Cuando lanzan un negocio, la mayoría de los empresarios se centran en los costes de puesta en marcha, los impuestos, el marketing y la ubicación. Probablemente pocos añaden las leyes de zonificación a sus esfuerzos de investigación. Sin embargo, pasar por alto este paso podría suponer una infracción de la ley.
La zonificación debería ser una consideración importante, especialmente para los negocios basados en casa. En determinados barrios, es ilegal operar desde una residencia. Antes de imprimir sus tarjetas de visita e instalar su negocio, es esencial conocer las normas de zonificación de su localidad.
Las leyes de zonificación y su funcionamiento
Las leyes de zonificación, u ordenanzas, establecen normas sobre el uso de un terreno o propiedad, así como el tamaño máximo o la ocupación permitida. Estos son los principales tipos de leyes de zonificación:
- Residencial: Cubre los hogares, y aunque se puede dirigir un negocio fuera de su casa, las ubicaciones específicas tienen restricciones.
- Comercial: Para operaciones comerciales, y puede incluir subconjuntos, como el comercio minorista o las oficinas.
- Industrial: Para un negocio que realiza ciertos tipos de operaciones, como la fabricación.
- Agrícola: Para la agricultura.
Algunas propiedades pueden tener más de una zona, como la comercial/residencial, lo que significa que el propietario o arrendatario tiene dos opciones para su uso.
Restricciones que debe conocer
Las leyes de zonificación incluyen el uso y cuestiones como el ruido, el estacionamiento, la gestión de residuos, la apariencia de un edificio y las características del edificio, como el número de puertas o baños. Por ejemplo, en una zona comercial, un establecimiento puede estar restringido a un determinado número de plazas de aparcamiento.
Un negocio en casa puede requerir una licencia expedida por su ciudad o condado. También es posible que tenga que seguir ciertas directrices, como el horario de funcionamiento. Y si su propiedad tiene una asociación de propietarios, es posible que tenga convenios restrictivos que proporcionen regulaciones adicionales. Estas leyes protegen los derechos y el valor de la propiedad de su vecindario.
«Las leyes de zonificación implican detalles granulares», dice Jim Pendergast, vicepresidente senior de altLINE, la división de préstamos comerciales de The Southern Bank Company. «Tendrá que tener en cuenta los aparcamientos en el lugar y fuera de él, sus planes de residuos y reciclaje, las condiciones de las escaleras de entrada e incluso la señalización privada y pública que se coloque en la inminente propiedad de su negocio. Todo esto lleva tiempo y mucha documentación formal, así como honorarios para inspeccionar y presentar cada revisión»
Cómo comprobar su zonificación local
Las ordenanzas suelen estar controladas por su ciudad, pueblo o condado. Consulte con la oficina local de planificación o de registro para conocer las leyes de zonificación de la propiedad que está planeando utilizar. Puedes encontrar la información que necesitas en su página web.
Pendergast recomienda investigar primero las ordenanzas específicas del barrio y de la ciudad. A continuación, busque las regulaciones a nivel del condado y del estado. «Todo puede empezar a parecerse un poco a una muñeca rusa de regulaciones», dice.
Incluso si estás alquilando una propiedad utilizada anteriormente como negocio, necesitas asegurarte de que las leyes de zonificación actuales coinciden con tu uso. En algunos casos, una empresa puede tener una varianza, que permite al ocupante utilizar la propiedad de una manera en la que no está zonificada. La varianza no se transferirá automáticamente a un nuevo inquilino, por lo que es vital que conozca la normativa antes de firmar un contrato de arrendamiento.
Tiene dos opciones si el espacio de su pequeña empresa no cumple con el código y la normativa de zonificación actuales, dice Pendergast.
«En primer lugar, puede solicitar un contrato de arrendamiento contingente, que establece un plazo para el proceso de rezonificación de la propiedad», dice. «En segundo lugar, puede solicitar lo que se llama un permiso de uso condicional al ayuntamiento o al departamento gubernamental de planificación y zonificación. Tenga en cuenta que un permiso de uso condicional viene con parámetros estrictos que pueden no encajar con la visión de su negocio a largo plazo».
El tiempo que dedique a investigar las leyes de zonificación será una buena inversión. No querrá poner en marcha un negocio sólo para que su ciudad se lo cierre porque ha infringido las ordenanzas de zonificación. Si no está seguro, póngase en contacto con un abogado local que tenga experiencia en zonificación y pueda ayudarle a tomar buenas decisiones desde el principio.