (un an de reevaluare, deoarece Colorado evaluează proprietățile în fiecare an impar) va exista un șoc destul de mare pe facturile de impozitare, deoarece valorile rezidențiale au crescut cu aproape 40% în ultimii doi ani în Denver și în majoritatea comunităților montane.
Fără Gallagher facturile de impozitare vor crește în pas cu aprecierea proprietății de acum până în eternitate. Ratele mai mari ale impozitului pe proprietate vor continua să contribuie la inabordabilitatea Denverului și a multor orașe din toată gama frontală și din comunitățile de stațiune.
Ce se întâmplă cu TABOR
TABOR înseamnă „Taxpayer Bill of Rights” (Legea drepturilor contribuabilului) și urmărește să limiteze creșterea guvernului în funcție de creșterea populației și de inflație. Teoretic, acest lucru ar ține sub control impozitele pe proprietate, dar toate cele 178 de districte școlare din Colorado, cu excepția a patru dintre ele, au fost deja „de-Bruced”. (ceea ce înseamnă că nu sunt obligate de TABOR și pot continua să colecteze impozite pe proprietate nelimitate). Optzeci și cinci la sută dintre municipalitățile din Colorado și 51 din 64 de comitate și-au convins, de asemenea, alegătorii să le permită să se retragă.
Alte taxe mari la orizont
Comitatul Denver a avut o mulțime de taxe pe buletinul de vot. De la creșteri ale taxelor de moară, inițiative de obligațiuni și taxe de vânzare. Iată câteva dintre noile inițiative pe care locuitorii din comitatul Denver le vor plăti de acum înainte.
- 2A: Taxa pe climă: autorizarea orașului și a comitatului Denver de a percepe o taxă suplimentară de vânzare de 0,25% care să genereze o sumă estimată la 40 de milioane de dolari pe an pentru a finanța programe legate de climă și programe concepute pentru a reduce emisiile de gaze cu efect de seră și poluarea aerului, crescând astfel rata totală a taxei pe vânzări în Denver de la 8,25%.31% la 8,56%.
- 2B: Finanțarea persoanelor fără adăpost care autorizează orașul și comitatul Denver să perceapă o taxă de vânzare suplimentară de 0,25% generând o sumă estimată de 40 de milioane de dolari pe an pentru a finanța serviciile de locuințe și pentru persoanele fără adăpost, crescând astfel rata totală a taxei pe vânzări în Denver de la 8,31% la 8,56%.
- 4A: Creșteri pentru angajații școlii care autorizează districtul să perceapă un impozit imobiliar suplimentar de 150 de dolari pe 100.000 de dolari în valoare evaluată (1,5 milimetri) în 2021 și să crească această taxă cu până la 100 de dolari pe 100.000 de dolari în valoare evaluată (1 milimetru) în fiecare an până la o rată maximă de 400 de dolari pe 100.000 de dolari în valoare evaluată (4 milimetri). La intrarea în 2020, proprietățile rezidențiale au fost evaluate la o rată de 7,15% din valoarea de piață, iar proprietățile nerezidențiale au fost evaluate la 29% din valoarea de piață. În conformitate cu o rată de evaluare a impozitului pe proprietate rezidențială de 7,15%, o locuință cu o valoare de piață mediană de aproximativ 470.000 de dolari ar fi fost evaluată pentru impozite la 33.605 dolari, ceea ce înseamnă că un impozit de 1 milă ar fi fost de 33,6 dolari.
- 4B: Infrastructura școlară care autorizează districtul să își mărească datoria cu până la 795 de milioane de dolari în obligațiuni cu un cost maxim de rambursare de 1,5 miliarde de dolari și să continue rata actuală a impozitului pe proprietate a districtului pentru a rambursa obligațiunile.
În câteva cuvinte, în Denver, ratele impozitului pe vânzări au crescut cu .5%, iar taxa de impozitare crește cu 4 mils, deci, presupunând un preț mediu al locuinței de 606.000, factura de impozitare ar crește cu aproximativ 2400/an minim, dacă Denver continuă să se aprecieze, ceea ce probabil va fi, acest număr va fi mai aproape de 3000/an în perpetuitate!
Impozitele pe proprietate cresc, țineți-vă bine de proprietățile imobiliare!
Sunt uimit de apetitul pentru creșteri mari de taxe în ciclul economic în care ne aflăm. Este puțin ironic faptul că Denver a adoptat creșteri masive de taxe, inclusiv una pentru a finanța locuințele. Ratele mai mari de impozitare împing afară mulți dintre alegătorii pe care încearcă să îi ajute cu locuințe! Atunci când impozitele pe proprietate cresc, plățile pentru chirii și ipoteci trebuie, de asemenea, să crească, deoarece ocupanții trebuie să plătească pentru impozitele crescute. Să facem un calcul rapid a ceea ce 2021 va aduce la factura de impozitare a tuturor. 1033>
Reamintim că proprietățile sunt reevaluate în fiecare an impar, astfel încât 2021 și 2023 sunt ani de reevaluare, a existat o apreciere uriașă în ultimii ani în cele mai multe zone ale statului și această apreciere pare să continue în Denver și în comunitățile de stațiune montană. Am făcut două scenarii, unul pentru o casă mediană în gama frontală (nu în comitatul Denver) și apoi unul pentru comitatul Denver luând în considerare noile inițiative privind impozitul pe proprietate:
Creșterea impozitelor va avea un impact asupra valorii proprietăților?
La un moment dat, impozitele mari pe proprietate vor începe să aibă un impact asupra valorilor proprietăților, deoarece debitorii vor avea nevoie de un venit și mai mare pentru a se califica pentru un împrumut (impozitele și asigurarea sunt incluse în calculul plății ipotecare).
Veniturile nu cresc nici pe departe la fel de repede ca aprecierea imobiliară și impozitele, astfel încât mai puțini își vor putea permite o casă.
În plus, multe proprietăți comerciale vor înregistra, de asemenea, o creștere a impozitelor, iar aceste creșteri de taxe vor trebui să fie transferate chiriașilor.
Rețineți, creșterile de impozite nu vor avea un impact doar asupra proprietarilor de imobile, oricine plătește chirie va vedea, de asemenea, chirii mai mari pe măsură ce creșterile de impozite se vor transfera și în sectorul rezidențial.
Unul dintre cei mai mari factori de apreciere în Colorado este numărul de persoane care se relochează din zonele de coastă cu costuri mai mari, cum ar fi California sau New York. De multe ori, aceștia părăsesc aceste zone din cauza facturilor mari la impozitul pe proprietate și pe venit.
Cum Colorado își continuă traiectoria ascendentă a impozitării, în curând se va alătura clubului de coastă al orașelor scumpe și, la un moment dat, va vedea mai multă migrație în afară decât înăuntru, pe măsură ce oamenii se vor muta în următorul oraș în ascensiune cu impozite mai mici.
Când se va întâmpla acest lucru este o presupunere a oricui, dar cu abrogarea amendamentului Gallagher și creșterea rapidă a impozitelor, se va întâmpla mai curând decât mai târziu.
Glen Weinberg este COO/ VP Fairview Commercial Lending. Glen a fost publicat ca expert în împrumuturi cu bani grei, evaluare imobiliară, finanțare și diverse alte subiecte din domeniul imobiliar în Bloomberg, Businessweek, Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal real estate news, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman mortgage broker guide, Mortgage Professional America și diverse alte publicații naționale.