Ez volt a választási ciklus, sok hullámvölgydel. Egy dolog biztos, a coloradói választók költekező kedvükben voltak, aminek következtében a coloradói ingatlantulajdonosok sokkal több adót fognak fizetni mindenre, különösen Denver megyében.
Az adók Denverben legalább évi 2400 dollárral fognak emelkedni a medián otthonok esetében. A legnagyobb változás a Gallagher-módosítás hatályon kívül helyezése, valamint számos kötvény- és forgalmiadó-kezdeményezés.
Mit jelent ez a coloradói ingatlanokra nézve?
Hogyan működnek most a coloradói ingatlanadók?
A coloradói törvények szerint vannak olyan módosítások, amelyek szabályozzák az adók kiszámítását. Az adók egyik fő mozgatórugója a Gallagher-módosítás. A Gallagher-módosítás olyan, mint egy kétkarú mérleg.
Az egyik oldalon a lakóingatlanok értékei vannak. A másik oldalon a nem lakóingatlanok értékei, például a kereskedelmi ingatlanok, beleértve az ásványkincseket, például az olajat és a gázt. A lakóingatlanok értéke nem haladhatja meg az állami adóalap nagyjából 45%-át, míg a kereskedelmi ingatlanok teszik ki a további 55%-ot.
Amikor a lakóingatlanok értéke emelkedik, vagy a nem lakóingatlanok értéke csökken, a mérleg kibillen az egyensúlyból, és a lakossági adók csökkennek. A fordítottja is előfordulhat, amikor a kereskedelmi ingatlanok értéke csökken, ami ismét kibillenti a mérleget az egyensúlyból.
A B. módosítás elfogadása megváltoztatja a játékot és az Ön ingatlanadóját
Nagyon meglepett, hogy ez a módosítás elfogadásra került, és hogy a választók a jelenlegi gazdasági helyzetben ilyen nagymértékű ingatlanadó-emelésre szavaztak. Nem hiszem, hogy sok szavazó teljesen megértette a következményeket, és a megfogalmazás egy kicsit “optimista” volt. A Gallagher-módosítás drasztikusan lelassította a lakossági ingatlanadók növekedését.
A Colorado Public Radio szerint Denverben az adóköteles ingatlanok értéke az elmúlt 20 évben megduplázódott. Gallagher nélkül ez az adóalap akár ötszörösére is emelkedhetett volna.
Gallagher alatt a kereskedelmi ingatlanok “visszafogták” a lakossági ingatlanadókat, mivel a kereskedelmi értékek sokkal kimértebb ütemben emelkedtek, mint a lakossági értékek.
Most Gallagher nélkül és a B. módosítás elfogadása nélkül az Ön adója emelkedni fog, emelkedni, és el! A B. módosítás elfogadásával 2021-ben (egy újraértékelési évben, mivel Colorado minden páratlan évben értékeli az ingatlanokat) az adószámlák elég nagy sokkot fognak okozni, mivel a lakossági értékek közel 40%-kal emelkedtek az elmúlt két évben Denverben és a legtöbb hegyvidéki településen.
Gallagher nélkül az adószámlák az ingatlanok felértékelődésével lépést tartva fognak emelkedni mostantól az örökkévalóságig. A magasabb ingatlanadó-kulcsok továbbra is hozzájárulnak Denver és számos város megfizethetetlenségéhez az egész front range-ben és az üdülőhelyi közösségekben.
Mi van a TABOR-ral
A TABOR az adófizetők jogairól szóló törvényjavaslatot jelenti, és arra törekszik, hogy a kormány növekedését a népességnövekedés és az infláció alapján korlátozza. Elméletileg ez kordában tartaná az ingatlanadókat, de Colorado 178 iskolai körzetéből négy kivételével már mindegyiket “le-Brucedálták”. (ami azt jelenti, hogy nem köti őket a TABOR, és továbbra is korlátlanul szedhetnek ingatlanadót). Colorado önkormányzatainak 85 százaléka és 64 megyéből 51 meggyőzte a választóit arról, hogy hagyják magukat kivonulni.
Más nagy adók a láthatáron
Denver megyében egy rakás adó szerepelt a szavazólapon. A malomadó-emelésektől kezdve a kötvénykezdeményezéseken át a forgalmi adókig. Íme néhány új kezdeményezés, amelyet Denver megye lakói mostantól fizetni fognak.
- 2A: Klímaadó: felhatalmazza Denver városát és megyéjét, hogy további 0,25%-os forgalmi adót vessen ki, amely becslések szerint évi 40 millió dollárt termel az éghajlattal kapcsolatos programok és az üvegházhatású gázok kibocsátásának és a légszennyezés csökkentésére irányuló programok finanszírozására, ezáltal a teljes forgalmi adó mértékét Denverben 8.31%-ról 8,56%-ra emelkedik.
- 2B: Hajléktalanok finanszírozása, amely felhatalmazza Denver városát és megyéjét, hogy további 0,25%-os forgalmi adót vessen ki, amely becslések szerint évi 40 millió dollárt termel a lakhatási és hajléktalanellátás finanszírozására, ezáltal a teljes forgalmi adókulcs Denverben 8,31%-ról 8,56%-ra emelkedik.
- 4A: Emelések az iskolai alkalmazottak számára, amelyek felhatalmazzák a kerületet arra, hogy 2021-ben 100 000 $ értékelt értékenként 150 $ (1,5 ezrelék) kiegészítő ingatlanadót vessen ki, és ezt az adót 100 000 $ értékelt értékenként legfeljebb 100 $ értékkel (1 ezrelék) növelje minden évben, a 100 000 $ értékelt értékenként 400 $ maximális mértékig (4 ezrelék). 2020-ban a lakóingatlanokat a piaci érték 7,15%-a, a nem lakóingatlanokat pedig a piaci érték 29%-a alapján értékelték. A 7,15%-os lakossági ingatlanadó-értékelési kulcs mellett egy körülbelül 470 000 dolláros piaci értékű medián lakást 33 605 dollárra adóztatnának, ami azt jelenti, hogy az 1 ezrelékes adó 33,6 dollár lenne.
- 4B: Iskolai infrastruktúra, amely felhatalmazza a kerületet, hogy legfeljebb 795 millió dollárral növelje adósságát kötvényekben, amelyek maximális visszafizetési költsége 1,5 milliárd dollár, és hogy a kerület továbbra is a meglévő ingatlanadó-kulcsot alkalmazza a kötvények visszafizetésére.
Dióhéjban Denverben a forgalmi adókulcsok .5%-kal, és a malomadó 4 ezrelékkel emelkedik, így feltételezve a 606 000-es medián lakásárat, az adószámla minimum 2400/évvel nőne, ha Denver továbbra is felértékelődik, ami valószínű, hogy ez a szám közelebb lesz a 3000/évhez az örökkévalóságban!
Az ingatlanadó emelkedik, kapaszkodjatok az ingatlanotokba!
Meglep, hogy ebben a gazdasági ciklusban, amelyben vagyunk, milyen nagy adóemelésekre van kedvünk. Kicsit ironikus, hogy Denver hatalmas adóemeléseket fogadott el, köztük egyet a lakhatás finanszírozására. A magasabb adókulcsok sokakat kiszorítanak azok közül a választópolgárok közül, akiket a lakhatással próbálnak segíteni! Amikor az ingatlanadók emelkednek, a bérleti díjaknak és a jelzáloghiteleknek is emelkedniük kell, mivel a lakóknak meg kell fizetniük a megnövekedett adókat. Végezzünk egy gyors számítást arról, hogy 2021 mit fog hozni mindenkinek az adószámlájára.
Felidézzük, hogy az ingatlanokat minden páratlan évben újraértékelik, így 2021 és 2023 az újraértékelési évek, az elmúlt néhány évben az állam legtöbb területén hatalmas felértékelődés volt, és ez a felértékelődés folytatódni látszik Denverben és a hegyvidéki üdülőhelyeken. Két forgatókönyvet készítettem, egyet a front range-i (nem Denver megye), majd egyet a Denver megyei medián otthonra, figyelembe véve az új ingatlanadó-kezdeményezéseket:
Az adóemelések hatással lesznek az ingatlanok értékére?
Egy bizonyos ponton a nagy ingatlanadók kezdik majd befolyásolni az ingatlanok értékét, mivel a hitelfelvevőknek még több jövedelemre lesz szükségük ahhoz, hogy hitelképesek legyenek (az adók és a biztosítások szerepelnek a jelzálogfizetés számításában).
A jövedelem közel sem emelkedik olyan gyorsan, mint az ingatlanok felértékelődése és az adók, így kevesebben engedhetik meg maguknak a házat.
Ezeken túlmenően sok kereskedelmi ingatlanban is emelkedni fognak az adók, és ezeket az adóemeléseket a bérlőkre kell áthárítani.
Megjegyezzük, hogy az adóemelések nem csak az ingatlantulajdonosokra lesznek hatással, bárki, aki bérleti díjat fizet, szintén magasabb bérleti díjakat fog látni, mivel az adóemelések a lakóingatlanokra is átterjednek.
A coloradói felértékelődés egyik legnagyobb hajtóereje a magasabb költségű tengerparti területekről, például Kaliforniából vagy New Yorkból áttelepülők száma. Sokszor a nagy ingatlan- és jövedelemadó-számlák miatt hagyják el ezeket a területeket.
Amint Colorado folytatja az adózás felfelé ívelő pályáját, hamarosan csatlakozik a drága tengerparti városok klubjához, és egy bizonyos ponton több kivándorlást fog látni, mint beköltözést, mivel az emberek a következő feltörekvő, alacsonyabb adókkal rendelkező városba költöznek.
Mikor fog ez megtörténni, azt csak találgatni lehet, de a Gallagher-módosítás hatályon kívül helyezésével és az adók gyors növekedésével ez inkább előbb, mint utóbb bekövetkezik.
Glen Weinberg a Fairview Commercial Lending COO/ VP. Glen a Bloomberg, a Businessweek, a Colorado Real Estate Journal, a National Association of Realtors Magazine, a The Real Deal ingatlanhírek, a ColoradoBiz, a Denver Post, a The Scotsman mortgage broker guide, a Mortgage Professional America és számos más országos kiadvány szakértőjeként publikált a keménypénz-hitelezés, az ingatlanértékelés, a finanszírozás és számos más ingatlan témakörben.
választások