Si usted es dueño de un negocio y está buscando ampliar o renovar, es probable que necesite obtener un préstamo inmobiliario comercial. Estos préstamos son muy diferentes de otros tipos de préstamos para pequeñas empresas, ya que funcionan de forma más parecida a una hipoteca residencial.
- Explicación de las hipotecas comerciales
- Tipos de hipotecas comerciales
Explicación de los préstamos inmobiliarios comerciales
Al igual que cuando se compra una casa y se pide una hipoteca, también se puede pedir una hipoteca al comprar una propiedad comercial. Los préstamos inmobiliarios comerciales permiten a las empresas comprar o renovar propiedades y financiarlas mediante un préstamo. La mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales requieren que la propiedad esté ocupada por el propietario, lo que significa que la empresa debe residir físicamente en al menos el 51% del edificio. Si la propiedad no va a ser ocupada mayoritariamente por el propietario, los prestatarios pueden buscar un préstamo para propiedades de inversión.
Estos préstamos pueden ser utilizados por una variedad de negocios para financiar diferentes tipos de propiedades, incluyendo: edificios de oficinas, centros comerciales o de venta al por menor, edificios de apartamentos, hoteles, restaurantes o edificios industriales. Dependiendo del tipo de propiedad que se financie y del prestamista al que se recurra, las condiciones y los tipos de interés de estos préstamos pueden variar mucho (consulte nuestra guía sobre los tipos medios de los préstamos inmobiliarios comerciales para hacerse una idea más clara). Por ejemplo, las cuotas iniciales de los inmuebles comerciales pueden oscilar entre el 10% y el 50% o más, con plazos de amortización tan cortos como cinco años y tan largos como 25. Algunos préstamos están totalmente amortizados, mientras que otros pueden tener pagos de sólo intereses con un pago final al término del plazo. Los tipos de interés pueden ser fijos o variables.
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales
Existe una gran variedad de préstamos inmobiliarios comerciales, desde préstamos bancarios hasta préstamos de la SBA y préstamos puente. Echamos un vistazo a algunas de estas opciones a continuación.
Hipoteca comercial tradicional
La mayoría de los bancos y otros prestamistas proporcionan préstamos inmobiliarios comerciales para una variedad de propiedades, incluyendo edificios de oficinas, edificios industriales, unidades multifamiliares y centros comerciales. En la mayoría de los casos, la propiedad deberá estar ocupada por el propietario.
Al igual que una hipoteca residencial, el préstamo comercial estará garantizado por la propiedad que se compra. Además, las condiciones varían mucho según el prestamista. Algunos bancos conceden préstamos totalmente amortizados con plazos largos de hasta 25 años y una relación préstamo-valor de hasta el 80%. Otros bancos pueden tener préstamos de sólo interés con plazos de 10 años y ratios de préstamo-valor del 65%. En general, sin embargo, es más difícil obtener una hipoteca tradicional que otros tipos de préstamos inmobiliarios comerciales. Los bancos quieren ver a los prestatarios con un buen crédito personal, un negocio sólido y un bajo índice de cobertura del servicio de la deuda. Los tipos de interés suelen estar a unos pocos puntos porcentuales de un tipo preferente, como el tipo preferente del Wall Street Journal (WSJ).
Préstamo 7(a) de la SBA
El préstamo estrella de la Administración de Pequeñas Empresas, el préstamo 7(a), puede utilizarse para comprar terrenos o edificios, construir nuevas propiedades o renovar las existentes, siempre que el inmueble esté ocupado por el propietario. A través de este programa, se puede pedir un préstamo de hasta 5 millones de dólares a través de un prestamista afiliado a la SBA. Los tipos de interés máximos permitidos para el programa se basan en el tipo preferente del WSJ más un margen de unos pocos puntos porcentuales. Los tipos de interés pueden ser fijos, variables o una combinación de ambos. Los plazos de amortización de los préstamos 7(a) utilizados para bienes inmuebles pueden ser de hasta 25 años. Estos préstamos están totalmente amortizados, lo que significa que cada pago mensual será el mismo hasta que se cancele el préstamo.
Préstamo 504 de la SBA
Además del programa 7(a), la SBA ofrece préstamos específicamente para bienes inmuebles ocupados por el propietario o para la compra de equipos a largo plazo. Estos préstamos, denominados préstamos 504, se componen en realidad de dos préstamos diferentes: uno de una empresa de desarrollo certificada (CDC) por hasta el 40% del importe del préstamo y otro de un banco por el 50% o más del importe del préstamo. Usted, como prestatario, será responsable de poner al menos el 10% como pago inicial. La parte del préstamo correspondiente al CDC puede ascender a entre 5 y 5,5 millones de dólares, lo que significa que la totalidad del proyecto financiado puede ascender a 10 millones de dólares o más. El objetivo es financiar al menos 350.000 dólares a través de un préstamo 504.
Los tipos de interés de los préstamos CDC se basan en los tipos del Tesoro de Estados Unidos y son fijos una vez que se obtiene el préstamo. A lo largo de 2017, estos tipos han fluctuado entre el 4% y el 5%. Los tipos de interés del préstamo bancario suelen ser variables. Si utilizas el préstamo para comprar un inmueble, el plazo máximo es de 20 años. Al igual que los préstamos 7(a), estos préstamos están totalmente amortizados.
Préstamos Conduit/CMBS
Los préstamos Conduit son hipotecas comerciales que se agrupan y se venden a los inversores en un mercado secundario. Dado que estos préstamos están titulizados, se comportan de forma algo diferente a los préstamos inmobiliarios comerciales tradicionales. Las principales diferencias se refieren al pago anticipado y a la administración del préstamo, así como a la flexibilidad que se tiene para negociar las condiciones del préstamo. El importe mínimo que financian la mayoría de los prestamistas conduit oscila entre 1 y 3 millones de dólares. La mayoría de los préstamos conduit tienen plazos de cinco a diez años con períodos de amortización de 20 a 30 años. Esto significa que cada pago mensual será el mismo hasta un pago global final al término del plazo del préstamo. Los tipos de interés de los préstamos de conducto suelen ser fijos y más bajos que los de una hipoteca tradicional.
Préstamos comerciales puente
Como su nombre indica, los préstamos puente se utilizan para «cubrir el vacío» hasta que se pueda conseguir financiación a largo plazo para la propiedad comercial. En algunos casos, el prestamista que concede el préstamo a largo plazo también concede el préstamo puente sobre la propiedad. La mayoría de los préstamos puente tienen plazos muy cortos, normalmente de seis meses a dos años, y muchos no se amortizan (es decir, sólo se pagan los intereses con un pago global al final). Los tipos de interés de los préstamos puente son algunos puntos porcentuales más altos que el tipo de interés del mercado.
La facilidad para obtener un préstamo puente dependerá del prestamista. La mayoría de los prestamistas no adoptan un enfoque único para todos los casos, sino que evalúan la situación concreta. Por ello, muchos prestatarios utilizarán un préstamo puente para renovar una propiedad que no cumpliría los requisitos para una hipoteca tradicional antes de venderla u obtener financiación a largo plazo. Otra ventaja de los préstamos puente es que requieren un pago inicial relativamente bajo, generalmente entre el 10% y el 20%. En comparación, muchas hipotecas comerciales tradicionales requieren un pago inicial del 20% al 35%. Los préstamos puente también se cierran más rápidamente que los préstamos inmobiliarios convencionales.
Préstamos de dinero blando y duro
Los préstamos de dinero duro son muy similares a los préstamos puente, con las principales diferencias de que la mayoría de los préstamos de dinero duro son realizados por empresas privadas y hay requisitos de pago inicial más altos. Al igual que los préstamos puente, los préstamos de dinero duro tienen plazos cortos, tipos de interés más altos y pagos de sólo interés. También son más fáciles de obtener y más rápidos de financiar que una hipoteca tradicional. En muchos casos, pueden financiarse más rápido que un préstamo puente.
Los préstamos de dinero blando son un híbrido entre un préstamo de dinero duro y una hipoteca tradicional. A diferencia de los prestamistas de dinero duro, los prestamistas de dinero blando pondrán mayor peso en su solvencia y en la solidez de su solicitud. Esto significa que obtendrá un tipo de interés más bajo, un pago inicial menor y plazos más largos que con un préstamo de dinero duro. Al igual que los préstamos de capital fijo, los de capital blando también se cierran rápidamente. Pueden ser una buena opción para los prestatarios que necesitan moverse rápidamente en una propiedad, pero no quieren pagar las altas tasas que vienen con un dinero duro o préstamo puente.