Om du äger ett företag och vill expandera eller renovera behöver du sannolikt ett kommersiellt fastighetslån. Dessa lån skiljer sig mycket från andra typer av småföretagslån och fungerar mer på samma sätt som ett bostadslån.
- Commersiella hypotekslån förklaras
- Typer av kommersiella hypotekslån
Commersiella fastighetslån förklaras
Samma som när du köper ett hus och tar ett hypotekslån kan du också ta ett hypotekslån vid köp av kommersiell egendom. Med kommersiella fastighetslån kan företag köpa eller renovera fastigheter och finansiera detta genom ett lån. De flesta kommersiella fastighetslån kräver att fastigheten är ägarlägenhet, vilket innebär att företaget måste bo fysiskt i minst 51 % av byggnaden. Om fastigheten inte kommer att vara majoritetsägd kan låntagarna leta efter ett lån för investeringsfastigheter istället.
Dessa lån kan användas av en mängd olika företag för att finansiera olika typer av fastigheter, inklusive: kontorsbyggnader, detaljhandels- eller köpcentrum, lägenhetsbyggnader, hotell, restauranger eller industribyggnader. Beroende på vilken typ av fastighet som finansieras och vilken långivare som används kan villkoren och räntorna för dessa lån variera kraftigt (se vår guide om genomsnittliga räntor för kommersiella fastighetslån för en bättre uppfattning). Till exempel kan handpenningen på kommersiella fastigheter variera från 10 % till 50 % eller mer, med återbetalningstider som är så korta som fem år och så långa som 25 år. Vissa lån är helt amorterade, medan andra kan ha enbart räntebetalningar med en sista ballongbetalning i slutet av löptiden. Räntesatserna kan vara fasta eller rörliga.
Typer av kommersiella fastighetslån
Det finns en mängd olika kommersiella fastighetslån, från banklån till SBA-lån och brygglån. Vi tar en titt på några av dessa alternativ nedan.
Traditionellt kommersiellt hypotekslån
De flesta banker och andra långivare tillhandahåller kommersiella fastighetslån för en mängd olika fastigheter, inklusive kontorsbyggnader, industribyggnader, flerfamiljslägenheter och detaljhandelscentrum. I de flesta fall måste fastigheten vara ägarbetonad.
Likt ett bostadslån kommer det kommersiella lånet att säkras av den fastighet som köps. Utöver det varierar villkoren mycket beroende på långivaren. Vissa banker beviljar lån med full amortering med långa löptider på upp till 25 år och en belåningsgrad på upp till 80 %. Andra banker kan erbjuda räntefria lån med en löptid på 10 år och en belåningsgrad på 65 %. Generellt sett är det dock svårare att kvalificera sig för ett traditionellt hypotekslån än andra typer av kommersiella fastighetslån. Bankerna vill se låntagare med god personlig kreditvärdighet, ett starkt företag och en låg skuldtäckningsgrad. Räntesatserna ligger vanligtvis inom några få procentenheter från en prime rate, till exempel Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7(a) Loan
S Small Business Administration’s flaggskeppslån, 7(a)-lånet, kan användas för att köpa mark eller byggnader, bygga ny fastighet eller renovera befintlig fastighet, under förutsättning att fastigheten kommer att vara ägarbetonad. Genom detta program kan du låna upp till 5 miljoner dollar genom en SBA-ansluten långivare. De högsta tillåtna räntorna för programmet baseras på WSJ Prime Rate plus en marginal på några procentenheter. Räntesatserna kan vara fasta, rörliga eller en kombination av de två. Återbetalningstiden för 7(a)-lån som används för fastigheter kan vara upp till 25 år. Dessa lån är helt amorterade, vilket innebär att varje månadsbetalning är densamma tills lånet är avbetalat.
SBA 504-lån
Bortom 7(a)-programmet erbjuder SBA lån som är särskilt avsedda för fastigheter som ägs av ägaren eller långsiktiga inköp av utrustning. Dessa lån, som kallas 504-lån, består egentligen av två olika lån: ett från ett Certified Development Company (CDC) för upp till 40 % av lånebeloppet och ett från en bank för 50 % eller mer av lånebeloppet. Du som låntagare är ansvarig för att sätta in minst 10 % som en handpenning. CDC-delen av lånet kan uppgå till 5-5,5 miljoner dollar, vilket innebär att hela det finansierade projektet kan uppgå till 10 miljoner dollar eller mer. Du bör sträva efter att finansiera minst 350 000 dollar genom ett 504-lån.
Räntorna på CDC-lånen baseras på amerikanska statskassans räntor och är fasta när du väl har fått lånet. Under hela 2017 har dessa räntor fluktuerat mellan 4 % och 5 %. Räntorna på banklånet är vanligtvis rörliga. Om du använder lånet för att köpa fastigheter är den maximala löptiden 20 år. Liksom 7(a)-lånen är dessa lån helt amorterade.
Conduit/CMBS-lån
Conduit-lån är kommersiella hypotekslån som läggs samman och säljs till investerare på en sekundärmarknad. Eftersom dessa lån är värdepapperiserade beter de sig lite annorlunda än ett traditionellt kommersiellt fastighetslån. De viktigaste skillnaderna gäller förskottsbetalning och låneadministration samt den flexibilitet du har när du förhandlar om lånevillkoren. Det lägsta belopp som de flesta conduit-långivare finansierar är mellan 1 och 3 miljoner dollar. De flesta conduit-lån har löptider på fem till tio år med 20- till 30-åriga amorteringsperioder. Detta innebär att varje månadsbetalning kommer att vara densamma fram till en sista ballongbetalning i slutet av lånetiden. Räntorna på conduitlån är normalt fasta och lägre än räntorna på ett traditionellt hypotekslån.
Commersiella överbryggningslån
Som namnet antyder används överbryggningslån för att ”överbrygga gapet” tills långsiktig finansiering kan säkras för den kommersiella fastigheten. I vissa fall kommer den långivare som gör det långsiktiga lånet också att göra brygglånet på fastigheten. De flesta överbryggningslån har mycket korta löptider, vanligtvis sex månader till två år, och många är inte amorterade (dvs. räntebetalningar med en ballongbetalning i slutet). Räntorna på brygglån är några procentenheter högre än den gängse marknadsräntan.
Hur lätt det är att kvalificera sig för ett brygglån beror på långivaren. De flesta långivare tillämpar inte ett enhetligt tillvägagångssätt utan utvärderar i stället den unika situation som föreligger. På grund av detta kommer många låntagare att använda ett brygglån för att renovera en fastighet som inte skulle kvalificera sig för ett traditionellt hypotekslån innan de säljer den eller får långsiktig finansiering. En annan fördel med brygglån är det relativt låga kravet på handpenning – vanligen mellan 10 och 20 %. Som jämförelse kan nämnas att många traditionella kommersiella hypotekslån kräver en handpenning på 20-35 %. Överbryggningslån avslutas också snabbare än konventionella fastighetslån.
Soft and Hard Money Loans
Hårdpengelån liknar i hög grad överbryggningslån, med de främsta skillnaderna är att de flesta lån med hårdpengar görs av privata företag och att det finns högre krav på handpenning. Liksom brygglån har hard money-lån korta löptider, högre räntor och enbart räntebetalningar. De är också lättare att kvalificera sig för och snabbare att finansiera än ett traditionellt hypotekslån. I många fall kan de finansieras snabbare än ett brygglån.
Soft money loans är en hybrid mellan ett hard money loan och ett traditionellt hypotekslån. Till skillnad från låntagare med hårda pengar lägger låntagare med mjuka pengar större vikt vid din kreditvärdighet och styrkan i din ansökan. Detta innebär att du får en lägre ränta, lägre handpenning och längre löptider än med ett lån med hårda pengar. Liksom lån med hårda pengar är lån med mjuka pengar också snabba att avsluta. De kan vara ett bra alternativ för låntagare som behöver gå snabbt vidare med en fastighet men som inte vill betala de höga räntorna som följer med ett lån med hårda pengar eller ett överbryggningslån.