När ett fastighetsköpsavtal eller kontrakt har undertecknats och villkoren har accepterats av båda parter är det ett fullständigt och bindande dokument. Om det skulle bli nödvändigt att ändra någon aspekt av de tidigare överenskomna villkoren utarbetas ett tillägg. Det är ett dokument som gör en ändring av det ratificerade kontraktet.
Fastighetsmäklare måste vara säkra på att inte förväxla detta med ett tillägg.
Ändringar i fastighetsavtal
Alla är vanligtvis ganska nöjda när köparen och säljaren skriver under det där köpeanbudskontraktet. Priset är förseglat och det är på väg mot avslut. Mäklaren tänker på provisionen. Köparna visualiserar sina möbler i hemmet. Säljaren räknar sina pengar. Men affären är inte slutförd förrän den är avslutad och finansierad.
Exempel: En köpare och en säljare kommer överens om att köpa en fastighet och kontraktet undertecknas av alla parter. Senare måste slutdatumet flyttas fram för att möjliggöra en försenad besiktning. Det skulle kräva att slutdatumet i det ursprungliga avtalet ändras.
På vägen till avslut kan det uppstå ojämnheter på vägen. Vissa kan vara relativt små, men andra kan vara möjliga affärsdödare.
- Värdering: Värderaren kommer in med ett värde som är lägre än det överenskomna försäljningspriset. Det kan vara ett stort problem. Det kan vara ett litet belopp, som man lätt kan komma överens om för säljaren att sänka priset eller för köparen att höja sin handpenning för att få lånebeloppet i linje. Om det är ett betydande belopp sker ytterligare en förhandling. Om det löses måste tillägget verkställas och undertecknas som justerar villkoren i kontraktet i enlighet med detta.
- Lånetyp: Anta att köparen hade planerat att köpa bostaden med ett konventionellt lån och samtidigt lägga 20 % i handpenning. Nu upptäcker de att de kan få ett FHA-lån med en lägre handpenning, eller åtminstone är de ganska säkra på att de kan det. Det kommer också att ta längre tid. Ändringen kan i det här fallet täcka de två punkterna, ändringen av lånetyp och förlängningen av slutdatumet i tid.
- Att skaffa det varma badkaret: Det bärbara spabadet ingick inte i försäljningen. Under förhandlingarna om reparationer är köparna dock villiga att bortse från att byta ut några rivna fönstergaller och några trasiga fönsterrutor, men de vill nu ha badtunnan. Du gissade det, det är en ändring.
- Inteckningen godkänns inte ”i befintligt skick”: Anta att köparen hade förväntat sig att få bostaden med 10 % handpenning, men långivaren kontrollerade alla kredit- och inkomst- och utgiftstal och beslutade att de inte kunde kvalificera köparen för det lånet. Köparna måste få ihop mer pengar till en handpenning. De kanske har det eller kan få det, men det kommer att ta tid. Ännu ett fall för en ändring som förlänger avslutningen.
- Övergivet staket inkräktar: Det här är ett verkligt fall, eftersom det har hänt mig som köpare i ett landsbygdsområde, till exempel. Vid besiktningen framkom ett gammalt staket som var ganska nedfallet, men det nämndes och blev därmed ett undantag från täckningen i titelförsäkringsbindaren. Det var ingen stor sak, eftersom jag kunde ta bort det senare, och då skulle det inte dyka upp när jag sålde någon gång. Jag ville dock inte heller att något anspråk på denna bit mark skulle dyka upp senare. Så vi gjorde en ändring, och säljaren tog bort det före avslutningen, och det togs bort från undantagen i pärmen.
Punkten här är att det inte är en affär förrän den avslutas och betalas. Det kan dyka upp ett antal saker i transaktionsprocessen som kräver att villkoren i avtalet mellan köpare och säljare ändras. Vanligtvis hanteras det, men kom ihåg dessa ändringar.