Det har været noget af en valgcyklus med masser af op- og nedture. Én ting er sikkert, Colorados vælgere var i et forbrugshumør, hvilket vil resultere i, at Colorados ejendomsejere kommer til at betale meget mere i skat på alting, især i Denver County.
Skatterne i Denver vil stige med mindst 2.400 dollars/år for medianboligen. Den største ændring er ophævelsen af Gallagher-ændringen sammen med adskillige obligations- og salgsskatteinitiativer.
Hvad betyder det for ejendomme i Colorado?
Hvordan fungerer ejendomsskatterne i Colorado nu?
I henhold til Colorado-loven er der ændringer, der regulerer, hvordan skatterne beregnes. En af de vigtigste drivkræfter for skatterne er Gallagher-ændringen. Gallagher-ændringen er som en balancevægt med to arme.
På den ene side står værdien af boligejendomme. På den anden side værdierne af ikke-boliger, f.eks. erhvervsejendomme, herunder mineraler, som f.eks. olie og gas. Værdierne af boligejendomme må ikke overstige ca. 45 % af skattegrundlaget i hele staten, mens erhvervsejendomme tegner sig for de yderligere 55 %.
Når værdien af boliger stiger, eller værdierne af ikke-boliger falder, tipper vægten ud af balance, og skatterne på boligerne sænkes. Det omvendte kan også ske, når værdien af erhvervsejendomme falder, hvilket får skalaen til igen at tippe ud af balance.
Gennemførelsen af ændringsforslag B ændrer spillet og dine ejendomsskatter
Jeg var meget overrasket over, at dette blev vedtaget, og at vælgerne i vores nuværende økonomi stemte for en så stor stigning i ejendomsskatten. Jeg tror ikke, at mange vælgere fuldt ud forstod konsekvenserne, og ordlyden var en smule “optimistisk”. Gallagher-ændringen bremsede drastisk væksten i ejendomsskatterne for boliger.
I henhold til Colorado Public Radio er den skattepligtige ejendomsværdi i Denver fordoblet i de sidste 20 år. Uden Gallagher ville det skattepligtige grundlag måske være steget med en faktor fem.
Under Gallagher “holdt erhvervsejendomme tilbage” boligejendomsskatterne, da de kommercielle værdier er steget i et langt mere målt tempo end boligværdierne.
Men uden Gallagher nu og vedtagelsen af ændringsforslag B vil dine skatter stige, stige og gå væk! Med vedtagelsen af ændringsforslag B vil der i 2021 (et revurderingsår, da Colorado vurderer ejendomme hvert ulige år) være noget af et chok på skatteregningerne, da boligværdierne er steget med næsten 40 % i løbet af de sidste to år i Denver og i de fleste bjergsamfund.
Men uden Gallagher vil skatteregningerne stige i takt med ejendomsværdistigningen fra nu af og til evigheden. De højere ejendomsskatter vil fortsat bidrage til, at Denver og mange byer i hele front range og feriesamfundene bliver uoverkommelige.
Hvad med TABOR
TABOR står for Taxpayer bill of rights, og det søger at begrænse væksten i regeringen baseret på befolkningstilvækst og inflation. Teoretisk set ville dette holde ejendomsskatterne i skak, men alle undtagen fire af Colorados 178 skoledistrikter har allerede “de-Bruced”. (hvilket betyder, at de ikke er bundet af TABOR og fortsat kan opkræve ubegrænsede ejendomsskatter). Femogfirs procent af Colorados kommuner og 51 ud af 64 amter har også overbevist deres vælgere om at lade dem fravælge det.
Andre store skatter i horisonten
Denver County havde et væld af skatter på stemmesedlen. Fra mill levy stigninger, obligationsinitiativer og salgsskatter. Her er nogle af de nye initiativer, som beboerne i Denver County nu skal betale.
- 2A: Klimaafgift: Bemyndigelse af byen og amtet Denver til at opkræve en ekstra salgsafgift på 0,25 %, der genererer anslået 40 mio. dollars om året til finansiering af klimarelaterede programmer og programmer, der har til formål at reducere drivhusgasemissioner og luftforurening, hvorved den samlede salgsafgiftssats i Denver øges fra 8.31 % til 8,56 %.
- 2B: Finansiering af hjemløse, der bemyndiger byen og amtet Denver til at opkræve en yderligere salgsafgift på 0,25 %, der giver et skønsmæssigt beløb på 40 mio. dollars om året, til finansiering af bolig- og hjemløsetjenester, hvorved den samlede salgsafgiftssats i Denver øges fra 8,31 % til 8,56 %.
- 4A: Forhøjer for skoleansatte, der bemyndiger distriktet til at opkræve en ekstra ejendomsskat på 150 USD pr. 100.000 USD i vurderet værdi (1,5 mills) i 2021 og til at øge denne afgift med op til 100 USD pr. 100.000 USD i vurderet værdi (1 mills) hvert år til en maksimal sats på 400 USD pr. 100.000 USD i vurderet værdi (4 mills). Indtil 2020 blev boligejendomme vurderet til en sats på 7,15 % af markedsværdien og ikke-boligejendomme blev vurderet til 29 % af markedsværdien. Ved en vurderingssats på 7,15 % for boligejendomme ville et hus med en medianmarkedsværdi på ca. 470 000 USD blive vurderet til 33 605 USD, hvilket betyder, at en skat på 1 mill ville være 33,6 USD.
- 4B: Skoleinfrastruktur, der bemyndiger distriktet til at øge sin gæld med op til 795 millioner dollars i obligationer med en maksimal tilbagebetalingsomkostning på 1,5 milliarder dollars og til at fortsætte distriktets eksisterende ejendomsskattesats for at tilbagebetale obligationerne.
I en nøddeskal i Denver steg omsætningsafgiftssatserne med .5% og mill levy stigningen med 4 mills, så hvis man antager medianhjemsprisen på 606.000, vil skatteregningen stige med omkring 2400/år minimum, hvis Denver fortsætter med at stige, hvilket den sandsynligvis vil, vil tallet være tættere på 3000/år i al evighed!
Ejendomsskatterne stiger, hold godt fast i din ejendom!
Jeg er forbløffet over appetitten på store skattestigninger i den økonomiske cyklus, vi befinder os i. Det er lidt ironisk, at Denver vedtog massive skatteforhøjelser, herunder en til at finansiere boliger. De højere skattesatser skubber mange af de vælgere ud, som de forsøger at hjælpe med boliger! Når ejendomsskatterne stiger, skal husleje- og realkreditbetalingerne også stige, da beboerne skal betale for de øgede skatter. Lad os lave en hurtig beregning af, hvad 2021 vil medføre for alles skatteregning.
Husk, ejendomme bliver revurderet hvert ulige år, så 2021 og 2023 er revurderingsår, der har været enorme stigninger i de sidste mange år i de fleste områder af staten, og denne stigning ser ud til at fortsætte i Denver og bjergområderne. Jeg lavede to scenarier, et for et medianhjem i front range (ikke Denver County) og derefter et for Denver County, der tager højde for de nye ejendomsskatteinitiativer:
Vil skattestigninger påvirke ejendomsværdierne?
På et tidspunkt vil de store ejendomsskatter begynde at påvirke ejendomsværdierne, da låntagerne skal have endnu mere indkomst for at kvalificere sig til et lån (skatter og forsikringer er inkluderet i beregningen af realkreditlånet).
Indkomsten stiger ikke nær så hurtigt som ejendomsværdistigningen og skatterne, så færre vil have råd til huset.
Dertil kommer, at mange erhvervsejendomme også vil opleve en stigning i skatterne, og disse skattestigninger vil skulle overvæltes på lejerne.
Bemærk, at skattestigningerne ikke kun vil påvirke ejendomsejerne, alle, der betaler husleje, vil også opleve højere huslejer, da skattestigningerne også flyder videre til boligerne.
En af de største drivkræfter for værdistigninger i Colorado er antallet af tilflyttere fra kystområder med højere omkostninger som Californien eller New York. Mange gange forlader de disse områder på grund af store ejendoms- og indkomstskatteregninger.
Som Colorado fortsætter sin opadgående bane med hensyn til beskatning, vil det snart slutte sig til kystklubben af dyre byer og på et tidspunkt opleve mere udvandring end indvandring, da folk flytter til den næste opadgående by med lavere skatter.
Når dette vil ske, kan man ikke vide, men med ophævelsen af Gallagher-ændringen og den hurtige stigning i skatterne vil det ske snarere før end senere.
Glen Weinberg er COO/ VP Fairview Commercial Lending. Glen er blevet offentliggjort som ekspert i lån med hårde penge, ejendomsvurdering, finansiering og forskellige andre ejendomsemner i Bloomberg, Businessweek, Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal real estate news, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman mortgage broker guide, Mortgage Professional America og forskellige andre nationale publikationer.