Cos’è un miglioramento del leasehold?
Le migliorie alla proprietà in affitto sono tutte le modifiche apportate ad una proprietà in affitto al fine di personalizzarla per i bisogni particolari di un inquilino. Queste possono includere alterazioni come la pittura, l’installazione di tramezzi, il cambiamento della pavimentazione, o l’installazione di luci personalizzate. Le migliorie su beni di terzi possono essere intraprese sia dal padrone di casa – che può offrirsi di farlo per aumentare la commerciabilità della loro unità in affitto – o dagli stessi inquilini.
Mentre la vita economica utile della maggior parte delle migliorie su beni di terzi è da cinque a dieci anni, l’Internal Revenue Code richiede che l’ammortamento di tali migliorie avvenga durante la vita economica dell’edificio.
Come funzionano i miglioramenti di leasehold
I miglioramenti di leasehold sono anche conosciuti come miglioramenti per l’inquilino o build-outs e sono generalmente fatti dai proprietari di immobili commerciali. I padroni di casa possono fornire questi miglioramenti per gli inquilini esistenti o nuovi. Le modifiche sono fatte su misura per soddisfare le esigenze di un inquilino specifico e le sue necessità.
Che cosa sono i miglioramenti leasehold dipende dall’applicazione di modifiche a una struttura di proprietà di un proprietario al fine di ospitare un inquilino. Apportare modifiche allo spazio di un inquilino, tuttavia, non si qualifica come un miglioramento di leasehold per nessuno dei vicini di quell’inquilino. Anche i cambiamenti all’esterno di un edificio o al suo paesaggio non si applicano. Se un padrone di casa sostituisce il tetto dell’edificio, aggiorna l’ascensore o pavimenta il parcheggio, nessuno di questi cambiamenti è considerato un miglioramento del leasehold, in quanto non beneficia un inquilino specifico.
Solo i miglioramenti fatti all’interno dello spazio di uno specifico inquilino sono considerati miglioramenti di leasehold.
Una volta che il contratto di locazione termina, i miglioramenti generalmente appartengono al proprietario, a meno che non sia specificato diversamente nel contratto. Se l’inquilino è in grado di prenderli, deve rimuoverli senza danneggiare la proprietà.
Leasehold Improvement
Esempi di Leasehold Improvements
I locatori possono pagare per i leasehold improvements per incoraggiare gli inquilini ad affittare spazi per periodi di tempo più lunghi, specialmente nel settore della vendita al dettaglio. Per esempio, un imprenditore affitta un edificio per il suo negozio di disc golf. Il padrone di casa può scegliere di aggiungere quattro pareti all’area affittata per creare espositori integrati e aree di stoccaggio per i dischi. Queste modifiche sono considerate miglioramenti del leasehold.
Prendiamo un altro esempio dal settore della vendita al dettaglio. Il proprietario del negozio A decide di affittare uno spazio attraverso la società B. Il negozio ha solo quattro pareti e nessun altro servizio. Attraverso la negoziazione del contratto di locazione, la società B – il proprietario – accetta di installare scaffalature, un banco di servizio per i registratori di cassa, e un espositore con un’illuminazione speciale prima che il negozio A apra le sue porte.
Punti chiave
- Una miglioria della proprietà in affitto è un cambiamento fatto ad una proprietà in affitto per personalizzarla per i bisogni particolari di un inquilino.
- I locatori possono essere d’accordo con questi miglioramenti per inquilini esistenti o nuovi.
- Le migliorie della proprietà possono essere fatte dal locatore o dall’inquilino.
- Pittura, installazione di pareti divisorie o luci personalizzate, e cambio di pavimentazione sono tutti miglioramenti di leasehold.
- Allargamenti di edifici, ascensori e scale mobili, tetti, protezione antincendio, sistemi di allarme e sicurezza, e sistemi HVAC non si qualificano come miglioramenti di leasehold.
Tipi di miglioramenti del leasehold
Un padrone di casa può pagare per i miglioramenti del leasehold commerciale attraverso un’indennità di miglioramento del locatario (TIA). In questo caso, il padrone di casa permette un budget stabilito per i miglioramenti, in genere da 5 a 15 dollari per piede quadrato, e supervisiona il progetto. Nel frattempo, l’inquilino controlla il processo di ristrutturazione, che può richiedere molto tempo. Se il budget del progetto viene superato, l’inquilino copre il saldo.
Sconti d’affitto possono essere offerti anche per i miglioramenti delle proprietà in affitto. Il padrone di casa offre all’inquilino un affitto gratuito o ridotto per un certo numero di mesi, come un mese gratuito all’anno sul contratto di locazione, come mezzo per l’inquilino di risparmiare sulle modifiche dello spazio. L’inquilino tipicamente supervisiona il progetto e ha il controllo sui miglioramenti del contratto di locazione. L’inquilino è anche responsabile se i costi superano gli importi preventivati. Inoltre, l’affitto può essere aumentato in una data successiva, inducendo l’inquilino a pagare di più per lo spazio a lungo termine.
Un altro tipo di miglioramento di leasehold è un’indennità standard di costruzione. L’inquilino può decidere tra varie selezioni che il padrone di casa fornisce, come uno dei quattro colori di vernice. Questi elementi possono non soddisfare le esigenze dell’inquilino, ed egli può non essere soddisfatto dei risultati. Ulteriori miglioramenti sono coperti dall’inquilino. Il padrone di casa supervisiona il progetto.
Regole per i miglioramenti di leasehold
Sono state apportate modifiche al modo in cui i padroni di casa e gli inquilini possono richiedere deduzioni in seguito al nuovo Tax Cuts and Jobs Act del 2017.
Nel dicembre 2015, il Congresso degli Stati Uniti ha approvato il Protecting Americans from Tax Hikes (PATH) Act, che ha modificato ed esteso molte disposizioni fiscali relative all’ammortamento, compresi i miglioramenti di leasehold. L’atto ha reso permanente una disposizione di risparmio fiscale che consente il recupero dei costi in linea retta per 15 anni sui miglioramenti qualificati di leasehold.
In base a queste linee guida, i proprietari e gli inquilini non potevano essere collegati, i miglioramenti si qualificavano solo se venivano fatti all’interno dell’edificio con solo quell’inquilino che occupava lo spazio, e i miglioramenti di leasehold dovevano essere completati dopo tre anni dalla prima occupazione dell’edificio per il servizio.
Il nuovo atto fiscale del 2017 ha modificato alcuni dei requisiti. I miglioramenti devono ancora essere fatti all’interno dell’edificio, il che significa che gli allargamenti degli edifici, gli ascensori e le scale mobili, i tetti, i sistemi di protezione antincendio, di allarme e di sicurezza, e i sistemi HVAC non si qualificano ancora. La proprietà di miglioramento qualificato non richiede più che entrambe le parti – padrone di casa e inquilino – non siano collegate. Ha anche eliminato il requisito dei tre anni, affermando che tutti i miglioramenti possono essere fatti “dopo la data in cui la proprietà è stata messa in servizio per la prima volta”, secondo l’Internal Revenue Service (IRS).
Rivendicare i miglioramenti di leasehold
L’Internal Revenue Service (IRS) non permette deduzioni per i miglioramenti. Ma poiché i miglioramenti sono considerati parte dell’edificio, sono soggetti a deprezzamento. L’IRS permette deduzioni per il deprezzamento, a patto che siano soddisfatte le condizioni di cui sopra. Chiunque faccia il lavoro è autorizzato a fare la deduzione per il deprezzamento, che sia il padrone di casa o l’inquilino. La nuova legge fiscale ha aumentato l’importo massimo consentito a 1 milione di dollari da 500.000 dollari.