Che cos’è il processo di sottoscrizione?
Cosa stanno cercando i sottoscrittori? Hanno bisogno di analizzare il tuo IPAC – reddito, proprietà, beni e credito – i quattro pilastri chiave per l’approvazione di qualsiasi mutuo.
Passiamo attraverso ognuno di questi in modo da capire cosa succede durante la sottoscrizione.
Il reddito
La prima cosa che i sottoscrittori devono sapere è quanto reddito hai e quanto regolarmente sta arrivando. Questo è un fattore enorme nella vostra capacità di pagare il mutuo.
Ci sono tre tipi di documenti che un prestatore di solito chiede per verificare il tuo reddito:
- I tuoi W-2 degli ultimi 2 anni
- Le tue due più recenti buste paga
- I tuoi due più recenti estratti conto
Se sei un lavoratore autonomo o hai più del 25% di proprietà in un’impresa commerciale, il prestatore richiederà una documentazione diversa. I requisiti possono variare a seconda del tipo di prestito che stai chiedendo, ma questi sono alcuni dei documenti comunemente richiesti:
- K-1s
- Bilanci
- Dichiarazioni di profitto e perdita
- Tutte le pagine e i prospetti delle dichiarazioni dei redditi aziendali e personali
A questo punto del processo, i sottoscrittori verificheranno anche la tua occupazione.
Proprietà
Mentre il processo di sottoscrizione è in corso, il vostro prestatore ordinerà una valutazione della casa che volete acquistare. Questo è spesso richiesto quando si rifinanzia, se il valore non può essere verificato in un altro modo, ed è sempre richiesto per l’acquisto di una casa.
Lo scopo della perizia è duplice: ti protegge dal pagare troppo quando stai comprando una casa, e protegge il prestatore e l’investitore (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, ecc.) dal prestare più del valore della casa.
Perché la casa serve come garanzia per il prestito, è necessario che l’investitore sia in grado di recuperare il capitale investito se il mutuatario è inadempiente sul prestito. In altre parole, il creditore vuole essere sicuro che se lei è inadempiente, il creditore può vendere la casa per recuperare ciò che lei deve sul prestito ipotecario. A causa di questo, i creditori non ti lasceranno prendere in prestito più soldi di quanto la casa valga.
Attività
I sottoscrittori guarderanno anche qualsiasi attività salvata che tu possa avere come conti correnti e di risparmio, azioni, obbligazioni e proventi dalla vendita di oggetti. Quando un sottoscrittore esamina i tuoi beni, cerca di assicurarsi che il denaro sia effettivamente tuo, e non solo un prestito da qualcun altro.
Il tuo sottoscrittore può anche controllare per assicurarsi che tu abbia denaro disponibile per le riserve. Le riserve sono misurate in termini del numero di mesi in cui potresti pagare il tuo mutuo se perdessi il tuo reddito.
Alcuni programmi di prestito richiedono riserve. Anche se non sono obbligatorie, avere riserve ti rende più probabile essere approvato perché dimostra che sei preparato per la responsabilità finanziaria della proprietà di una casa.
Credito
Gli assicuratori guardano attentamente la tua storia di credito. Ricordate quando eravate a scuola e gli insegnanti minacciavano di inserire il vostro cattivo comportamento nel vostro registro permanente? Si scopre che, come un adulto, la vostra storia di credito è la cosa più vicina ad un record permanente che la vita ha da offrire.
Gli assicuratori vogliono sapere, naturalmente, se si paga le bollette attuali e passate in tempo. Ma hanno anche bisogno di capire quanti altri debiti avete, sotto forma di pagamenti per l’auto, prestiti agli studenti, debiti con carta di credito o altre passività. Anche se siete stati al passo con tutti i vostri pagamenti, un debito eccessivo rispetto al vostro reddito, o il vostro rapporto debito/reddito (DTI), è un forte indicatore di future difficoltà finanziarie.
Dopo che la crisi dei mutui subprime ha contribuito alla crisi finanziaria del 2008, i legislatori hanno autorizzato il CFPB a creare nuovi requisiti di protezione dei consumatori per assicurarsi che i mutuatari potessero rimborsare i prestiti che erano stati emessi. Il DTI è diventato un fattore determinante per determinare se un consumatore era finanziariamente abbastanza in forma per assumere un debito ipotecario. Questi regolamenti sono costantemente rivalutati, ma per ora, il DTI è ancora un fattore determinante per l’approvazione della vostra domanda di mutuo.