Många husägare har inte mycket extra pengar sparade, men de har mycket eget kapital. Eget kapital är skillnaden mellan ditt hems nuvarande taxeringsvärde och ditt lånesaldo. Om ditt hem värderas till 400 000 dollar och du har en skuld på 200 000 dollar är ditt eget kapital 50 procent.
För husägare som behöver pengar kan ett lån för eget kapital vara ett smart val. Det är i allmänhet snabbare, enklare och billigare än en kontant refinansiering, och det startar inte klockan på nytt när det gäller att betala av ditt hem.
Det har också dessa för- och nackdelar:
Fördelar
- Lägre, fasta räntor.
- Lägre månadsbetalningar.
- Inkomster som kan användas till vilket ändamål som helst.
Kons
- Ditt hem säkrar lånet, så ditt hem är i riskzonen.
- Du måste låna en klumpsumma.
- Du kan inte få ett lån för eget kapital i hemmet om du har för mycket skulder eller dålig kreditvärdighet.
Här följer några av de viktigaste för- och nackdelarna med lån för eget kapital i mer detalj.
Pro #1: Lån för eget kapital har låga, fasta räntor.
Jämfört med andra former av upplåning kommer lån för eget kapital nästan alltid att ha några av de lägsta räntorna oavsett vad som händer i ekonomin i stort. Finansinstitut tar inte ut lika mycket av konsumenterna för att låna när säkerheten säkerställer lånet. Det är därför som hypotekslån, lån för eget kapital och billån tenderar att ha lägre räntor än personliga lån och kreditkort , som är utan säkerhet.
”Ett lån för eget kapital kan vara större och billigare än andra typer av finansiering”, säger Andrina Valdes, executive sales leader och COO på Cornerstone Home Lending. ”Det kommer vanligtvis med en lägre ränta än vad du får när du tar ett personligt lån eller en kreditlinje.”
Har du tillräckligt med eget kapital för att kvalificera dig? Långivaren vill vanligtvis att du behåller 10 procent till 30 procent av ditt eget kapital efter lånet. Säg att du vill låna 30 000 dollar. Om ditt första bolån är 250 000 dollar och om din långivare kräver att du behåller 20 procent av ditt eget kapital måste ditt hem vara värt minst 350 000 dollar. Ett annat sätt att se på detta är att du inte kan låna mer än 70 procent till 90 procent av hemmets värde med ditt första hypotekslån och hemkapitallånet tillsammans.
Hemkapitallån har vanligtvis en fast ränta, vilket ger låntagarna förutsägbara månadsbetalningar. Hemkapitalkrediter har däremot ofta en rörlig ränta. Den rörliga räntan kan vara lägre i början, men på lång sikt kommer dina månadsbetalningar och dina totala lånekostnader att vara oförutsägbara. De kan stiga betydligt under ekonomiska förhållanden som driver upp räntorna.
Hemkapitallån har ofta slutkostnader och värderingsavgifter, som du kanske kan rulla in i ditt lån. När du jämför erbjudanden från olika långivare ska du se till att du jämför den totala kostnaden för varje lån genom att titta på den årliga effektiva räntan. Den effektiva räntan omfattar både lånets ränta och dess avgifter. Vissa långivare erbjuder lån för eget kapital utan slutkostnader eller avgifter samtidigt som de erbjuder konkurrenskraftiga räntor.
Pro 2: Lån för eget kapital har låga månadsbetalningar.
Din kreditvärdighet, andra skulder och beloppet för lånet för eget kapital avgör din räntesats. Låga räntor plus återbetalningsperioder på 10 till 30 år innebär stenhårda månadsbetalningar. Med det sagt, ju fler år du tar på dig att betala tillbaka ditt lån, desto mer ränta betalar du. Tänk på dessa exempel:1
10-årigt lån för eget kapital i hemmet
Lånat belopp: 30 000 dollar
Räntesats: 6 procent
Månadsbetalning: 333 dollar
Total ränta: 9 967 dollar
30-årigt lån för eget kapital
Lånat belopp: 30 000 dollar
Räntesats: Sedan 2017 års lag om skattesänkningar och arbetstillfällen (Tax Cuts and Jobs Act) är räntorna på bostadslån endast avdragsgilla om du använder dem för att väsentligt förbättra ditt huvud- eller andrahandsboende. Dessutom är ränta på hemlåneskulder från alla källor inte avdragsgill i den mån de överstiger 750 000 dollar (375 000 dollar för gifta par som deklarerar separat). Den ränta som du betalar på ett hemlån för collegeavgifter, sjukvårdskostnader, skuldkonsolidering eller något annat ändamål är inte avdragsgill på samma sätt som tidigare. (Relaterat: Åtgärder för skatteplanering i slutet av året)
Pro #3: Intäkterna från lån för eget kapital kan användas för vilket ändamål som helst.
Men även om räntan kanske inte är avdragsgill om du inte använder lånet för hemförbättringar, slutade många skattebetalare att särredovisa sina hypoteksräntor ändå efter att Tax Cuts and Jobs Act fördubblade det standardiserade inkomstskatteavdraget. Så om du vill använda lån till eget kapital för att betala av skulder med hög ränta eller starta en ny karriär kan det vara klokt att fokusera på den låga kostnaden för att låna pengarna, inte på det skatteavdrag du kanske går miste om. (Om du funderar på att använda pengarna för att finansiera ditt barns utbildning kan du läsa Familjer som sparar till college: En ömsesidig strategi.)
Nu känner du till några av de största fördelarna med lån till eget kapital. Inget lån är dock utan nackdelar. Tänk på dessa potentiella nackdelar innan du lånar.
Nackdelar nr 1: Ditt hem säkrar lånet, så ditt hem är i riskzonen.
Förfall är möjligt om du inte kan göra dina betalningar. Du bör noggrant välja ett lånebelopp, en löptid och en räntesats som gör att du bekvämt kan betala tillbaka lånet i goda och dåliga tider.
Men även om ditt hem säkrar lånet vill långivarna vanligtvis inte utmäta lånet. En utmätning är dyr och garanterar inte att långivaren får tillbaka vad du är skyldig, särskilt om du har en större låneskuld än vad ditt hem är värt. Detta kan hända när bostäder förlorar i värde på en vikande marknad.
När låntagare har betalningsproblem är vissa långivare villiga att samarbeta med dem för att ändra eller omstrukturera ett lån för eget kapital. Men du ska inte räkna med det, och du bör känna till det värsta scenariot.
Konstellation nr 2: Du måste låna en klumpsumma.
Med en kredit för eget kapital kan du låna mindre belopp allteftersom du behöver dem och bara betala ränta på de pengar som du verkligen behöver låna. Med ett lån för eget kapital måste du välja en klumpsumma att låna på en gång och betala ränta på hela beloppet.
Denna aspekt av lån för eget kapital är inte alltid en nackdel. Låt oss säga att du är en husägare som bygger en tillbyggnad på ditt hus eller renoverar ditt kök. Du vet redan från början vad din entreprenör kommer att ta betalt, och du kan till och med lägga till en buffert för eventuella överskridanden. Om du inte spenderar allt kan du använda pengarna till något annat eller betala tillbaka dem i förtid. Men du bör ändå låna försiktigt.
”Du kan ta ut för mycket”, säger Valdes. ”Med ett större lånebelopp kan det sluta med att du spenderar mer på reparationer eller förbättringar av hemmet än vad som var tänkt.”
Om du nu finansierar något där kostnaderna är mindre tydliga kan det vara en utmaning att ha en enda chans att bestämma hur mycket du ska låna. Om du till exempel räknar med en ekonomisk nedgång som kan påverka din inkomst, hur mycket ska du då låna? Vilket belopp är tillräckligt? För mycket? Vilken månadsbetalning skulle du ha råd med med en minskad inkomst?
En kredit för eget kapital kan tyckas vara ett bättre alternativ här, men kreditlinjer kan återkallas, vilket många husägare fick erfara på det hårda sättet under den stora recessionen. Ett lån för eget kapital ger dig ett säkrare lånealternativ om du är villig att betala för det.
Con #3: Du kan inte få ett lån för eget kapital med för mycket skulder eller dålig kreditvärdighet.
Saken med att låna mot din bostad är att det inte fungerar som ett alternativ i sista hand. Som med alla lån vill långivaren veta att du kommer att kunna betala tillbaka det. Precis som när du tog ditt primära hypotekslån behöver du vanligtvis en kreditvärdighet på minst 620, en skuldkvot på högst 50 procent och en stadig inkomst. Vissa långivare har högre krav på kreditvärdighet och lägre krav på skuldsättning. Om du vill låna till din bostad för att du inte arbetar och har utnyttjat alla dina kreditkort är det förmodligen för sent. (Relaterat: Förbättra din kreditvärdighet: Det lönar sig )
Hemvärdeslån är ofta ett tilltalande sätt att låna
Ett hemvärdeslån kan förlänga tiden tills du äger ditt hem fritt och klart. Väg för- och nackdelarna noggrant, och hämta sedan in erbjudanden från flera hemlånegivare för att se vilka alternativ du har. Om du behöver hjälp med att fatta ett beslut kan en betrodd finansiell expert hjälpa dig.
Lär dig mer från MassMutual…
Hur fallande räntor kan påverka dig
Låna från din 401(k): Riskerna
Spara pengar – och var säker – när du köper ett lån