Als u eigenaar bent van een bedrijf en op zoek bent om uit te breiden of te renoveren, zult u waarschijnlijk behoefte aan een commercieel onroerend goed lening te krijgen. Deze leningen verschillen sterk van andere soorten leningen voor kleine bedrijven, omdat ze meer lijken op een woninghypotheek.
- Commerciële hypotheken toegelicht
- Typen commerciële hypotheken
Commerciële vastgoedleningen toegelicht
Net als wanneer u een huis koopt en een hypotheek afsluit, kunt u ook een hypotheek afsluiten bij de aankoop van commercieel onroerend goed. Commercieel onroerend goed leningen kunnen bedrijven kopen of renoveren van onroerend goed en financieren dit door middel van een lening. De meeste commerciële vastgoedleningen vereisen dat het onroerend goed door de eigenaar wordt bewoond, wat betekent dat het bedrijf fysiek in ten minste 51% van het gebouw moet wonen. Als het pand niet voor het grootste deel door de eigenaar wordt bewoond, kunnen kredietnemers in plaats daarvan op zoek gaan naar een lening voor vastgoedbeleggingen.
Deze leningen kunnen door een verscheidenheid aan bedrijven worden gebruikt om verschillende soorten onroerend goed te financieren, waaronder: kantoorgebouwen, detailhandels- of winkelcentra, appartementsgebouwen, hotels, restaurants of industriële gebouwen. Afhankelijk van wat voor soort onroerend goed wordt gefinancierd en welke geldschieter wordt gebruikt, kunnen de voorwaarden en tarieven van deze leningen sterk variëren (zie onze gids over gemiddelde commerciële vastgoedleningstarieven voor een beter idee). Zo kunnen de aanbetalingen voor commercieel vastgoed variëren van 10% tot 50% of meer, met aflossingstermijnen van vijf tot 25 jaar. Sommige leningen worden volledig afgeschreven, terwijl andere alleen rente betalen met een laatste ballonbetaling aan het einde van de looptijd. Rentetarieven kunnen vast of variabel zijn.
Types van commerciële vastgoedleningen
Er bestaan verschillende commerciële vastgoedleningen, van bankleningen tot SBA-leningen tot overbruggingsleningen. We kijken hieronder naar enkele van deze opties.
Traditionele Commerciële Hypotheek
De meeste banken en andere kredietverstrekkers bieden commerciële vastgoedleningen voor een verscheidenheid aan panden, waaronder kantoorgebouwen, industriële gebouwen, meergezinswoningen en winkelcentra. In de meeste gevallen zal het onroerend goed moeten worden bewoond door de eigenaar.
Zoals een residentiële hypotheek, zal de commerciële lening worden gedekt door het onroerend goed dat wordt gekocht. Buiten dat, variëren de voorwaarden sterk, afhankelijk van de geldschieter. Sommige banken zullen volledig afgeloste leningen met lange looptijden tot 25 jaar en loan-to-value ratio’s tot 80%. Andere banken kunnen alleen rente leningen hebben met een looptijd van 10 jaar en loan-to-value ratio’s van 65%. Over het algemeen is het echter moeilijker om in aanmerking te komen voor een traditionele hypotheek dan voor andere soorten commerciële vastgoedleningen. Banken willen leners zien met een goed persoonlijk krediet, een sterk bedrijf en een lage dekkingsgraad van de schuldendienst. Rentetarieven zijn meestal binnen een paar procentpunten van een prime rate, zoals de Wall Street Journal (WSJ) Prime Rate.
SBA 7 (a) Loan
De Small Business Administration’s vlaggenschip lening, de 7 (a) lening, kan worden gebruikt voor de aankoop van land of gebouwen, de bouw van nieuw onroerend goed, of de renovatie van bestaand onroerend goed, op voorwaarde dat het onroerend goed zal worden bewoond door de eigenaar. Via dit programma kunt u tot 5 miljoen dollar lenen via een door de SBA geaffilieerde kredietverlener. De maximaal toegestane rentevoeten voor het programma zijn gebaseerd op de WSJ Prime Rate plus een marge van enkele procentpunten. De rentevoeten kunnen vast, variabel of een combinatie van beide zijn. Terugbetalingstermijnen voor 7(a) leningen gebruikt voor onroerend goed kunnen oplopen tot 25 jaar. Deze leningen worden volledig afgeschreven, wat betekent dat elke maandelijkse betaling hetzelfde is totdat de lening is afbetaald.
SBA 504 Loan
Naast het 7(a) programma biedt de SBA leningen die specifiek bestemd zijn voor onroerend goed voor eigen gebruik of de aankoop van apparatuur op lange termijn. Deze leningen, 504-leningen genoemd, bestaan eigenlijk uit twee verschillende leningen: één van een Certified Development Company (CDC) voor maximaal 40% van het leningbedrag en één van een bank voor 50% of meer van het leningbedrag. U, als lener, bent verantwoordelijk voor een aanbetaling van ten minste 10%. Het CDC-gedeelte van de lening kan oplopen tot $5 à $5,5 miljoen, wat betekent dat het volledige project dat wordt gefinancierd meer dan $10 miljoen of meer kan bedragen. U moet ernaar streven om ten minste $ 350.000 te financieren via een 504-lening.
Rentevoeten op de CDC-leningen zijn gebaseerd op de rentevoeten van de Amerikaanse schatkist en worden vastgesteld zodra u de lening krijgt. Gedurende 2017 hebben deze tarieven geschommeld tussen 4% en 5%. De rente op de banklening is meestal variabel. Als u de lening gebruikt om onroerend goed te kopen, is de maximale looptijd 20 jaar. Net als de 7 (a) leningen, worden deze leningen volledig afgeschreven.
Conduit/CMBS-leningen
Conduit-leningen zijn commerciële hypotheken die worden samengevoegd en verkocht aan beleggers op een secundaire markt. Omdat deze leningen zijn gesecuritiseerd, gedragen ze zich iets anders dan een traditionele commerciële vastgoedlening. De belangrijkste verschillen hebben betrekking op vervroegde aflossing en leningadministratie, alsmede op de flexibiliteit die u hebt bij het onderhandelen over de leningsvoorwaarden. Het minimumbedrag dat de meeste conduit-kredietverstrekkers zullen financieren, ligt tussen de 1 en 3 miljoen dollar. De meeste conduit loans hebben een looptijd van 5 tot 10 jaar met een aflossingsperiode van 20 tot 30 jaar. Dit betekent dat elke maandelijkse betaling hetzelfde is tot een laatste ballonbetaling aan het einde van de looptijd van de lening. De rente op conduit loans is doorgaans vast en lager dan die op een traditionele hypotheek.
Commercial Bridge Loans
Zoals hun naam al aangeeft, worden overbruggingsleningen gebruikt om “het gat te overbruggen” totdat financiering op lange termijn kan worden verzekerd voor het commerciële pand. In sommige gevallen, zal de geldschieter die de lening op lange termijn maakt ook het overbruggingskrediet op het bezit maken. De meeste overbruggingskredieten hebben een zeer korte looptijd, meestal zes maanden tot twee jaar, en vele zijn niet afgelost (d.w.z. alleen rentebetalingen met een ballonbetaling aan het einde). Rentetarieven op overbruggingsleningen zijn een paar procentpunten hoger dan de geldende marktrente.
Hoe gemakkelijk het is om in aanmerking te komen voor een overbruggingslening zal afhangen van de geldschieter. De meeste kredietverstrekkers hanteren geen one-size-fits-all benadering, in plaats daarvan het evalueren van de unieke situatie bij de hand. Daarom zullen veel leners een overbruggingskrediet gebruiken om een pand te renoveren dat niet in aanmerking zou komen voor een traditionele hypotheek alvorens het te verkopen of een financiering op lange termijn te krijgen. Een ander voordeel van overbruggingskredieten is de relatief lage aanbetalingsvereiste – doorgaans tussen 10% en 20%. Ter vergelijking, veel traditionele commerciële hypotheken vereisen een aanbetaling van 20% tot 35%. Overbruggingsleningen sluiten ook sneller dan conventionele vastgoedleningen.
Soft en Hard Money Leningen
Hard geld leningen zijn zeer vergelijkbaar met overbruggingsleningen, met als belangrijkste verschillen dat de meeste hard geld leningen worden gemaakt door particuliere bedrijven en er zijn hogere aanbetalingsvereisten. Net als overbruggingsleningen hebben hard-geldleningen korte looptijden, hogere rentetarieven en alleen rentebetalingen. Ze zijn ook gemakkelijker te kwalificeren voor en sneller te financieren dan een traditionele hypotheek. In veel gevallen kunnen ze sneller financieren dan een overbruggingskrediet.
Zacht geld leningen zijn een hybride tussen een hard geld lening en een traditionele hypotheek. In tegenstelling tot hard money kredietverstrekkers, zullen soft money kredietverstrekkers meer gewicht hechten aan uw kredietwaardigheid en de sterkte van uw aanvraag. Dit betekent dat u een lagere rente, een lagere aanbetaling en langere termijnen dan met een hard geld lening te krijgen. Net als hard geld leningen, zijn soft geld leningen ook snel af te sluiten. Ze kunnen een goede optie zijn voor leners die snel moeten bewegen op een onroerend goed, maar niet de hoge tarieven willen betalen die komen met een hard geld- of overbruggingskrediet.