Hvad er underwritingprocessen?
Så hvad er underwritere på udkig efter? De skal analysere din IPAC – indkomst, ejendom, aktiver og kredit – de fire vigtigste søjler for enhver godkendelse af et realkreditlån.
Lad os gennemgå hver af disse, så du forstår, hvad der sker under underwriting.
Indkomst
Den første ting, som underwritere skal vide, er, hvor meget indkomst du har, og hvor regelmæssigt den kommer ind. Dette er en stor faktor for din evne til at betale dit realkreditlån.
Der er tre typer dokumenter, som en långiver typisk vil bede om for at bekræfte din indkomst:
- Dine W-2s fra de sidste 2 år
- Dine to seneste lønsedler
- Dine to seneste kontoudtog
Hvis du er selvstændig erhvervsdrivende eller har mere end 25 % ejerskab i et forretningsforetagende, vil din långiver kræve anden dokumentation. Kravene kan variere afhængigt af den type lån, du ansøger om, men dette er nogle af de dokumenter, der almindeligvis kræves:
- K-1s
- Balancer
- Resultatopgørelser
- Alle sider og skemaer i virksomhedens og personlige selvangivelser
På dette tidspunkt i processen vil underwritere også verificere din beskæftigelse.
Ejendom
Mens underwritingprocessen foregår, vil din långiver bestille en vurdering af den bolig, du ønsker at købe. Dette er ofte påkrævet ved refinansiering, hvis værdien ikke kan verificeres på anden vis, og det er altid påkrævet ved boligkøb.
Sigtet med vurderingen er dobbelt: Den beskytter dig mod at betale for meget, når du køber et hus, og den beskytter långiveren og investoren (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA osv.) mod at låne mere ud end husets værdi.
Da huset tjener som sikkerhed for lånet, er det nødvendigt, at investoren kan få den investerede kapital tilbage, hvis låntageren misligholder lånet. Med andre ord ønsker långiveren at være sikker på, at hvis du misligholder dine forpligtelser, kan långiveren sælge huset for at inddrive det, du skylder på realkreditlånet. På grund af dette vil långiverne ikke lade dig låne flere penge, end huset er værd.
Aktiver
Underwritere vil også se på eventuelle opsparede aktiver, du måtte have, såsom check- og opsparingskonti, aktier, obligationer og provenu fra salg af genstande. Når en underwriter gennemgår dine aktiver, ser de efter, om pengene rent faktisk er dine og ikke blot et lån fra en anden.
Din underwriter kan også kontrollere, om du har kontanter til rådighed til reserver. Reserverne måles i form af det antal måneder, du kan betale dit realkreditlån, hvis du mister din indkomst.
Nogle låneprogrammer kræver reserver. Selv om de ikke er obligatoriske, gør det at have reserver dig mere tilbøjelig til at blive godkendt, fordi det viser, at du er forberedt på det økonomiske ansvar, der er forbundet med at være boligejer.
Kredit
Underwritere ser nøje på din kredithistorik. Kan du huske, da du gik i skole, og lærerne truede med at skrive din dårlige opførsel ind i din permanente straffeattest? Det viser sig, at som voksen er din kredithistorik det tætteste på en permanent straffeattest, som livet kan tilbyde.
Underwriters ønsker naturligvis at vide, om du betaler dine nuværende og tidligere regninger til tiden. Men de har også brug for at forstå, hvor meget anden gæld du skylder i form af bilbetalinger, studielån eller kreditkortgæld eller andre forpligtelser. Selv hvis du har overholdt alle dine betalinger, er for stor gæld i forhold til din indkomst, eller dit gældskvoteforhold (DTI), en stærk indikator for fremtidige økonomiske vanskeligheder.
Efter subprime-lånekrisen bidrog til finanskrisen i 2008, gav lovgiverne CFPB beføjelse til at skabe nye forbrugerbeskyttelseskrav for at sikre, at låntagerne kunne tilbagebetale de lån, de fik udstedt. DTI blev en vigtig faktor til at afgøre, om en forbruger var økonomisk egnet nok til at påtage sig realkreditgæld. Disse regler bliver løbende revurderet, men indtil videre er DTI stadig en meget vigtig faktor for, om din realkreditansøgning vil blive godkendt.