Det har varit en riktig valcykel med många upp- och nedgångar. En sak är säker, Colorados väljare var på spenderhumör vilket kommer att resultera i att Colorados fastighetsägare kommer att betala mycket mer i skatt på allt, särskilt i Denver County.
Skatterna i Denver kommer att öka med minst 2 400 dollar/år för medianhuset. Den största förändringen är upphävandet av Gallagher-tillägget tillsammans med många initiativ för obligations- och försäljningsskatter.
Vad innebär detta för fastigheter i Colorado?
Hur fungerar Colorados fastighetsskatter nu?
I enlighet med Coloradolagen finns det ändringar som styr hur skatterna beräknas. En av de viktigaste drivkrafterna för skatterna är Gallagher-tillägget. Gallagher-tillägget är som en balansvåg med två armar.
På ena sidan finns värden på bostadsfastigheter. På den andra står värden som inte är avsedda för bostäder, t.ex. kommersiella fastigheter inklusive mineraler, som olja och gas. Fastighetsvärden för bostäder får inte överstiga cirka 45 procent av skattebasen i hela delstaten, medan kommersiella fastigheter står för de ytterligare 55 procenten.
När bostadsvärdena stiger, eller när värdena för icke-bostadsfastigheter sjunker, hamnar vågen i obalans och skatterna för bostäder sänks. Det omvända kan också inträffa med kommersiella fastighetsvärden som sjunker vilket gör att vågen återigen tippar ur balans.
Den antagna ändringen av ändringsförslag B förändrar spelet och dina fastighetsskatter
Jag blev mycket förvånad över att detta gick igenom och att väljarna i vår nuvarande ekonomi röstade för en så stor fastighetsskattehöjning. Jag tror inte att många väljare fullt ut förstod konsekvenserna och formuleringen var lite ”optimistisk”. Gallagher-tillägget bromsade drastiskt ökningen av fastighetsskatten på bostäder.
Enligt Colorado Public Radio har de beskattningsbara fastighetsvärdena i Denver fördubblats under de senaste 20 åren. Utan Gallagher hade den beskattningsbara basen kunnat öka med en faktor fem.
Under Gallagher har kommersiella fastigheter ”hållit tillbaka” fastighetsskatterna för bostäder eftersom de kommersiella värdena har ökat i en mycket lugnare takt än bostadsvärdena.
Och utan Gallagher nu och antagandet av ändringsförslag B kommer dina skatter att stiga, stiga och sticka! Med antagandet av ändringsförslag B kommer det år 2021 (ett omvärderingsår eftersom Colorado värderar fastigheter varje udda år) att bli en rejäl chock för skattesedlarna eftersom bostadsvärdena har stigit med nästan 40 % under de senaste två åren i Denver och i de flesta av bergssamhällena.
Och utan Gallagher kommer skattesedlarna att stiga i takt med fastigheternas värdeökning från och med nu till i all evighet. De högre fastighetsskatterna kommer att fortsätta att bidra till att göra Denver och många andra städer i de främre delarna av bergen och i semesterorterna oöverkomliga.
Hur är det med TABOR
TABOR står för Taxpayer bill of rights (skattebetalarnas rättighetsförklaring) och syftar till att begränsa den offentliga förvaltningens tillväxt på grundval av befolkningsökningen och inflationen. Teoretiskt sett skulle detta hålla fastighetsskatterna i schack, men alla utom fyra av Colorados 178 skoldistrikt har redan ”de-Bruced”. (vilket innebär att de inte är bundna av TABOR och kan fortsätta att ta ut obegränsade fastighetsskatter). Åttiofem procent av Colorados kommuner och 51 av 64 län har också övertalat sina väljare att låta dem välja att inte delta.
Andra stora skatter vid horisonten
Denver County hade en hel del skatter på valsedeln. Från höjningar av mill levy-avgifter, obligationsinitiativ och försäljningsskatter. Här är några av de nya initiativ som invånarna i Denver County nu kommer att betala.
- 2A: Klimatskatt: Bemyndigar staden och grevskapet Denver att ta ut ytterligare 0,25 % i omsättningsskatt, vilket genererar uppskattningsvis 40 miljoner dollar per år, för att finansiera klimatrelaterade program och program som är utformade för att minska utsläppen av växthusgaser och luftföroreningar, och därmed öka den totala omsättningsskattesatsen i Denver från 8.31 % till 8,56 %.
- 2B: Finansiering av hemlösa som tillåter staden och grevskapet Denver att ta ut ytterligare 0,25 % i omsättningsskatt som genererar uppskattningsvis 40 miljoner dollar per år för att finansiera bostads- och hemlösetjänster, vilket ökar den totala omsättningsskattesatsen i Denver från 8,31 % till 8,56 %.
- 4A: Höjningar för skolanställda som tillåter distriktet att ta ut en extra fastighetsskatt på 150 dollar per 100 000 dollar i taxeringsvärde (1,5 mills) år 2021 och att öka denna skatt med upp till 100 dollar per 100 000 dollar i taxeringsvärde (1 mills) varje år till en högsta skattesats på 400 dollar per 100 000 dollar i taxeringsvärde (4 mills). Inför 2020 beskattades bostadsfastigheter med en skattesats på 7,15 % av marknadsvärdet och andra fastigheter med en skattesats på 29 % av marknadsvärdet. Med en skattesats på 7,15 % för bostadsfastigheter skulle ett hem med ett medianmarknadsvärde på cirka 470 000 US-dollar beskattas med 33 605 US-dollar, vilket innebär att en skatt på 1 mill skulle bli 33,6 US-dollar.
- 4B: Skolinfrastruktur som tillåter distriktet att öka sin skuldsättning med upp till 795 miljoner dollar i obligationer med en maximal återbetalningskostnad på 1,5 miljarder dollar och att fortsätta distriktets befintliga fastighetsskattesats för att återbetala obligationerna.
I ett nötskal i Denver ökade försäljningsskattesatserna med .Om Denver fortsätter att öka, vilket den sannolikt kommer att göra, kommer siffran att ligga närmare 3 000/år i all framtid!
Fastighetsskatterna stiger, håll hårt i din fastighet!
Jag är förvånad över aptiten för stora skattehöjningar i den ekonomiska cykel som vi befinner oss i. Det är lite ironiskt att Denver antog massiva skattehöjningar, inklusive en för att finansiera bostäder. De högre skattesatserna driver ut många av de väljare som de försöker hjälpa med bostäder! När fastighetsskatterna höjs måste också hyres- och bolåneräntorna öka eftersom de boende måste betala för de ökade skatterna. Låt oss göra en snabb beräkning av vad 2021 kommer att medföra för allas skattesedlar.
Håller vi i minnet att fastigheterna omvärderas varje udda år, så 2021 och 2023 är omvärderingsåren, har det skett en enorm uppvärdering de senaste åren i de flesta områden i delstaten och denna uppvärdering ser ut att fortsätta i Denver och bergsresortssamhällena. Jag gjorde två scenarier, ett för ett medianhus i front range (inte Denver County) och sedan ett för Denver County med hänsyn till de nya fastighetsskatteinitiativen:
Kommer skattehöjningar att påverka fastighetsvärdena?
Vid en viss tidpunkt kommer de stora fastighetsskatterna att börja påverka fastighetsvärdena eftersom låntagarna kommer att behöva ännu mer inkomst för att kvalificera sig för ett lån (skatter och försäkringar ingår i beräkningen av amorteringsbetalningen).
Inkomsten ökar inte alls lika snabbt som fastighetsvärderingen och skatterna, så färre kommer att ha råd med ett hus.
För övrigt kommer många kommersiella fastigheter också att få se en skattehöjning och dessa skattehöjningar måste föras vidare till hyresgästerna.
Notera att skattehöjningarna inte bara kommer att påverka fastighetsägarna, alla som betalar hyra kommer också att få se högre hyror då skattehöjningarna även flödar över till bostäder.
En av de största drivkrafterna bakom appreciering i Colorado är antalet flyttare från kustområden med högre kostnader som Kalifornien eller New York. Många gånger lämnar de dessa områden på grund av höga fastighets- och inkomstskatter.
När Colorado fortsätter sin uppåtgående bana i fråga om beskattning kommer Colorado snart att ansluta sig till kustklubben av dyra städer och vid någon tidpunkt se mer utflyttning än inflyttning när folk flyttar till nästa uppåtgående stad med lägre skatter.
När detta kommer att ske kan ingen gissa, men med upphävandet av Gallagher-tillägget och den snabba skattehöjningen kommer det att ske förr snarare än senare.
Glen Weinberg är COO/ VP Fairview Commercial Lending. Glen har publicerats som expert på lån med hårda pengar, fastighetsvärdering, finansiering och olika andra fastighetsfrågor i Bloomberg, Businessweek, Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal real estate news, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman mortgage broker guide, Mortgage Professional America och olika andra nationella publikationer.