Qu’est-ce que le processus de souscription ?
Alors, que recherchent les souscripteurs ? Ils doivent analyser votre IPAC – revenu, propriété, actifs et crédit – les quatre piliers clés de toute approbation de prêt hypothécaire.
Passons en revue chacun de ces éléments pour que vous compreniez ce qui se passe pendant la souscription.
Revenu
La première chose que les souscripteurs doivent savoir est le montant de votre revenu et la régularité de ses entrées. C’est un facteur énorme dans votre capacité à payer votre hypothèque.
Il y a trois types de documents qu’un prêteur demandera généralement pour vérifier votre revenu :
- Vos W-2 des deux dernières années
- Vos deux plus récents talons de paie
- Vos deux plus récents relevés bancaires
Si vous êtes travailleur autonome ou si vous détenez plus de 25 % de la propriété d’une entreprise commerciale, votre prêteur exigera des documents différents. Les exigences peuvent varier selon le type de prêt que vous demandez, mais voici quelques-uns des documents couramment demandés :
- K-1s
- Bilans
- Comptes de profits et pertes
- Toutes les pages et annexes des déclarations de revenus des entreprises et des particuliers
À ce stade du processus, les souscripteurs vérifieront également votre emploi.
Propriété
Pendant que le processus de souscription se déroule, votre prêteur demandera une évaluation de la maison que vous souhaitez acheter. Celle-ci est souvent requise lors d’un refinancement, si la valeur ne peut pas être vérifiée d’une autre manière, et elle est toujours requise pour l’achat d’une maison.
L’objectif de l’évaluation est double : elle vous protège contre un paiement excessif lorsque vous achetez une maison, et elle protège le prêteur et l’investisseur (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, etc.) de prêter plus que la valeur de la maison.
Parce que la maison sert de garantie pour le prêt, il est nécessaire que l’investisseur soit capable de récupérer le capital investi si l’emprunteur ne respecte pas le prêt. En d’autres termes, le prêteur veut être sûr qu’en cas de défaut de paiement, il pourra vendre la maison pour récupérer ce que vous devez sur le prêt hypothécaire. Pour cette raison, les prêteurs ne vous laisseront pas emprunter plus d’argent que la valeur de la maison.
Actifs
Les souscripteurs examineront également les actifs épargnés que vous pouvez avoir, tels que les comptes de chèques et d’épargne, les actions, les obligations et le produit de la vente d’articles. Lorsqu’un souscripteur examine vos actifs, il cherche à s’assurer que l’argent est bien le vôtre, et pas seulement un prêt de quelqu’un d’autre.
Votre souscripteur peut également vérifier que vous avez des liquidités disponibles pour les réserves. Les réserves sont mesurées en termes de nombre de mois pendant lesquels vous pourriez effectuer votre paiement hypothécaire si vous perdiez votre revenu.
Certains programmes de prêt exigent des réserves. Même si elles ne sont pas obligatoires, le fait d’avoir des réserves vous donne plus de chances d’être approuvé car cela démontre que vous êtes préparé à assumer la responsabilité financière de l’accession à la propriété.
Crédit
Les souscripteurs examinent de près votre historique de crédit. Vous vous souvenez quand vous étiez à l’école et que les professeurs menaçaient d’inscrire votre mauvaise conduite dans votre dossier permanent ? Il s’avère qu’en tant qu’adulte, votre historique de crédit est ce qui se rapproche le plus d’un dossier permanent que la vie peut offrir.
Les souscripteurs veulent savoir, bien sûr, si vous payez vos factures actuelles et passées à temps. Mais ils doivent aussi comprendre le montant de vos autres dettes, sous forme de paiements de voiture, de prêts étudiants, de dettes de cartes de crédit ou d’autres dettes. Même si vous avez respecté tous vos paiements, une dette trop importante par rapport à votre revenu, ou votre ratio dette-revenu (RDR), est un indicateur fort de difficultés financières futures.
Après que la crise des prêts hypothécaires à risque ait contribué à la crise financière de 2008, les législateurs ont habilité le CFPB à créer de nouvelles exigences de protection des consommateurs pour s’assurer que les emprunteurs pouvaient rembourser les prêts qui leur étaient accordés. L’indice DTI est devenu l’un des principaux facteurs permettant de déterminer si un consommateur est financièrement apte à contracter une dette hypothécaire. Ces réglementations sont constamment réévaluées, mais pour l’instant, le DTI reste un déterminant lourdement important de l’approbation de votre demande de prêt hypothécaire.