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Se você vivesse as recentes recessões imobiliárias e econômicas, a própria manchete deste artigo poderia lhe causar alguma dor emocional. Há menos de dez anos, o país foi varrido por uma crise econômica como a nossa geração nunca havia visto. Eu me lembro pessoalmente de dirigir pelas ruas do Vale Central da Califórnia e ver placas de “à venda” em praticamente uma de cada quatro casas. Parecia que o mercado nunca iria se recuperar. Rápido adiante alguns curtos anos e agora uma enorme riqueza está sendo construída através de imóveis – muitas vezes por Joes média.
Cash Flow
Cash flow é o dinheiro que você deixou do aluguel que você coletou depois de todas as despesas terem sido pagas. A maioria dos imóveis tem despesas como hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguros, manutenção e taxas de administração da propriedade. Quando você compra um imóvel que cobra mais aluguel a cada mês do que as despesas que você carrega para possuí-lo, seu fluxo de caixa é positivo.
Na maioria dos investimentos (ações, arte, jóias, bitcoin, etc.), você está esperando comprar algo que irá apreciar em valor, e depois vendê-lo mais tarde para um lucro. Em algumas formas de investimento (comprar um negócio mal administrado, por exemplo), você pode estar comprando algo que produza renda e esperando melhorar o desempenho desse ativo a fim de aumentar o seu valor. Para a maioria, isso envolve muito trabalho e é indesejável. O que nos resta é a compreensão subconsciente de que “investir” é comprar algo que você acredita que valerá mais tarde. Se isto for baseado em princípios sólidos, pode funcionar. Se não for, é mais como jogar.
As propriedades de compra só porque os preços estavam subindo e por nenhuma outra razão têm uma estratégia de saída: vender mais tarde. Eles também só têm uma maneira de ter sucesso: esperar que o imóvel continue a apreciar. Qualquer outro resultado que não estes dois é praticamente garantido de perder dinheiro. Durante a crise, quando a música parou e o mercado parou de subir, muitos destes chamados “investidores” perderam as suas camisas. Os imóveis em geral ficaram com um olho negro, mas foi culpa dos imóveis?
Os investidores sábios não apostam na valorização. Eles compram propriedades com base no bom senso de que a propriedade gerará mais renda do que custa para possuir. Para estas pessoas, que “cash flow” positivamente, eles não se importam com o que o mercado faz. Se os preços caírem, eles estão seguros. Se os preços subirem, eles têm mais opções.
Apreciação
Que dito, apreciação, ou o aumento dos preços das casas ao longo do tempo, é como a maioria da riqueza é construída em bens imóveis. Este é o “home run” de que se ouve falar quando as pessoas ganham muito dinheiro. Enquanto os preços flutuam, no longo prazo os valores imobiliários sempre subiram, sempre, e não há razão para pensar que isso vai mudar.
Uma coisa a considerar quando se trata de valorização imobiliária que afeta o seu ROI é o fato de que a valorização combinada com a alavancagem oferece enormes retornos. Se você comprar um imóvel por $200.000 e ele valorizar até $220.000, o seu imóvel lhe proporcionará um retorno de 10%. No entanto, você provavelmente não pagou em dinheiro pela propriedade e, em vez disso, usou o dinheiro do banco. Se você considerar que você pode ter colocado 10% ($20.000), você realmente dobrou seu investimento, um retorno de 100%.
Depreciação
Depreciação, embora o nome possa ser enganador, depreciação não é o valor da queda de um imóvel. Na verdade, é um termo fiscal que descreve a sua capacidade de amortizar parte do valor do próprio bem a cada ano. Isto reduz significativamente a carga fiscal sobre o dinheiro que você faz, dando-lhe mais uma razão para que os imóveis protejam a sua riqueza enquanto a cultivam.
Cada ano, nos imóveis residenciais em que você investiu, você pode amortizar 1/27,5 do valor do imóvel contra a renda que você gerou. Assim, para uma casa que você comprou por $200.000, você dividiria esse número por 27,5 para obter $7.017. Esta é a quantia que você poderia amortizar o fluxo de caixa que você ganhou no ano com aquela propriedade. Muitas vezes, isto é mais do que todo o fluxo de caixa e você pode evitar completamente os impostos.
Você deve consultar um CPA para os detalhes deste benefício fiscal, mas a idéia básica é que o governo considera que os bens que você compra estão se desgastando lentamente ao longo do tempo, e muito parecido com o equipamento para um negócio que você possui, você está autorizado a anotar esse desgaste. Não é um mau negócio possuir um imóvel que lhe faz dinheiro, pode aumentar de valor e também o protege dos impostos sobre o dinheiro que você ganha.
Uma advertência é que esta isenção de impostos não se aplica a residências primárias. O imposto sobre imóveis alugados é abrigado porque é considerado um negócio onde você é capaz de amortizar suas despesas. Este não é o caso se você usar a propriedade como sua residência principal, então possuir propriedade de investimento lhe dá uma vantagem aqui.
Alavancagem
Se o fluxo de caixa e renda de aluguel é minha parte favorita de possuir imóveis, a alavancagem é um segundo próximo. Por natureza, a propriedade imobiliária é um dos bens mais fáceis de alavancar que eu já vim – talvez o mais fácil. Não só é fácil alavancar o financiamento, como os termos são incríveis em comparação com qualquer outro tipo de empréstimo. As taxas de juros estão atualmente abaixo de 5%, os adiantamentos podem ser de 20% ou menos, e os empréstimos são amortizados rotineiramente ao longo de períodos de 30 anos. O que mais você pode investir no uso de financiamento com prazos como esse?
Quando feito corretamente, você pode comprar imóveis, melhorar seu valor, depois refinanciar para recuperar 100% (ou mais) do seu capital usando o que eu chamo de estratégia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Nas circunstâncias em que eu não recupero 100% do meu capital, eu me encontro frequentemente com um ROI na faixa de 50-90% – tudo isso enquanto adiciono equidade ao imóvel também.
Alavancagem é uma parte tão crítica da propriedade imobiliária que muitas vezes a tomamos como certa. Onde mais posso pedir dinheiro emprestado a A (o banco), pagar esse empréstimo de volta com dinheiro de B (o inquilino), e manter a diferença para mim mesmo? A alavancagem segura é o fluxo de caixa. Se você se certificar que sua propriedade produz mais renda do que custa para possuir, a alavancagem em si não importa tanto. Aqueles que “alavancagem excessiva” são aqueles que tomam emprestado tanto contra ela que perdem dinheiro todos os meses.
Pagamento de empréstimo
Quando você toma um empréstimo para comprar um imóvel, você normalmente paga de volta com o dinheiro do aluguel dos inquilinos. Uma das melhores partes de investir em imóveis é o fato de que não só você está fluindo dinheiro, mas você também está pagando lentamente o saldo do seu empréstimo com cada pagamento ao banco.
No início desses empréstimos, a maioria do pagamento vai para os juros do empréstimo, não para o princípio. Isto significa que você não está fazendo muita mossa no saldo do empréstimo até que você tenha tido o empréstimo por um período significativo de tempo. Com cada novo pagamento, uma parte maior vai para o princípio em vez dos juros.
Depois de passar bastante tempo, uma boa parte de cada pagamento sai do saldo do empréstimo, e a riqueza é criada além do fluxo de caixa mensal. A melhor parte é que é o seu inquilino a pagar isto por si, não por si próprio. Pagar o seu empréstimo é outra forma de investimento imobiliário trabalhar para aumentar a sua riqueza passivamente, com cada pagamento levando-o um passo mais perto da liberdade financeira.
Equidade Forçada
Equidade Forçada é um termo usado para se referir à riqueza que é criada quando um investidor trabalha para uma propriedade para fazê-la valer mais. Ao contrário da valorização, onde você está à mercê do mercado e fatores que você não pode controlar, o patrimônio forçado permite aos investidores uma opção onde eles podem ter uma mão no aumento do valor de suas propriedades.
A forma mais comum de patrimônio forçado é comprar uma propriedade do tipo fixer-upper e melhorar sua condição. Pagar abaixo do valor de mercado por um imóvel que precisa de melhoramentos, depois adicionar electrodomésticos, novos pavimentos, pintura, etc. pode ser uma óptima forma de criar riqueza através de imóveis sem grande risco. Embora este seja o método mais comum, não é o único.
Muitos investidores forçam a equidade adicionando recursos como quartos extras, banheiros ou metragem quadrada. A chave é procurar imóveis com menos do que o número ideal de amenidades, e depois adicionar o que lhes falta para criar mais valor.
Exemplo disto seria adicionar um terceiro ou quarto quarto quarto a uma propriedade com apenas dois, adicionar um segundo banheiro a uma propriedade com apenas um, ou adicionar mais metragem quadrada a uma propriedade com menos do que as casas ao redor. Oportunidades como esta podem ser encontradas com um pouco de trabalho diligente, e a equidade forçada resultante pode ter um grande impacto no seu resultado final.
Inflação
Pode não ser falado com frequência suficiente, mas a inflação é uma razão enorme pela qual os imóveis criam riqueza de forma tão poderosa ao longo do tempo. Quando você considera todos os benefícios de investir em imóveis, então inclua a inflação, é incrível porque mais pessoas não estão dando os passos necessários para possuir o máximo de imóveis que podem.
Vamos considerar um momento para considerar como a inflação afeta os preços dos imóveis. Em geral, em geral, a nossa oferta monetária vale cada vez menos a cada ano que passa. À medida que o valor do dinheiro diminui, o preço dos bens e serviços aumenta. Muitos de nós tomamos isso como garantido e não pensamos muito sobre isso. Não é raro ouvir falar de como cinco centavos de coca eram usados para comprar uma garrafa de coca, ou um hambúrguer poderia ser comprado por um centavo. Embora seja fácil de tomar como certo, na verdade é uma ferramenta incrivelmente poderosa de construção de riqueza quando aproveitada de forma apropriada.
A chave para usar a inflação para construir riqueza em imóveis reside no facto de a maioria das suas grandes despesas (hipoteca, impostos sobre a propriedade) permanecerem fixas durante a maior parte do tempo em que é proprietário do imóvel. Quando você combina isso com o aumento das rendas e do valor da casa (devido à inflação), você começa a ver grandes resultados. Se sabemos que é razoável esperar que a inflação continue, por que não investir em um ativo onde isso o beneficiará?
Muitas pessoas entendem que os imóveis podem criar riqueza, mas nem todos entendem o porquê. Espero que isso ilumine um pouco as razões pelas quais investir em imóveis pode aumentar sua riqueza de forma tão eficaz.
Existem muitas maneiras de construir riqueza na América, mas os imóveis podem ser a maneira mais segura, mais simples e mais fácil de se fazer isso.
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