Kun kiinteistön ostosopimus tai sopimus on tehty ja molemmat osapuolet ovat hyväksyneet sen ehdot, se on täydellinen ja sitova asiakirja. Jos on tarpeen muuttaa jotakin aiemmin sovituista ehdoista, laaditaan muutos. Se on asiakirja, jolla tehdään muutos ratifioituun sopimukseen.
Kiinteistönvälittäjien on oltava varmoja, ettei tätä sekoiteta lisäykseen.
Kiinteistösopimusten muutokset
Kaikki ovat yleensä melko tyytyväisiä, kun ostaja ja myyjä allekirjoittavat ostotarjoussopimuksen. Hinta on sinetöity, ja se on matkalla kohti kaupantekoa. Välittäjä miettii välityspalkkiota. Ostajat visioivat huonekalujaan kotiin. Myyjä laskee rahojaan. Mutta kauppa ei ole tehty ennen kuin se on tehty ja rahoitettu.
Esimerkki: Ostaja ja myyjä sopivat kiinteistön ostamisesta, ja kaikki osapuolet allekirjoittavat sopimuksen. Myöhemmin kaupantekopäivää on siirrettävä myöhemmäksi viivästyneen katsastuksen vuoksi. Se edellyttäisi, että alkuperäisessä sopimuksessa olevaa kaupantekopäivää muutetaan.
Matkalla kaupantekoon voi tulla kuoppia. Jotkin niistä voivat olla suhteellisen vähäisiä, mutta toiset voivat olla mahdollisia kauppasopimuksen tappajia.
- Arvio: Arvioitsija antaa arvion, joka on sovittua myyntihintaa alhaisempi. Se voi olla iso juttu. Se voi olla pieni summa, ja myyjä voi helposti sopia, että myyjä laskee hintaa tai ostaja nostaa käsirahaa saadakseen lainasumman kohdalleen. Jos kyse on merkittävästä summasta, käydään uudet neuvottelut. Jos asia on ratkaistu, on tehtävä ja allekirjoitettava muutos, jolla sopimusehtoja muutetaan vastaavasti.
- Lainatyyppi: Oletetaan, että ostaja oli suunnitellut ostavansa asunnon tavanomaisella asuntolainalla ja maksavansa 20 % käsirahaa. Nyt hän huomaa, että hän voi saada FHA-lainan pienemmällä käsirahalla, tai ainakin hän on melko varma siitä. Se kestää myös kauemmin. Muutos voi tässä tapauksessa kattaa nämä kaksi seikkaa, lainatyypin muutoksen ja sulkemisajankohdan pidentämisen ajallisesti.
- Tuon porealtaan hankkiminen: Kannettava poreallas ei kuulunut kauppaan. Korjauksista neuvoteltaessa ostajat ovat kuitenkin valmiita jättämään huomiotta joidenkin repeytyneiden ikkunaruutujen ja muutaman rikkinäisen ikkunalasin vaihtamisen, mutta he haluavat nyt tuon poreammeen. Arvasit sen, se on muutos.
- Kiinnitystä ei hyväksytä ”sellaisenaan”: Oletetaan, että ostaja oli odottanut saavansa asunnon 10 %:n käsirahalla, mutta lainanantaja tarkisti kaikki luotto- ja tulo-/menoluvut ja päätti, etteivät he voi kelpuuttaa ostajaa kyseiseen lainaan. Ostajan on maksettava enemmän käsirahaa. Heillä saattaa olla sitä tai he pystyvät hankkimaan sitä, mutta se vie aikaa. Toinen tapaus, jossa tarvitaan muutosta, joka pidentää sulkemista.
- Hylätty aita häiritsee: Tämä on todellinen tapaus, sillä minulle kävi näin ostajana esimerkiksi maaseudulla. Katsastuksessa paljastui vanha aita, joka oli aika lailla kaatunut, mutta se mainittiin ja siitä tuli näin ollen poikkeus kattavuudesta omistusoikeusvakuutuskirjelmässä. Se ei ollut suuri asia, koska voisin poistaa sen myöhemmin, eikä se näkyisi, kun myisin jossain vaiheessa. En kuitenkaan halunnut, että jokin vaatimus tuosta maapalasta näkyisi myöhemmin. Niinpä teimme muutoksen, ja myyjä poistatti sen ennen kaupantekoa, ja se poistettiin sitovista poikkeuksista.
Pointti tässä on se, että se ei ole kauppa ennen kuin se suljetaan ja rahoitetaan. Kaupantekoprosessissa voi tulla esiin monia asioita, jotka vaativat ostajan ja myyjän välisen sopimuksen ehtojen muuttamista. Yleensä se hoituu, mutta muista nuo muutokset.