Wanneer een onroerend goed koopovereenkomst of contract wordt uitgevoerd, en de voorwaarden worden aanvaard door beide partijen, het is een compleet en bindend document. Mocht het nodig zijn om enig aspect van de eerder overeengekomen voorwaarden te wijzigen, dan wordt een amendement opgesteld. Het is een document dat een wijziging aanbrengt in het bekrachtigde contract.
Makelaars in onroerend goed moeten er zeker van zijn dit niet te verwarren met een Addendum.
Amendments to Real Estate Contracts
Iedereen is meestal behoorlijk blij wanneer de koper en verkoper dat koopaanbod contract te ondertekenen. De prijs is verzegeld, en het is op weg naar sluiting. De agent denkt aan de commissie. De kopers zijn het visualiseren van hun meubels in het huis. De verkoper is het tellen van hun geld. Maar, het is niet een gedane zaak totdat die sluiten is voltooid en het is gefinancierd.
Voorbeeld: Een koper en verkoper zijn het eens over de aankoop van een stuk onroerend goed, en het contract wordt ondertekend door alle partijen. Later moet de sluitingsdatum worden verschoven om een uitgesteld onderzoek mogelijk te maken. Dit zou betekenen dat de sluitingsdatum in de oorspronkelijke overeenkomst moet worden gewijzigd.
Op weg naar de sluiting kunnen er hobbels op de weg zijn. Sommige kunnen relatief klein zijn, maar anderen kunnen mogelijke deal-killers zijn.
- Taxatie: De taxateur komt met een waarde onder de overeengekomen verkoopprijs. Het kan een groot bedrag zijn. Het kan een klein bedrag zijn, gemakkelijk overeengekomen voor de verkoper om de prijs te verlagen of voor de koper om hun aanbetaling te verhogen om het leenbedrag in lijn te krijgen. Als het een aanzienlijk bedrag is, wordt er opnieuw onderhandeld. Als het wordt opgelost, moet het amendement worden uitgevoerd en ondertekend dat de voorwaarden van het contract dienovereenkomstig aanpast.
- Leningtype: Stel dat de koper had gepland op de aankoop van het huis met een conventionele hypotheek, terwijl het zetten van 20% naar beneden. Nu, ze vinden dat ze een FHA lening kunnen krijgen met een lagere aanbetaling, of althans ze zijn er vrij zeker van dat ze kunnen. Het zal ook langer duren. De wijziging, in dit geval, kan de twee punten dekken, de verandering van type lening en het verlengen van de sluitingsdatum in de tijd.
- Het krijgen van die hot tub: De draagbare hot tub was niet inbegrepen in de verkoop. Echter, in het proces van onderhandelen over reparaties, de kopers zijn bereid om over het hoofd te zien het vervangen van een aantal gescheurde raam schermen en een paar gebroken ruiten, maar ze willen nu dat bubbelbad. U raadt het al, het is een amendement.
- Hypotheek wordt niet goedgekeurd “as-is”: Stel dat de koper had verwacht het huis te krijgen met 10% naar beneden, maar de geldschieter controleerde alle krediet- en inkomens-/uitgavennummers en besloot dat ze de koper niet konden kwalificeren voor die lening. De kopers moeten met meer op de proppen komen voor een aanbetaling. Misschien hebben ze het of kunnen ze het krijgen, maar het zal tijd kosten. Nog een geval voor een amendement dat het sluiten verlengt.
- Verlaten omheining hindert: Dit is een echte, zoals ik had dit gebeurt met mij als koper in een landelijk gebied, bijvoorbeeld. De survey bleek een oude omheining die was vrij veel naar beneden gevallen, maar het werd vermeld en dus werd een uitzondering op de dekking in de titel verzekering binder. Het was niet zo’n groot probleem, want ik kon het later verwijderen en dan zou het niet opduiken wanneer ik op een gegeven moment zou verkopen. Maar ik wilde ook niet dat een claim op dat stukje land later zou opduiken. Dus, we deden een amendement, en de verkoper had het verwijderd voor het sluiten, en het werd verwijderd uit de binder uitzonderingen.
Het punt hier is dat het niet een deal is totdat het wordt gesloten en gefinancierd. Er kunnen een aantal dingen die komen in de transactie proces dat vereist wijziging van de voorwaarden van de overeenkomst tussen koper en verkoper. Meestal wordt het afgehandeld, maar denk aan die wijzigingen.