Vad är granskningsprocessen?
Vad letar underwriters efter? De måste analysera din IPAC – inkomst, egendom, tillgångar och kredit – de fyra huvudpelarna för varje godkännande av ett hypotekslån.
Låt oss gå igenom var och en av dessa så att du förstår vad som händer under granskningen.
Inkomst
Det första som granskarna behöver veta är hur mycket inkomst du har och hur regelbundet den kommer in. Detta är en stor faktor för din förmåga att betala ditt lån.
Det finns tre typer av dokument som en långivare vanligtvis frågar efter för att verifiera din inkomst:
- Dina W-2s från de senaste 2 åren
- Dina två senaste lönekuvert
- Dina två senaste kontoutdrag
Om du är egenföretagare eller har mer än 25 procent av ägandet i ett affärsföretag kommer din långivare att kräva annan dokumentation. Kraven kan variera beroende på vilken typ av lån du ansöker om, men detta är några av de dokument som vanligtvis efterfrågas:
- K-1s
- Balansräkningar
- Resultaträkningar
- Alla sidor och scheman i företags- och personliga skattedeklarationer
I det här skedet av processen kommer underwriters också att verifiera din anställning.
Property
Under tiden som underwritingprocessen pågår kommer din långivare att beställa en värdering av den bostad du vill köpa. Detta krävs ofta vid refinansiering, om värdet inte kan verifieras på annat sätt, och krävs alltid vid bostadsköp.
Syftet med värderingen är dubbelt: Den skyddar dig från att betala för mycket när du köper ett hus, och den skyddar långivaren och investeraren (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, osv.) från att låna ut mer än husets värde.
Då huset tjänar som säkerhet för lånet är det nödvändigt att investeraren kan få tillbaka det investerade kapitalet om låntagaren inte betalar för lånet. Med andra ord vill långivaren vara säker på att om du inte betalar kan långivaren sälja huset för att få tillbaka det du är skyldig på hypotekslånet. På grund av detta kommer långivarna inte att låta dig låna mer pengar än vad huset är värt.
Aktiva tillgångar
Underwriters kommer också att titta på alla sparade tillgångar som du kan ha, t.ex. check- och sparkonton, aktier, obligationer och intäkter från försäljning av föremål. När en försäkringsförmedlare granskar dina tillgångar ser de till att pengarna faktiskt är dina och inte bara ett lån från någon annan.
Din försäkringsförmedlare kan också kontrollera att du har kontanter tillgängliga för reserver. Reserver mäts i termer av det antal månader som du skulle kunna betala din bolånebetalning om du förlorade din inkomst.
Vissa låneprogram kräver reserver. Även om de inte är obligatoriska gör det mer sannolikt att du blir godkänd om du har reserver eftersom det visar att du är beredd på det ekonomiska ansvar som ett husägande innebär.
Kredit
Underwriters tar en noggrann titt på din kredithistorik. Minns du när du gick i skolan och lärarna hotade att skriva in ditt dåliga uppförande i ditt permanenta register? Det visar sig att som vuxen är din kredithistorik det närmaste ett permanent register som livet har att erbjuda.
Underwriters vill naturligtvis veta om du betalar dina nuvarande och tidigare räkningar i tid. Men de behöver också förstå hur mycket andra skulder du har, i form av bilbetalningar, studielån eller kreditkortsskulder eller andra skulder. Även om du har skött alla dina betalningar är för mycket skulder i förhållande till din inkomst, eller din skuldkvot (DTI), en stark indikator på framtida ekonomiska svårigheter.
Efter att subprime-hypotekskrisen bidrog till finanskrisen 2008 gav lagstiftarna CFPB befogenhet att skapa nya konsumentskyddskrav för att se till att låntagarna kunde betala tillbaka de lån de fått. DTI blev en viktig faktor för att avgöra om en konsument var tillräckligt finansiellt lämplig för att ta på sig bolåneskulder. Dessa bestämmelser omvärderas ständigt, men för närvarande är DTI fortfarande en mycket viktig faktor som avgör om din ansökan om hypotekslån kommer att godkännas.