Getty
Dacă ați trăit recentele recesiuni imobiliare și economice, însuși titlul acestui articol s-ar putea să vă provoace o anumită durere emoțională. În urmă cu mai puțin de zece ani, țara a fost măturată de o criză economică așa cum generația noastră nu a mai văzut niciodată. Personal, îmi amintesc că mergeam cu mașina pe o stradă din Valea Centrală a Californiei și vedeam afișe cu „de vânzare” practic pe una din patru case. Aveam impresia că piața nu-și va reveni niciodată. Mergeți repede înainte cu câțiva ani și acum se construiește o bogăție masivă prin intermediul proprietăților imobiliare – adesea de către oameni obișnuiți.
Fluxul de numerar
Fluxul de numerar este suma de bani care vă rămâne din chiria pe care ați încasat-o după ce toate cheltuielile au fost plătite. Cele mai multe proprietăți imobiliare au cheltuieli, cum ar fi ipoteca, taxele de proprietate, asigurarea, întreținerea și taxele de administrare a proprietății. Atunci când cumpărați o proprietate care atrage mai multă chirie în fiecare lună decât cheltuielile pe care le suportați pentru a o deține, fluxul dvs. de numerar este pozitiv.
În majoritatea investițiilor (acțiuni, artă, bijuterii, bitcoin etc.), sperați să cumpărați ceva care se va aprecia în valoare, apoi să îl vindeți mai târziu pentru un profit. În unele forme de investiții (cumpărarea unei afaceri prost gestionate, de exemplu), este posibil să cumpărați ceva care produce venituri și sperați să îmbunătățiți performanța acelui activ pentru a-i crește valoarea. Pentru majoritatea, acest lucru implică prea multă muncă și nu este de dorit. Ceea ce ne rămâne este înțelegerea subconștientă că a „investi” înseamnă a cumpăra ceva ce crezi că va valora mai mult mai târziu. Dacă acest lucru se bazează pe principii solide, poate funcționa. Dacă nu este, seamănă mai degrabă cu un joc de noroc.
Cei care cumpără proprietăți doar pentru că prețurile au urcat și pentru niciun alt motiv au o singură strategie de ieșire: să vândă mai târziu. De asemenea, ei au o singură modalitate de a avea succes: să spere că proprietatea continuă să se aprecieze. Orice alt rezultat în afară de acestea două este practic garantat că vor pierde bani. În timpul crizei, când muzica s-a oprit și piața a încetat să mai urce, mulți dintre acești așa-ziși „investitori” și-au pierdut cămășile. Imobiliarele, în general, au avut un ochi negru, dar a fost vina imobiliarelor?
Investitorii înțelepți nu pariază pe apreciere. Ei cumpără proprietăți pe baza unei judecăți solide că proprietatea va genera mai multe venituri decât costă deținerea ei. Pentru acești oameni, care „cash flow” pozitiv, nu le pasă ce face piața. Dacă prețurile scad, ei sunt în siguranță. Dacă prețurile cresc, au mai multe opțiuni.
Apreciere
Acesta fiind spus, aprecierea, sau creșterea prețurilor locuințelor în timp, este modul în care se construiește cea mai mare parte a bogăției în domeniul imobiliar. Acesta este „home run-ul” de care auziți atunci când oamenii fac un câștig mare de bani. În timp ce prețurile fluctuează, pe termen lung, valorile imobiliare au crescut întotdeauna, întotdeauna, și nu există niciun motiv să credem că acest lucru se va schimba.
Un lucru de luat în considerare atunci când vine vorba de aprecierea imobiliară care vă afectează ROI-ul este faptul că aprecierea combinată cu efectul de pârghie oferă randamente uriașe. Dacă cumpărați o proprietate pentru 200.000 de dolari și aceasta se apreciază la 220.000 de dolari, proprietatea dvs. v-a adus un randament de 10%. Cu toate acestea, probabil că nu ați plătit cash pentru proprietate și ați folosit în schimb banii băncii. Dacă luați în considerare că este posibil să fi dat un avans de 10% (20.000 de dolari), de fapt v-ați dublat investiția, un randament de 100%.
Deprecierea
Deși chiar dacă numele poate fi înșelător, deprecierea nu înseamnă că valoarea proprietății imobiliare scade. Este, de fapt, un termen fiscal care descrie abilitatea dvs. de a renunța la o parte din valoarea bunului în sine în fiecare an. Acest lucru reduce în mod semnificativ povara fiscală asupra banilor pe care îi câștigați, oferindu-vă încă un motiv în plus pentru care bunurile imobiliare vă protejează averea în timp ce o creșteți.
În fiecare an, pentru bunurile imobiliare rezidențiale în care ați investit, puteți anula 1/27,5 din valoarea proprietății împotriva venitului pe care l-ați generat. Astfel, pentru o casă pe care ați cumpărat-o cu 200.000 de dolari, veți împărți această cifră la 27,5 pentru a obține 7.017 dolari. Aceasta este suma pe care ați putea să o scădeți din fluxul de numerar pe care l-ați obținut pentru anul respectiv de la acea proprietate. De multe ori, această sumă este mai mare decât întregul flux de numerar și puteți evita complet impozitele.
Ar trebui să consultați un CPA pentru detaliile acestui beneficiu fiscal, dar ideea de bază este că guvernul consideră că proprietatea pe care o cumpărați se uzează încet în timp și, la fel ca și în cazul echipamentelor pentru o afacere pe care o dețineți, vi se permite să vă scădeți această uzură. Nu este o afacere rea pentru a deține o proprietate care vă face bani, poate crește în valoare și, de asemenea, vă pune la adăpost de impozitele pe banii pe care îi câștigați.
Un avertisment este că această scutire de impozit nu se aplică reședințelor primare. Impozitul pe proprietățile închiriate este pus la adăpost pentru că este considerat o afacere în care vă puteți deconta cheltuielile. Acest lucru nu este cazul dacă folosiți proprietatea ca reședință principală, așa că deținerea unei proprietăți de investiții vă oferă un avantaj în acest caz.
Lovitură
Dacă fluxul de numerar și veniturile din chirii sunt partea mea preferată din deținerea de proprietăți imobiliare, efectul de pârghie este pe locul doi. Prin natura lor, proprietățile imobiliare sunt unul dintre cele mai ușor de valorificat active pe care le-am întâlnit vreodată – poate cel mai ușor. Nu numai că este ușor de utilizat ca pârghie de finanțare a acestuia, dar condițiile sunt incredibile în comparație cu orice alt tip de împrumut. Ratele dobânzilor sunt în prezent sub 5%, avansul poate fi de 20% sau mai puțin, iar împrumuturile sunt amortizate în mod obișnuit pe perioade de 30 de ani. În ce altceva puteți investi folosind o finanțare cu astfel de condiții?
Când se procedează corect, puteți adesea să cumpărați proprietăți imobiliare, să le îmbunătățiți valoarea, apoi să le refinanțați pentru a recupera 100% (sau mai mult) din capitalul dumneavoastră folosind ceea ce eu numesc strategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). În situațiile în care nu recuperez 100% din capitalul meu, mă trezesc adesea cu un ROI de 50-90% – și în același timp adaug și capital la proprietate.
Livrarea este o parte atât de importantă a proprietății imobiliare încât adesea o luăm de bună. Unde altundeva pot împrumuta bani de la A (banca), să rambursez acel împrumut cu bani de la B (chiriașul) și să păstrez diferența pentru mine? Pentru un efect de levier sigur este fluxul de numerar. Dacă vă asigurați că proprietatea dvs. produce mai multe venituri decât costă deținerea ei, efectul de levier în sine nu mai contează atât de mult. Cei care „suprasolicită” efectul de pârghie al proprietății sunt cei care se împrumută atât de mult pentru aceasta încât pierd bani în fiecare lună.
Răscumpărarea împrumutului
Când luați un împrumut pentru a cumpăra proprietăți imobiliare, de obicei îl rambursați cu banii de chirie de la chiriași. Una dintre cele mai bune părți ale investiției în imobiliare este faptul că nu numai că ai fluxuri de numerar, dar și că plătești încet soldul împrumutului cu fiecare plată către bancă.
La începutul acestor împrumuturi, cea mai mare parte a plății se îndreaptă către dobânda împrumutului, nu către principiu. Acest lucru înseamnă că nu faceți o mare reducere a soldului împrumutului până când nu aveți împrumutul pentru o perioadă semnificativă de timp. Cu fiecare nouă plată, o porțiune mai mare se îndreaptă către principiu în loc de dobândă.
După ce trece suficient timp, o bună parte din fiecare plată iese din soldul împrumutului și se creează bogăție în plus față de fluxul de numerar lunar. Cea mai bună parte este că este chiriașul dvs. care plătește asta pentru dvs., nu dvs. Rambursarea împrumutului este un alt mod în care investițiile imobiliare funcționează pentru a vă crește averea în mod pasiv, fiecare plată ducându-vă cu un pas mai aproape de libertatea financiară.
Capitalul forțat
Capitalul forțat este un termen folosit pentru a se referi la averea care este creată atunci când un investitor face lucrări la o proprietate pentru a o face să valoreze mai mult. Spre deosebire de apreciere, unde sunteți la mila pieței și a factorilor pe care nu îi puteți controla, capitalul forțat permite investitorilor o opțiune prin care pot avea un cuvânt de spus în creșterea valorii proprietăților lor.
Cea mai comună formă de capital forțat este de a cumpăra o proprietate de tip fixer-upper și de a-i îmbunătăți starea. Plata sub valoarea de piață pentru o proprietate care are nevoie de îmbunătățiri, apoi adăugarea de electrocasnice, podele noi, vopsea etc. poate fi o modalitate excelentă de a crea bogăție prin intermediul imobiliarelor fără prea multe riscuri. Deși aceasta este cea mai comună metodă, nu este singura.
Mulți investitori forțează capitalul prin adăugarea de caracteristici precum dormitoare, băi sau metri pătrați în plus. Cheia este să căutați proprietăți cu un număr de facilități mai mic decât cel ideal și apoi să adăugați ceea ce le lipsește pentru a crea cea mai mare valoare.
Exemplu în acest sens ar fi adăugarea unui al treilea sau al patrulea dormitor la o proprietate cu doar două, adăugarea unei a doua băi la o proprietate cu doar una, sau adăugarea de mai mulți metri pătrați la o proprietate cu mai puțini metri pătrați decât casele din jur. Oportunități ca aceasta pot fi găsite cu puțină sârguință în muncă, iar capitalul forțat rezultat poate avea un mare impact asupra rezultatului dvs. final.
Inflația
Poate că nu se vorbește suficient de des despre aceasta, dar inflația este un motiv imens pentru care imobiliarele creează bogăție atât de puternic în timp. Când luați în considerare toate beneficiile investiției în proprietăți imobiliare, apoi includeți inflația, este uimitor de ce mai mulți oameni nu iau măsurile necesare pentru a deține cât mai multe proprietăți imobiliare.
Să luăm un moment pentru a lua în considerare modul în care inflația afectează prețurile imobiliarelor. În general, în general, masa noastră monetară valorează din ce în ce mai puțin cu fiecare an care trece. Pe măsură ce valoarea banilor scade, prețul bunurilor și serviciilor crește. Mulți dintre noi considerăm acest lucru ca fiind de la sine înțeles și nu ne gândim prea mult la el. Nu este neobișnuit să auzim despre cum cu cinci cenți se cumpăra o sticlă de cola sau cum un hamburger putea fi cumpărat cu zece cenți. Deși este ușor de luat ca atare, este de fapt un instrument incredibil de puternic de construire a bogăției atunci când este exploatat în mod corespunzător.
Cheia utilizării inflației pentru a construi bogăție în domeniul imobiliar constă în faptul că majoritatea cheltuielilor mari (ipotecă, impozite pe proprietate) rămân fixe pentru cea mai mare parte a timpului în care dețineți proprietatea. Când combinați acest lucru cu creșterea chiriilor și a valorii locuințelor (din cauza inflației), începeți să vedeți rezultate mari. Dacă știm că este rezonabil să ne așteptăm ca inflația să continue, de ce să nu investim într-un activ în care acest lucru vă va aduce beneficii?
Mulți oameni înțeleg că imobiliarele pot crea bogăție, dar nu toată lumea înțelege de ce. Sper că acest articol face puțină lumină asupra motivelor pentru care investiția în imobiliare vă poate crește averea atât de eficient.
Există multe modalități de a construi avere în America, dar imobiliarele ar putea fi cea mai sigură, mai stabilă și mai simplă modalitate de a face acest lucru.
Urmăriți-mă pe LinkedIn. Consultați site-ul meu web.