Jos omistat yrityksen ja haluat laajentaa tai kunnostaa, tarvitset todennäköisesti liikekiinteistölainaa. Nämä lainat eroavat hyvin paljon muista pienyrityslainoista, sillä ne toimivat enemmän asuntolainan tavoin.
- Kaupalliset asuntolainat selitetty
- Kaupallisten asuntolainojen tyypit
Kaupalliset kiinteistölainat selitetty
Aivan kuten ostaessasi talon ja ottaessasi asuntolainan, myös ostaessasi liikekiinteistöä voit ottaa asuntolainan. Liikekiinteistölainojen avulla yritykset voivat ostaa tai kunnostaa kiinteistön ja rahoittaa sen lainalla. Useimmat liikekiinteistölainat edellyttävät, että kiinteistö on omassa käytössä, mikä tarkoittaa, että yrityksen on fyysisesti asuttava vähintään 51 prosentissa rakennuksesta. Jos kiinteistö ei ole enemmistöomistuksessa, lainanottajat voivat hakea sen sijaan sijoituskiinteistölainaa.
Näillä lainoilla voidaan rahoittaa erityyppisiä kiinteistöjä, kuten toimistorakennuksia, vähittäiskauppa- tai ostoskeskuksia, kerrostaloja, hotelleja, ravintoloita tai teollisuusrakennuksia. Riippuen siitä, minkälaista kiinteistöä rahoitetaan ja mitä lainanantajaa käytetään, näiden lainojen ehdot ja korot voivat vaihdella suuresti (katso oppaamme keskimääräisistä liikekiinteistölainojen koroista saadaksesi paremman käsityksen). Esimerkiksi liikekiinteistöjen käsirahat voivat vaihdella 10 prosentista 50 prosenttiin tai enemmän, ja takaisinmaksuajat voivat olla niinkin lyhyitä kuin viisi vuotta ja niinkin pitkiä kuin 25 vuotta. Jotkin lainat kuoletetaan kokonaan, kun taas toisissa lainoissa saatetaan maksaa vain korkoa, ja laina-ajan lopussa maksetaan loppuerä. Korko voi olla kiinteä tai vaihteleva.
Yrityskiinteistölainojen tyypit
Yrityskiinteistölainoja on monenlaisia pankkilainoista SBA-lainoihin ja siltalainoihin. Tarkastelemme joitakin näistä vaihtoehdoista alla.
Traditionaalinen kaupallinen asuntolaina
Useimmat pankit ja muut lainanantajat tarjoavat kaupallisia kiinteistöluottoja erilaisille kiinteistöille, kuten toimistorakennuksille, teollisuusrakennuksille, kerrostaloille ja vähittäiskaupan keskuksille. Useimmissa tapauksissa kiinteistön on oltava omistajan käytössä.
Kuten asuntolainan, kaupallisen lainan vakuutena on ostettava kiinteistö. Tämän lisäksi ehdot vaihtelevat suuresti lainanantajasta riippuen. Jotkin pankit myöntävät täysin lyhennettyjä lainoja, joiden laina-aika on pitkä, jopa 25 vuotta, ja lainaosuus on jopa 80 prosenttia. Toisilla pankeilla voi olla vain korkoa maksavia lainoja, joiden laina-aika on 10 vuotta ja laina-arvosuhde 65 %. Yleisesti ottaen perinteisen asuntolainan saaminen on kuitenkin vaikeampaa kuin muunlaisten liikekiinteistölainojen saaminen. Pankit haluavat nähdä lainanottajia, joilla on hyvä henkilökohtainen luottokelpoisuus, vahva liiketoiminta ja alhainen velanhoitosuhde. Korot ovat yleensä muutaman prosenttiyksikön sisällä prime-korosta, kuten Wall Street Journalin (WSJ) prime-korko.
SBA 7(a)-laina
SBA 7(a)-lainaa, Small Business Administrationin lippulaivalainaa, 7(a)-lainaa, voidaan käyttää maa-alueen tai rakennusten ostamiseen, uuden kiinteistön rakentamiseen tai olemassa olevan kiinteistön kunnostamiseen edellyttäen, että kiinteistössä on omistajan asunto. Tämän ohjelman kautta voit lainata enintään 5 miljoonaa dollaria SBA:n alaisen lainanantajan kautta. Ohjelman suurimmat sallitut korot perustuvat WSJ Prime Rate -korkoon lisättynä muutaman prosenttiyksikön marginaalilla. Korko voi olla kiinteä, vaihtuva tai näiden kahden yhdistelmä. Kiinteistöihin käytettävien 7(a)-lainojen takaisinmaksuajat voivat olla jopa 25 vuotta. Nämä lainat kuoletetaan kokonaan, mikä tarkoittaa, että jokainen kuukausimaksu on sama, kunnes laina on maksettu pois.
SBA 504 -laina
7(a)-ohjelman lisäksi SBA tarjoaa lainoja erityisesti omistusasuntoihin tai pitkäaikaisiin laitehankintoihin. Nämä lainat, joita kutsutaan 504-lainoiksi, koostuvat itse asiassa kahdesta eri lainasta: toinen laina Certified Development Company (CDC) -yhtiöltä enintään 40 prosenttia lainasummasta ja toinen pankilta vähintään 50 prosenttia lainasummasta. Lainanottajan on maksettava vähintään 10 prosentin käsiraha. CDC:n osuus lainasta voi olla jopa 5-5,5 miljoonaa dollaria, mikä tarkoittaa, että koko rahoitettava hanke voi olla vähintään 10 miljoonaa dollaria. Sinun tulisi pyrkiä rahoittamaan vähintään 350 000 dollaria 504-lainalla.
CDC-lainojen korot perustuvat Yhdysvaltain valtionkorkoihin, ja ne ovat kiinteitä, kun olet saanut lainan. Koko vuoden 2017 ajan nämä korot ovat vaihdelleet 4 ja 5 prosentin välillä. Pankkilainan korot ovat tyypillisesti vaihtuvia. Jos käytät lainaa kiinteistön ostamiseen, laina-aika on enintään 20 vuotta. Kuten 7(a)-lainat, nämäkin lainat lyhennetään kokonaan.
Conduit/CMBS-lainat
Conduit-lainat ovat kaupallisia asuntolainoja, jotka kootaan yhteen ja myydään sijoittajille jälkimarkkinoilla. Koska nämä lainat ovat arvopaperistettuja, ne käyttäytyvät hieman eri tavalla kuin perinteiset liikekiinteistölainat. Tärkeimmät erot liittyvät ennenaikaiseen takaisinmaksuun ja lainan hallinnointiin sekä joustavuuteen, joka sinulla on lainaehdoista neuvoteltaessa. Useimmat Conduit-lainanantajat rahoittavat vähintään 1 miljoonasta 3 miljoonaan dollaria. Useimpien Conduit-lainojen laina-aika on 5-10 vuotta ja lyhennysaika 20-30 vuotta. Tämä tarkoittaa sitä, että jokainen kuukausimaksu on sama, kunnes laina-ajan lopussa suoritetaan viimeinen pallomaksu. Conduit-lainojen korot ovat yleensä kiinteät ja alhaisemmat kuin perinteisen asuntolainan korot.
Kaupalliset siltalainat
Nimensä mukaisesti siltalainoja käytetään ”sulkemaan aukko” siihen asti, kunnes liikekiinteistölle saadaan pitkäaikainen rahoitus. Joissakin tapauksissa pitkäaikaisen lainan myöntävä lainanantaja myöntää kiinteistölle myös siltalainan. Useimmilla siltalainoilla on hyvin lyhyet laina-ajat, tyypillisesti kuudesta kuukaudesta kahteen vuoteen, ja monet niistä eivät ole lyhennyskelpoisia (eli niissä maksetaan vain korkoa ja lopussa maksetaan pallomaksu). Siltalainojen korot ovat muutaman prosenttiyksikön korkeammat kuin markkinakorko.
Lainanantajasta riippuu, kuinka helppoa siltalainan saaminen on. Useimmat lainanantajat eivät noudata yhden koon mukaista lähestymistapaa, vaan arvioivat käsillä olevan ainutlaatuisen tilanteen. Tämän vuoksi monet lainanottajat käyttävät siltalainaa remontoidakseen kiinteistön, joka ei kelpaisi perinteiseen asuntolainaan, ennen sen myyntiä tai pitkäaikaisen rahoituksen saamista. Siltalainojen etuna on myös suhteellisen alhainen käsirahavaatimus, joka on yleensä 10-20 prosenttia. Vertailun vuoksi mainittakoon, että monet perinteiset kaupalliset asuntolainat edellyttävät 20-35 prosentin käsirahaa. Siltalainat sulkeutuvat myös nopeammin kuin perinteiset kiinteistölainat.
Pehmeän ja kovan rahan lainat
Kovan rahan lainat ovat hyvin samankaltaisia kuin siltalainat, ja niiden pääasialliset erot ovat, että useimmat kovan rahan lainat ovat yksityisten yritysten myöntämiä, ja niiden käsirahavaatimukset ovat korkeammat. Kuten siltalainoilla, myös kovan rahan lainoilla on lyhyet laina-ajat, korkeammat korot ja pelkät korkomaksut. Niitä on myös helpompi saada ja niiden rahoittaminen on nopeampaa kuin perinteisen asuntolainan. Monissa tapauksissa ne voidaan rahoittaa nopeammin kuin siltalaina.
Pehmeän rahan lainat ovat kovan rahan lainan ja perinteisen asuntolainan välimuoto. Toisin kuin kovan rahan lainanantajat, pehmeän rahan lainanantajat painottavat enemmän luottokelpoisuuttasi ja hakemuksesi vahvuutta. Tämä tarkoittaa, että saat alhaisemman koron, pienemmän käsirahan ja pidemmät ehdot kuin kovan rahan lainalla. Kuten kovan rahan lainat, myös pehmeän rahan lainat ovat nopeita sulkea. Ne voivat olla hyvä vaihtoehto lainanottajille, joiden on päästävä nopeasti eteenpäin kiinteistön suhteen, mutta jotka eivät halua maksaa korkeita korkoja, joita kovan rahan laina tai siltalaina aiheuttavat.