Si vous possédez une entreprise et que vous cherchez à l’agrandir ou à la rénover, vous aurez probablement besoin d’obtenir un prêt immobilier commercial. Ces prêts sont très différents des autres types de prêts aux petites entreprises, fonctionnant davantage comme une hypothèque résidentielle.
- Les hypothèques commerciales expliquées
- Types d’hypothèques commerciales
Les prêts immobiliers commerciaux expliqués
Comme lorsque vous achetez une maison et que vous prenez une hypothèque, vous pouvez également prendre une hypothèque lorsque vous achetez une propriété commerciale. Les prêts immobiliers commerciaux permettent aux entreprises d’acheter ou de rénover un bien et de le financer par un prêt. La plupart des prêts immobiliers commerciaux exigent que le bien soit occupé par son propriétaire, ce qui signifie que l’entreprise doit résider physiquement dans au moins 51 % du bâtiment. Si la propriété ne sera pas majoritairement occupée par le propriétaire, les emprunteurs peuvent chercher un prêt immobilier d’investissement à la place.
Ces prêts peuvent être utilisés par une variété d’entreprises pour financer différents types de propriétés, notamment : des immeubles de bureaux, des centres commerciaux ou de vente au détail, des immeubles d’appartements, des hôtels, des restaurants ou des bâtiments industriels. Selon le type de bien financé et le prêteur utilisé, les conditions et les taux de ces prêts peuvent varier considérablement (voir notre guide sur les taux moyens des prêts immobiliers commerciaux pour avoir une meilleure idée). Par exemple, les acomptes sur les propriétés commerciales peuvent aller de 10 % à 50 % ou plus, avec des durées de remboursement aussi courtes que cinq ans et aussi longues que 25 ans. Certains prêts sont entièrement amortis, tandis que d’autres ne prévoient que des paiements d’intérêts avec un paiement final à la fin du terme. Les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables.
Types de prêts immobiliers commerciaux
Une variété de prêts immobiliers commerciaux existe, des prêts bancaires aux prêts SBA en passant par les prêts relais. Nous examinons certaines de ces options ci-dessous.
Prêt hypothécaire commercial traditionnel
La plupart des banques et autres prêteurs fournissent des prêts immobiliers commerciaux pour une variété de propriétés, y compris les immeubles de bureaux, les bâtiments industriels, les unités multifamiliales et les centres commerciaux. Dans la plupart des cas, la propriété devra être occupée par son propriétaire.
Comme un prêt hypothécaire résidentiel, le prêt commercial sera garanti par la propriété achetée. Au-delà, les conditions varient largement en fonction du prêteur. Certaines banques accorderont des prêts entièrement amortis avec des durées longues allant jusqu’à 25 ans et des ratios prêt/valeur allant jusqu’à 80 %. D’autres banques proposent des prêts à taux d’intérêt unique d’une durée de 10 ans avec un ratio prêt/valeur de 65 %. En général, cependant, il est plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire traditionnel que d’autres types de prêts immobiliers commerciaux. Les banques souhaitent que les emprunteurs aient un bon crédit personnel, une entreprise solide et un faible ratio de couverture du service de la dette. Les taux d’intérêt se situent généralement à quelques points de pourcentage d’un taux préférentiel, tel que le taux préférentiel du Wall Street Journal (WSJ).
Prêt 7(a) de la Small Business Administration
Le prêt phare de la Small Business Administration, le prêt 7(a), peut être utilisé pour acheter des terrains ou des bâtiments, construire de nouveaux biens ou rénover des biens existants, à condition que les biens immobiliers soient occupés par leur propriétaire. Grâce à ce programme, vous pouvez emprunter jusqu’à 5 millions de dollars par l’intermédiaire d’un prêteur affilié à la SBA. Les taux d’intérêt maximum autorisés pour le programme sont basés sur le WSJ Prime Rate plus une marge de quelques points de pourcentage. Les taux d’intérêt peuvent être fixes, variables ou une combinaison des deux. Les durées de remboursement des prêts 7(a) utilisés pour les biens immobiliers peuvent aller jusqu’à 25 ans. Ces prêts sont entièrement amortis, ce qui signifie que chaque paiement mensuel sera le même jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.
Prêt 504 de la SBA
Au delà du programme 7(a), la SBA offre des prêts spécifiquement destinés à l’immobilier occupé par le propriétaire ou à l’achat d’équipement à long terme. Ces prêts, appelés prêts 504, sont en fait composés de deux prêts différents : un prêt d’une société de développement certifiée (CDC) pour un maximum de 40% du montant du prêt et un prêt d’une banque pour 50% ou plus du montant du prêt. En tant qu’emprunteur, il vous incombe de verser un acompte d’au moins 10 %. La partie CDC du prêt peut aller jusqu’à 5 à 5,5 millions de dollars, ce qui signifie que l’ensemble du projet financé peut atteindre 10 millions de dollars ou plus. Vous devriez viser à financer au moins 350 000 $ par le biais d’un prêt 504.
Les taux d’intérêt sur les prêts CDC sont basés sur les taux du Trésor américain et sont fixes une fois que vous obtenez le prêt. Tout au long de 2017, ces taux ont fluctué entre 4 % et 5 %. Les taux d’intérêt sur le prêt bancaire sont généralement variables. Si vous utilisez le prêt pour acheter un bien immobilier, la durée maximale est de 20 ans. Comme les prêts 7(a), ces prêts sont entièrement amortis.
Prêts Conduit/CMBS
Les prêts Conduit sont des prêts hypothécaires commerciaux qui sont regroupés et vendus à des investisseurs sur un marché secondaire. Comme ces prêts sont titrisés, ils se comportent un peu différemment d’un prêt immobilier commercial traditionnel. Les principales différences concernent le remboursement anticipé et la gestion du prêt, ainsi que la souplesse dont vous disposez pour négocier les conditions du prêt. Le montant minimum que la plupart des prêteurs conduits financent se situe entre 1 et 3 millions de dollars. La plupart des prêts conduits ont une durée de cinq à dix ans avec des périodes d’amortissement de 20 à 30 ans. Cela signifie que chaque paiement mensuel sera le même jusqu’à un paiement final à la fin de la durée du prêt. Les taux d’intérêt sur les prêts conduits sont normalement fixes et inférieurs aux taux d’un prêt hypothécaire traditionnel.
Prêts-relais commerciaux
Comme leur nom l’indique, les prêts-relais sont utilisés pour « combler le vide » jusqu’à ce qu’un financement à long terme puisse être obtenu pour la propriété commerciale. Dans certains cas, le prêteur qui accorde le prêt à long terme accordera également le prêt-relais sur la propriété. La plupart des prêts-relais sont assortis de durées très courtes, généralement de six mois à deux ans, et nombre d’entre eux ne sont pas amortis (c’est-à-dire qu’ils ne donnent lieu qu’à des paiements d’intérêts avec un paiement forfaitaire à la fin). Les taux d’intérêt des prêts-relais sont supérieurs de quelques points de pourcentage au taux courant du marché.
La facilité avec laquelle il est possible de se qualifier pour un prêt-relais dépend du prêteur. La plupart des prêteurs n’adoptent pas une approche unique, mais évaluent plutôt la situation unique à portée de main. C’est pourquoi de nombreux emprunteurs utilisent un prêt-relais pour rénover une propriété qui ne serait pas admissible à un prêt hypothécaire traditionnel avant de la vendre ou d’obtenir un financement à long terme. Un autre avantage du prêt-relais est la mise de fonds relativement faible qu’il exige – généralement entre 10 et 20 %. À titre de comparaison, de nombreux prêts hypothécaires commerciaux traditionnels exigent une mise de fonds de 20 à 35 %. Les prêts-relais se concluent également plus rapidement que les prêts immobiliers conventionnels.
Prêts soft et hard money
Les prêts hard money sont très similaires aux prêts-relais, les principales différences étant que la plupart des prêts hard money sont accordés par des sociétés privées et que les exigences en matière de mise de fonds sont plus élevées. Comme les prêts-relais, les prêts hard money ont des durées courtes, des taux d’intérêt plus élevés et des paiements d’intérêts seulement. Ils sont également plus faciles à obtenir et plus rapides à financer qu’un prêt hypothécaire traditionnel. Dans de nombreux cas, ils peuvent se financer plus rapidement qu’un prêt relais.
Les prêts soft money sont un hybride entre un prêt hard money et un prêt hypothécaire traditionnel. Contrairement aux prêteurs d’argent dur, les prêteurs d’argent souple accorderont plus de poids à votre solvabilité et à la solidité de votre demande. Cela signifie que vous obtiendrez un taux d’intérêt plus faible, un acompte moins élevé et des conditions plus longues qu’avec un prêt à taux fixe. Comme les prêts durs, les prêts souples sont également rapides à conclure. Ils peuvent être une bonne option pour les emprunteurs qui ont besoin d’avancer rapidement sur une propriété mais qui ne veulent pas payer les taux élevés qui accompagnent les prêts durs ou les prêts relais.