To był dość cykl wyborczy z dużą ilością wzlotów i upadków. Jedno jest pewne, wyborcy w Kolorado byli w nastroju do wydawania pieniędzy, co spowoduje, że właściciele nieruchomości w Kolorado zapłacą dużo więcej podatków od wszystkiego, szczególnie w Denver County.
Podatki w Denver wzrosną o minimum $2400/rok dla mediany domu. Największą zmianą jest uchylenie poprawki Gallaghera wraz z licznymi inicjatywami dotyczącymi obligacji i podatku od sprzedaży.
Co to oznacza dla nieruchomości w Kolorado?
Jak teraz działają podatki majątkowe w Kolorado?
Pod prawem Kolorado są poprawki, które regulują sposób obliczania podatków. Jednym z głównych kierowców podatków jest poprawka Gallaghera. Poprawka Gallaghera jest jak skala równoważenia z dwoma ramionami.
Po jednej stronie są wartości nieruchomości mieszkalnych. Po drugiej stronie wartości niemieszkaniowe, takie jak nieruchomości komercyjne, w tym minerały, takie jak ropa i gaz. Mieszkaniowe wartości nieruchomości nie mogą przekroczyć około 45% podstawy opodatkowania w całym kraju, podczas gdy nieruchomości komercyjne stanowią dodatkowe 55%.
Gdy wartości domów wzrastają, lub wartości niemieszkaniowe spadają, to wskazówki wagi z równowagi, a podatki mieszkaniowe są cięte. Odwrotna sytuacja może również wystąpić, gdy wartości nieruchomości komercyjnych spadają, powodując ponowne przechylenie szali z równowagi.
Przejście Poprawki B zmienia grę i twoje podatki od nieruchomości
Byłem bardzo zaskoczony, że ta poprawka przeszła i że wyborcy w naszej obecnej ekonomii zagłosowali za tak dużą podwyżką podatku od nieruchomości. Nie sądzę, aby wielu wyborców w pełni rozumiało implikacje, a sformułowania były nieco „optymistyczne”. Poprawka Gallaghera drastycznie spowolniła wzrost podatków od nieruchomości mieszkalnych.
Według Colorado Public Radio, wartości nieruchomości podlegające opodatkowaniu w Denver podwoiły się w ciągu ostatnich 20 lat. Bez Gallaghera ta podstawa opodatkowania mogła wzrosnąć pięciokrotnie.
Pod Gallagherem nieruchomości komercyjne „powstrzymały” podatki od nieruchomości mieszkalnych, ponieważ wartości komercyjne wzrosły w znacznie bardziej miarowym tempie niż wartości mieszkalne.
Bez Gallaghera teraz i przejścia poprawki B, twoje podatki pójdą w górę, w górę i dalej! Z przejściem poprawki B, w 2021 roku (rok rewaloryzacji jako Colorado wartości nieruchomości co nieparzysty rok) będzie dość szok naklejki na rachunkach podatkowych, jak wartości mieszkaniowe poszły w górę blisko 40% w ciągu ostatnich dwóch lat w Denver i przez większość społeczności górskich.
Bez Gallagher rachunki podatkowe wzrosną w lockstep z aprecjacji nieruchomości od teraz do wieczności. Wyższe stawki podatku od nieruchomości będą nadal przyczyniać się do nieprzystępności Denver i wielu miast w całym front range i społeczności resortowych.
Co o TABOR
TABOR oznacza rachunek podatnika praw i dąży do ograniczenia wzrostu rządu w oparciu o wzrost populacji i inflacji. Teoretycznie to by utrzymać podatki od nieruchomości w ryzach, ale wszystkie, ale cztery z Kolorado 178 okręgów szkolnych już „de-Bruced.” (co oznacza, że nie są one związane przez TABOR i mogą nadal zbierać nieograniczone podatki od nieruchomości). Osiemdziesiąt pięć procent gmin Kolorado oraz 51 z 64 hrabstw również przekonało swoich wyborców, aby pozwolili im się wycofać
Inne duże podatki na horyzoncie
Hrabstwo Denver miało wiele podatków na karcie wyborczej. Od podwyżek podatków, przez inicjatywy obligacyjne, aż po podatki od sprzedaży. Oto niektóre z nowych inicjatyw, które mieszkańcy hrabstwa Denver będą teraz płacić.
- 2A: Podatek klimatyczny: upoważnienie miasta i hrabstwa Denver do nałożenia dodatkowego podatku od sprzedaży w wysokości 0,25%, generującego szacunkowo 40 milionów dolarów rocznie w celu sfinansowania programów związanych z klimatem oraz programów mających na celu zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych i zanieczyszczenia powietrza, zwiększając tym samym całkowitą stawkę podatku od sprzedaży w Denver z 8.31% do 8,56%.
- 2B: Finansowanie bezdomnych upoważnienie miasta i hrabstwa Denver do nałożenia dodatkowego 0,25% podatku od sprzedaży generującego szacunkowo 40 milionów dolarów rocznie na finansowanie usług mieszkaniowych i bezdomnych, zwiększając tym samym całkowitą stawkę podatku od sprzedaży w Denver z 8,31% do 8,56%.
- 4A: Podwyżki dla pracowników szkół upoważniające dystrykt do nałożenia dodatkowego podatku od nieruchomości w wysokości 150 dolarów za 100 000 dolarów w wartości szacunkowej (1,5 mills) w 2021 roku i do zwiększenia tego podatku o maksymalnie 100 dolarów za 100 000 dolarów w wartości szacunkowej (1 mill) każdego roku do maksymalnej stawki 400 dolarów za 100 000 dolarów w wartości szacunkowej (4 mills). W 2020 r. nieruchomości mieszkalne były opodatkowane według stawki 7,15% wartości rynkowej, a nieruchomości niemieszkalne według stawki 29% wartości rynkowej. Przy stawce podatku od nieruchomości mieszkalnych wynoszącej 7,15%, dom o medianie wartości rynkowej wynoszącej około 470 000 USD zostałby wyceniony na 33 605 USD, co oznacza, że podatek w wysokości 1 miliona wyniósłby 33,6 USD.
- 4B: Infrastruktura szkolna upoważniająca dystrykt do zwiększenia zadłużenia o maksymalnie 795 milionów dolarów w obligacjach o maksymalnym koszcie spłaty 1,5 miliarda dolarów i do kontynuowania istniejącej stawki podatku od nieruchomości dystryktu w celu spłaty obligacji.
W skrócie w Denver, stawki podatku od sprzedaży wzrosły o .5% i mill levy wzrost o 4 mills, więc zakładając medianę ceny domu 606,000, rachunek podatkowy wzrośnie o około 2400/rok minimum, jeśli Denver nadal docenia, co prawdopodobnie będzie, że liczba będzie bliżej do 3000/rok do wieczności!
Podatki od nieruchomości rosną, trzymaj się mocno swojej nieruchomości!
Jestem zdumiony apetytem na duże podwyżki podatków w cyklu gospodarczym, w którym jesteśmy. Jest to trochę ironiczne, że Denver przeszedł masywne podwyżki podatków, w tym jeden do finansowania mieszkań. Wyższe stawki podatkowe wypychają wielu wyborców, którym próbują pomóc z mieszkalnictwem! Kiedy podatki od nieruchomości rosną, płatności czynszowe i hipoteczne również muszą wzrosnąć, ponieważ lokatorzy muszą płacić za zwiększone podatki. Zróbmy szybką kalkulację tego, co 2021 przyniesie każdemu rachunek podatkowy.
Recall nieruchomości są ponownie oceniane co nieparzysty rok, więc 2021 i 2023 są latami reassessment, nie było ogromne uznanie ostatnich kilku lat w większości obszarów stanu i to uznanie wygląda kontynuować w Denver i górskich społeczności kurortów. Zrobiłem dwa scenariusze, jeden dla mediany domu w przednim zakresie (nie Denver County), a następnie jeden dla Denver County faktoring w nowych inicjatyw podatku od nieruchomości:
Czy wzrost podatków wpłynie na wartości nieruchomości?
W pewnym momencie, duże podatki od nieruchomości zaczną wpływać na wartości nieruchomości, ponieważ kredytobiorcy będą potrzebować jeszcze więcej dochodu, aby zakwalifikować się do kredytu (podatki i ubezpieczenie są zawarte w obliczeniach płatności hipotecznych).
Dochód nie rośnie prawie tak szybko, jak aprecjacja nieruchomości i podatki, więc mniej będzie w stanie pozwolić sobie na dom.
Ponadto, wiele nieruchomości komercyjnych będzie również zobaczyć wzrost podatków i te wzrosty podatków będą musiały być przekazywane najemcom.
Note, wzrost podatków nie tylko wpływ właścicieli nieruchomości, każdy, kto płaci czynsz będzie również zobaczyć wyższe czynsze jak wzrost podatków przepływa do mieszkalnych, jak również.
Jednym z największych kierowców uznanie w Kolorado jest liczba relokatorów z wyższych kosztów obszarów przybrzeżnych, takich jak Kalifornia lub Nowy Jork. Wiele razy, są one pozostawiając te obszary z powodu dużych nieruchomości i rachunków podatku dochodowego.
Jak Kolorado kontynuuje swoją trajektorię wzrostu opodatkowania, wkrótce dołączy do klubu nadmorskiego drogich miast i w pewnym momencie, zobaczyć więcej migracji niż w jak ludzie poruszają się do następnego w górę i najbliższych miasta z niższymi podatkami.
Kiedy to się stanie, każdy zgadnie, ale wraz z uchyleniem poprawki Gallaghera i szybkim wzrostem podatków stanie się to raczej wcześniej niż później.
Glen Weinberg jest COO/Wiceprezesem Fairview Commercial Lending. Glen został opublikowany jako ekspert w twardych pożyczek pieniężnych, wyceny nieruchomości, finansowania i różnych innych tematów nieruchomości w Bloomberg, Businessweek, Colorado Real Estate Journal, National Association of Realtors Magazine, The Real Deal prawdziwe wiadomości nieruchomości, ColoradoBiz, The Denver Post, The Scotsman hipotecznych broker przewodnik, Mortgage Professional America i różnych innych publikacji krajowych.