Wat is het acceptatieproces?
Dus waar zijn underwriters naar op zoek? Ze moeten uw IPAC analyseren – inkomen, eigendom, activa en krediet – de vier belangrijkste pijlers van elke hypotheekgoedkeuring.
Laten we elk van deze doornemen, zodat u begrijpt wat er gebeurt tijdens het acceptatieproces.
Inkomen
Het eerste wat acceptanten moeten weten is hoeveel inkomen u hebt en hoe regelmatig het binnenkomt. Dit is een grote factor in uw vermogen om uw hypotheek te betalen.
Er zijn drie soorten documenten die een geldschieter meestal zal vragen om uw inkomen te verifiëren:
- Uw W-2’s van de afgelopen 2 jaar
- Uw twee meest recente loonstrookjes
- Uw twee meest recente bankafschriften
Als u zelfstandig ondernemer bent of meer dan 25% eigendom heeft in een zakelijke onderneming, zal uw geldschieter andere documentatie vereisen. De vereisten kunnen variëren, afhankelijk van het type lening dat u aanvraagt, maar dit zijn enkele van de documenten die vaak worden gevraagd:
- K-1’s
- Balansen
- Winst- en verliesrekeningen
- Alle pagina’s en schema’s van zakelijke en persoonlijke belastingaangiften
Op dit punt in het proces zullen underwriters ook uw werkgelegenheid verifiëren.
Eigendom
Terwijl het acceptatieproces plaatsvindt, zal uw geldschieter een taxatie bestellen van het huis dat u wilt kopen. Dit is vaak vereist bij herfinanciering, als de waarde niet op een andere manier kan worden geverifieerd, en is altijd vereist voor huisaankopen.
Het doel van de taxatie is tweeledig: het beschermt u tegen te veel betalen wanneer u een huis koopt, en het beschermt de geldschieter en investeerder (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, enz.) van het lenen van meer dan de waarde van het huis.
Omdat het huis dient als onderpand voor de lening, is het noodzakelijk dat de investeerder in staat zijn om geïnvesteerd kapitaal terug te krijgen als de kredietnemer in gebreke blijft op de lening. Met andere woorden, de geldschieter wil er zeker van zijn dat als u in gebreke blijft, de geldschieter het huis kan verkopen om terug te krijgen wat u verschuldigd bent op de hypothecaire lening. Daarom zullen kredietverstrekkers u niet meer geld laten lenen dan het huis waard is.
Assets
Underwriters zullen ook kijken naar alle gespaarde activa die u mogelijk hebt, zoals betaal- en spaarrekeningen, aandelen, obligaties en opbrengsten uit de verkoop van items. Wanneer een underwriter uw activa bekijkt, kijken ze of het geld echt van u is, en niet alleen een lening van iemand anders.
Uw underwriter kan ook controleren of u contant geld beschikbaar heeft voor reserves. Reserves worden gemeten in termen van het aantal maanden dat u uw hypotheekbetaling zou kunnen maken als u uw inkomen zou verliezen.
Sommige leningprogramma’s vereisen reserves. Zelfs als ze niet verplicht zijn, maakt het hebben van reserves u meer kans om te worden goedgekeurd, omdat het aantoont dat u bent voorbereid op de financiële verantwoordelijkheid van huiseigenaarschap.
Credit
Underwriters nemen een nauwkeurige blik op uw kredietgeschiedenis. Weet je nog toen je op school zat en de leraren dreigden je wangedrag op je strafblad te zetten? Blijkt dat, als een volwassene, uw krediet geschiedenis is het dichtst bij een permanent record dat het leven te bieden heeft.
Underwriters willen weten, natuurlijk, of u uw huidige en vroegere rekeningen op tijd betaalt. Maar ze moeten ook begrijpen hoeveel andere schuld je hebt, in de vorm van auto betalingen, studieleningen, of credit card schuld of andere verplichtingen. Zelfs als u al uw betalingen hebt bijgehouden, is een te hoge schuld in verhouding tot uw inkomen, of uw debt-to-income (DTI) ratio, een sterke indicator van toekomstige financiële problemen.
Nadat de subprime-hypotheekcrisis bijdroeg aan de financiële crisis van 2008, gaven wetgevers de CFPB de bevoegdheid om nieuwe consumentenbeschermingsvereisten te creëren om ervoor te zorgen dat kredietnemers de leningen die ze kregen, konden terugbetalen. De terugbetalingsratio werd een belangrijke factor om te bepalen of een consument financieel fit genoeg was om een hypotheekschuld aan te gaan. Deze voorschriften worden voortdurend opnieuw geëvalueerd, maar voor nu is DTI nog steeds een zeer belangrijke bepalende factor of uw hypotheekaanvraag zal worden goedgekeurd.