Getty
Pokud jste prožili nedávnou realitní a ekonomickou recesi, může vám samotný titulek tohoto článku způsobit emoční bolest. Před necelými deseti lety se zemí prohnala hospodářská krize, jakou naše generace ještě nezažila. Osobně si vzpomínám, jak jsem jel po ulici v kalifornském Central Valley a prakticky na každém čtvrtém domě viděl ceduli „na prodej“. Zdálo se, že se trh nikdy nezotaví. Přeskočilo několik krátkých let a nyní se prostřednictvím nemovitostí vytváří obrovské bohatství – často průměrnými lidmi.
Cash flow
Cash flow jsou peníze, které vám zbývají z vybraného nájemného po zaplacení všech výdajů. Většina nemovitostí má výdaje, jako je hypotéka, daň z nemovitosti, pojištění, údržba a poplatky za správu nemovitosti. Když si koupíte nemovitost, která každý měsíc vytáhne více nájemného, než jsou výdaje, které nesete s jejím vlastnictvím, je vaše cash flow kladné.
Ve většině investic (akcie, umění, šperky, bitcoiny atd.) doufáte, že koupíte něco, co se zhodnotí, a později to prodáte se ziskem. V některých formách investování (například nákup špatně řízeného podniku) můžete koupit něco, co přináší příjem, a doufat, že se výkonnost tohoto aktiva zlepší, aby se zvýšila jeho hodnota. Pro většinu lidí to znamená příliš mnoho práce a je to nežádoucí. Zůstává nám podvědomé chápání, že „investovat“ znamená koupit něco, o čem věříte, že později bude mít větší hodnotu. Pokud je to založeno na zdravých principech, může to fungovat. Pokud tomu tak není, je to ve skutečnosti spíše hazard.
Ti, kdo kupují nemovitosti pouze proto, že ceny stoupaly, a z žádného jiného důvodu, mají jedinou strategii úniku: později prodat. Mají také jedinou možnost, jak být úspěšní: doufat, že se nemovitost bude nadále zhodnocovat. Jakýkoli jiný výsledek než tyto dva je prakticky zárukou ztráty peněz. Během krize, když přestala hrát hudba a trh přestal stoupat, mnoho z těchto takzvaných „investorů“ přišlo o triko. Nemovitosti obecně to odnesly, ale bylo to jejich vinou?“
Moudří investoři na zhodnocení nesázejí. Kupují nemovitosti na základě zdravého úsudku, že nemovitost bude generovat větší výnos, než kolik stojí její vlastnictví. Těmto lidem, kteří mají pozitivní „cash flow“, je jedno, co dělá trh. Pokud ceny klesají, jsou v bezpečí. Pokud ceny rostou, mají více možností.
Apreciace
Je řečeno, že zhodnocování neboli růst cen nemovitostí v čase je způsob, jakým se vytváří většina bohatství v oblasti nemovitostí. To je ten „home run“, o kterém slyšíte, když lidé vydělají nečekaně velké peníze. I když ceny kolísají, z dlouhodobého hlediska hodnota nemovitostí vždy rostla, vždy, a není důvod si myslet, že se to změní.
Jednou z věcí, kterou je třeba vzít v úvahu, pokud jde o zhodnocení nemovitostí ovlivňující návratnost investic, je skutečnost, že zhodnocení v kombinaci s pákovým efektem nabízí obrovské výnosy. Pokud koupíte nemovitost za 200 000 USD a ta se zhodnotí na 220 000 USD, vaše nemovitost vám vydělala 10 % výnosu. Za nemovitost jste však pravděpodobně nezaplatili v hotovosti a místo toho jste použili peníze banky. Uvážíte-li, že jste možná složili 10% zálohu (20 000 USD), ve skutečnosti jste svou investici zdvojnásobili, což představuje 100% návratnost.
Odpisy
Ačkoli název může být zavádějící, odpisy nejsou poklesem hodnoty nemovitosti. Je to vlastně daňový termín popisující vaši možnost odepsat každý rok část hodnoty samotného majetku. To výrazně snižuje daňové zatížení peněz, které vyděláte, a dává vám tak další důvod, proč nemovitost chrání vaše bohatství a zároveň ho zvětšuje.
Každý rok můžete u rezidenční nemovitosti, do které jste investovali, odepsat 1/27,5 hodnoty nemovitosti oproti dosaženému příjmu. Takže u domu, který jste koupili za 200 000 USD, byste toto číslo vydělili 27,5 a získali byste 7 017 USD. To je částka, kterou byste mohli odepsat z peněžního toku, který jste za rok z této nemovitosti získali. Mnohdy je to více než celý peněžní tok a můžete se tak zcela vyhnout daním.
Podrobnosti tohoto daňového zvýhodnění byste měli konzultovat s daňovým poradcem, ale základní myšlenka spočívá v tom, že vláda považuje zakoupený majetek za pomalu se opotřebovávající v průběhu času a podobně jako u vybavení firmy, kterou vlastníte, máte možnost toto opotřebení odepsat. Není to špatná nabídka, když vlastníte nemovitost, která vám vydělává peníze, může zvyšovat svou hodnotu a navíc vás chrání před zdaněním vydělaných peněz.
Jedinou výhradou je, že toto osvobození od daně se nevztahuje na primární obydlí. Daň z pronájmu nemovitostí je chráněna, protože je považována za podnikání, kdy si můžete odepisovat výdaje. To neplatí, pokud nemovitost používáte jako své primární bydliště, takže vlastnictví investiční nemovitosti vám zde dává výhodu.
Pákový efekt
Pokud je mou oblíbenou součástí vlastnictví nemovitosti peněžní tok a příjem z pronájmu, pákový efekt je těsně na druhém místě. Nemovitosti jsou ze své podstaty jedním z nejsnadněji využitelných aktiv, s nimiž jsem se kdy setkal – možná tím nejsnadnějším. Nejenže je snadné využít pákový efekt k jejímu financování, ale podmínky jsou ve srovnání s jakýmkoli jiným druhem úvěru neuvěřitelné. Úrokové sazby se v současné době pohybují pod 5 %, akontace může činit 20 % nebo méně a úvěry jsou běžně amortizovány po dobu 30 let. Do čeho jiného můžete investovat s využitím financování s takovými podmínkami?“
Pokud postupujete správně, můžete často koupit nemovitost, zvýšit její hodnotu, pak ji refinancovat a získat zpět 100 % (nebo více) svého kapitálu pomocí strategie, kterou nazývám BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). V případech, kdy se mi nepodaří získat zpět 100 % svého kapitálu, se často setkávám s návratností investic v rozmezí 50-90 % – a to vše při současném navýšení vlastního kapitálu nemovitosti.
Výnos je tak důležitou součástí vlastnictví nemovitosti, že ho často považujeme za samozřejmost. Kde jinde si mohu půjčit peníze od A (banky), splatit tento úvěr penězi od B (nájemce) a rozdíl si ponechat pro sebe? Bezpečnou pákou je cash flow. Pokud zajistíte, aby vaše nemovitost přinášela větší příjem, než kolik stojí její vlastnictví, na samotné finanční páce tolik nezáleží. Ti, kteří nemovitost „přepákují“, jsou ti, kteří si proti ní půjčují tolik, že na ní každý měsíc prodělávají.
Půjčku splácíte
Když si vezmete půjčku na koupi nemovitosti, obvykle ji splácíte penězi z nájemného od nájemníků. Jednou z nejlepších částí investování do nemovitostí je skutečnost, že nejenže vám plynou peníze, ale také každou splátkou bance pomalu splácíte zůstatek úvěru.
Na začátku těchto úvěrů jde většina splátky na úroky úvěru, nikoli na jistinu. To znamená, že dokud nemáte úvěr po delší dobu, neděláte na zůstatku úvěru velkou díru. S každou novou splátkou jde větší část na jistinu místo na úrok.
Po uplynutí dostatečně dlouhé doby se z každé splátky uhradí značná část zůstatku úvěru a vedle měsíčního toku peněz se vytvoří bohatství. Nejlepší na tom je, že to za vás splácí váš nájemník, ne vy. Splácení úvěru je další způsob, jak investování do nemovitostí funguje, abyste pasivně zvyšovali své bohatství, přičemž každá splátka vás posune o krok blíže k finanční svobodě.
Vynucený kapitál
Vynucený kapitál je termín, který se používá pro označení bohatství, které vzniká, když investor provede na nemovitosti práce, které ji zhodnotí. Na rozdíl od zhodnocení, kdy jste vydáni na milost a nemilost trhu a faktorům, které nemůžete ovlivnit, nucený kapitál umožňuje investorům možnost, kdy mohou mít podíl na zvýšení hodnoty své nemovitosti.
Nejčastější formou nuceného kapitálu je koupě nemovitosti typu fixer-upper a zlepšení jejího stavu. Zaplacení nižší než tržní hodnoty za nemovitost, která potřebuje modernizaci, a následné přidání spotřebičů, nové podlahy, výmalby atd. může být skvělým způsobem, jak vytvořit bohatství prostřednictvím nemovitostí bez velkého rizika. Ačkoli se jedná o nejběžnější metodu, není jedinou.
Mnozí investoři si vynucují vlastní kapitál přidáním prvků, jako jsou další ložnice, koupelny nebo čtvereční plocha. Klíčem je hledat nemovitosti s menším než ideálním počtem vybavení a pak přidat to, co jim chybí, aby vytvořily co největší hodnotu.
Příkladem může být přidání třetí nebo čtvrté ložnice do nemovitosti, která má pouze dvě, přidání druhé koupelny do nemovitosti, která má pouze jednu, nebo přidání větší plochy do nemovitosti, která má méně než okolní domy. Takové příležitosti lze najít s trochou usilovné píle a výsledný vynucený kapitál může mít velký vliv na váš hospodářský výsledek.
Inflace
Možná se o tom nemluví dost často, ale inflace je obrovským důvodem, proč nemovitosti v průběhu času tak mocně vytvářejí bohatství. Když zvážíte všechny výhody investování do nemovitostí a pak zahrnete inflaci, je s podivem, proč více lidí nepodniká kroky potřebné k tomu, aby vlastnili co nejvíce nemovitostí.
Podívejme se na chvíli, jak inflace ovlivňuje ceny nemovitostí. Obecně platí, že celkově má naše peněžní zásoba s každým dalším rokem menší a menší hodnotu. S klesající hodnotou peněz se zvyšují ceny zboží a služeb. Mnozí z nás to považují za samozřejmost a příliš o tom nepřemýšlejí. Nezřídka slýcháme o tom, že za pět centů se dříve dala koupit láhev coly nebo že hamburger se dal koupit za desetník. Ačkoli je snadné považovat to za samozřejmost, ve skutečnosti je to při vhodném využití neuvěřitelně silný nástroj pro budování bohatství.
Klíč k využití inflace k budování bohatství v oblasti nemovitostí spočívá v tom, že většina vašich velkých výdajů (hypotéka, daň z nemovitosti) zůstává fixní po většinu doby, kdy nemovitost vlastníte. Když to zkombinujete s rostoucími nájmy a hodnotou nemovitostí (v důsledku inflace), začnete vidět velké výsledky. Pokud víme, že je rozumné očekávat, že inflace bude pokračovat, proč neinvestovat do aktiva, kde vám to přinese užitek?“
Mnoho lidí chápe, že nemovitosti mohou vytvářet bohatství, ale ne každý chápe proč. Doufám, že tento článek trochu osvětlí důvody, proč investice do nemovitostí může tak efektivně zvýšit vaše bohatství.
V Americe existuje mnoho způsobů, jak budovat bohatství, ale nemovitosti mohou být nejbezpečnějším, nejstabilnějším a nejjednodušším způsobem, jak toho dosáhnout.
Sledujte mě na LinkedIn. Podívejte se na mé webové stránky.