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Si vous avez vécu les récentes récessions immobilière et économique, le titre même de cet article pourrait vous causer une certaine douleur émotionnelle. Il y a moins de dix ans, le pays a été balayé par une crise économique comme notre génération n’en avait jamais connue. Je me souviens personnellement de m’être promené dans la vallée centrale de la Californie et d’avoir vu des panneaux « à vendre » sur pratiquement une maison sur quatre. J’avais l’impression que le marché ne se relèverait jamais. Avance rapide de quelques courtes années et maintenant une richesse massive est construite par l’immobilier – souvent par des Joes moyens.
Cash Flow
Le cash flow est l’argent qui vous reste du loyer que vous avez collecté après que toutes les dépenses ont été payées. La plupart des biens immobiliers ont des dépenses telles que l’hypothèque, les impôts fonciers, l’assurance, l’entretien et les frais de gestion immobilière. Lorsque vous achetez un bien immobilier qui vous rapporte chaque mois plus de loyer que les dépenses que vous supportez pour le posséder, votre flux de trésorerie est positif.
Dans la majorité des investissements (actions, art, bijoux, bitcoin, etc.), vous espérez acheter quelque chose qui prendra de la valeur, puis le vendre plus tard pour réaliser un bénéfice. Dans certaines formes d’investissement (achat d’une entreprise mal gérée, par exemple), vous pouvez acheter quelque chose qui produit un revenu et espérer améliorer les performances de cet actif afin d’en augmenter la valeur. Pour la plupart des gens, cela implique trop de travail et n’est pas souhaitable. Ce qui nous reste, c’est la compréhension subconsciente que « investir » consiste à acheter quelque chose qui, selon vous, aura plus de valeur plus tard. Si cela est basé sur des principes solides, cela peut fonctionner. Si ce n’est pas le cas, c’est vraiment plus comme un jeu de hasard.
Ceux qui achètent des propriétés uniquement parce que les prix grimpaient et pour aucune autre raison n’ont qu’une seule stratégie de sortie : vendre plus tard. Ils n’ont également qu’une seule façon de réussir : espérer que la propriété continue à s’apprécier. Toute autre issue que ces deux-là est pratiquement garantie de perdre de l’argent. Pendant la crise, lorsque la musique s’est arrêtée et que le marché a cessé de grimper, beaucoup de ces soi-disant « investisseurs » ont perdu leur chemise. L’immobilier en général a pris un œil noir, mais était-ce la faute de l’immobilier ?
Les investisseurs avisés ne parient pas sur l’appréciation. Ils achètent des propriétés sur la base d’un jugement solide selon lequel la propriété générera plus de revenus qu’elle ne coûte à posséder. Pour ces gens, qui « cash flow » positif, ils ne se soucient pas de ce que fait le marché. Si les prix baissent, ils sont en sécurité. Si les prix augmentent, ils ont plus d’options.
Appréciation
Cela dit, l’appréciation, ou l’augmentation des prix des maisons au fil du temps, est la façon dont la majorité de la richesse est construite dans l’immobilier. C’est le « home run » dont on entend parler lorsque les gens font une grosse rentrée d’argent. Bien que les prix fluctuent, sur le long terme, les valeurs immobilières ont toujours augmenté, toujours, et il n’y a aucune raison de penser que cela va changer.
Une chose à prendre en compte lorsqu’il s’agit de l’appréciation de l’immobilier affectant votre ROI est le fait que l’appréciation combinée à l’effet de levier offre des rendements énormes. Si vous achetez une propriété pour 200 000 $ et qu’elle s’apprécie à 220 000 $, votre propriété vous a fait un rendement de 10 %. Cependant, vous n’avez probablement pas payé la propriété en espèces et avez plutôt utilisé l’argent de la banque. Si vous considérez que vous avez peut-être versé une mise de fonds de 10 % (20 000 $), vous avez en fait doublé votre investissement, soit un rendement de 100 %.
Dépréciation
Même si le nom peut être trompeur, la dépréciation n’est pas la baisse de la valeur des biens immobiliers. Il s’agit en fait d’un terme fiscal décrivant votre capacité à amortir une partie de la valeur de l’actif lui-même chaque année. Cela réduit considérablement la charge fiscale sur l’argent que vous gagnez, vous donnant une raison supplémentaire pour laquelle l’immobilier protège votre patrimoine tout en le faisant croître.
Chaque année, sur l’immobilier résidentiel dans lequel vous avez investi, vous pouvez amortir 1/27,5 de la valeur des propriétés contre les revenus que vous avez générés. Ainsi, pour une maison que vous avez achetée pour 200 000 $, vous divisez ce chiffre par 27,5 pour obtenir 7 017 $. Il s’agit du montant que vous pouvez déduire des flux de trésorerie que vous avez tirés de cette propriété pour l’année. Bien souvent, ce montant est supérieur à la totalité du flux de trésorerie et vous pouvez éviter complètement les impôts.
Vous devriez consulter un CPA pour les détails de cet avantage fiscal, mais l’idée de base est que le gouvernement considère que la propriété que vous achetez s’use lentement avec le temps, et un peu comme l’équipement d’une entreprise que vous possédez, vous êtes autorisé à déduire cette usure. Ce n’est pas une mauvaise affaire pour posséder un bien qui vous rapporte de l’argent, qui peut prendre de la valeur et qui vous met également à l’abri des impôts sur l’argent que vous gagnez.
Une mise en garde s’impose : cette exonération fiscale ne s’applique pas aux résidences principales. L’impôt sur les biens locatifs est abrité parce qu’il est considéré comme une entreprise où vous êtes en mesure de déduire vos dépenses. Ce n’est pas le cas si vous utilisez la propriété comme résidence principale, donc la possession d’un immeuble de placement vous donne un avantage ici.
L’effet de levier
Si le flux de trésorerie et les revenus locatifs sont ma partie préférée de la possession d’un bien immobilier, l’effet de levier est une seconde proche. Par nature, l’immobilier est l’un des actifs les plus faciles à exploiter que j’ai jamais rencontrés – peut-être le plus facile. Non seulement il est facile de tirer parti de son financement, mais les conditions sont incroyables par rapport à tout autre type de prêt. Les taux d’intérêt sont actuellement inférieurs à 5 %, les acomptes peuvent être de 20 % ou moins, et les prêts sont couramment amortis sur des périodes de 30 ans. Dans quoi d’autre pouvez-vous investir en utilisant un financement avec des conditions comme celles-là ?
Lorsque cela est fait correctement, vous pouvez souvent acheter un bien immobilier, en améliorer la valeur, puis le refinancer pour récupérer 100% (ou plus) de votre capital en utilisant ce que j’appelle la stratégie BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Dans les circonstances où je ne récupère pas 100 % de mon capital, je me retrouve souvent avec un retour sur investissement de l’ordre de 50 à 90 % – tout en ajoutant des fonds propres à la propriété également.
L’emprunt est une partie si critique de la propriété immobilière que nous le prenons souvent pour acquis. Où d’autre puis-je emprunter de l’argent à A (la banque), rembourser ce prêt avec l’argent de B (le locataire), et garder la différence pour moi ? L’effet de levier le plus sûr est le flux de trésorerie. Si vous vous assurez que votre propriété produit plus de revenus qu’elle ne coûte à posséder, l’effet de levier lui-même n’a pas autant d’importance. Ceux qui « surendettent » la propriété sont ceux qui empruntent tellement contre elle qu’ils perdent de l’argent chaque mois.
Remboursement du prêt
Lorsque vous contractez un prêt pour acheter un bien immobilier, vous le remboursez généralement avec l’argent du loyer des locataires. L’une des meilleures parties de l’investissement dans l’immobilier est le fait que non seulement vous avez des liquidités, mais vous remboursez aussi lentement le solde de votre prêt avec chaque paiement à la banque.
Au début de ces prêts, la majorité du paiement va vers les intérêts du prêt, et non le principe. Cela signifie que vous ne faites pas une grande différence dans le solde du prêt jusqu’à ce que vous ayez le prêt pour une période de temps significative. Avec chaque nouveau paiement, une plus grande partie va vers le principe au lieu de l’intérêt.
Après suffisamment de temps, une bonne partie de chaque paiement vient sur le solde du prêt, et la richesse est créée en plus du flux de trésorerie mensuel. Le mieux, c’est que c’est votre locataire qui paie pour vous, pas vous. Le remboursement de votre prêt est une autre façon dont l’investissement immobilier fonctionne pour accroître votre richesse de manière passive, chaque paiement vous rapprochant de la liberté financière.
Forced Equity
L’équité forcée est un terme utilisé pour désigner la richesse qui est créée lorsqu’un investisseur effectue des travaux sur une propriété pour qu’elle ait plus de valeur. Contrairement à l’appréciation, où vous êtes à la merci du marché et de facteurs que vous ne pouvez pas contrôler, l’équité forcée permet aux investisseurs une option où ils peuvent avoir un coup de main dans l’augmentation de la valeur de leurs propriétés.
La forme la plus commune d’équité forcée est d’acheter une propriété de type fixateur et d’améliorer son état. Payer en dessous de la valeur du marché pour une propriété qui a besoin d’améliorations, puis ajouter des appareils électroménagers, un nouveau revêtement de sol, de la peinture, etc. peut être un excellent moyen de créer de la richesse grâce à l’immobilier sans grand risque. Bien qu’il s’agisse de la méthode la plus courante, ce n’est pas la seule.
De nombreux investisseurs forcent l’équité en ajoutant des caractéristiques telles que des chambres supplémentaires, des salles de bains ou des pieds carrés. La clé est de rechercher des propriétés avec moins que le nombre idéal de commodités, puis d’ajouter ce qui leur manque pour créer le plus de valeur.
Un exemple de ceci serait d’ajouter une troisième ou une quatrième chambre à une propriété qui n’en a que deux, d’ajouter une deuxième salle de bain à une propriété qui n’en a qu’une, ou d’ajouter plus de pieds carrés à une propriété qui en a moins que les maisons environnantes. Des opportunités comme celles-ci peuvent être trouvées avec un peu de diligence de travail, et l’équité forcée qui en résulte peut avoir un impact important sur votre résultat net.
Inflation
On n’en parle peut-être pas assez souvent, mais l’inflation est une énorme raison pour laquelle l’immobilier crée de la richesse si puissamment au fil du temps. Lorsque vous considérez tous les avantages de l’investissement dans l’immobilier, puis que vous incluez l’inflation, il est étonnant que plus de gens ne prennent pas les mesures nécessaires pour posséder autant d’immobilier que possible.
Prenons un moment pour examiner comment l’inflation affecte les prix de l’immobilier. En général, globalement, notre masse monétaire vaut de moins en moins à chaque année qui passe. Comme la valeur de l’argent diminue, le prix des biens et des services augmente. Beaucoup d’entre nous considèrent cela comme acquis et n’y pensent pas beaucoup. Il n’est pas rare d’entendre dire que cinq cents permettaient d’acheter une bouteille de coca ou qu’un hamburger pouvait être acheté pour dix cents. Bien qu’il soit facile de le prendre pour acquis, c’est en fait un outil de construction de richesse incroyablement puissant lorsqu’il est exploité de manière appropriée.
La clé de l’utilisation de l’inflation pour construire de la richesse dans l’immobilier réside dans le fait que la majorité de vos grosses dépenses (hypothèque, impôts fonciers) restent fixes pendant la majorité du temps où vous possédez la propriété. Lorsque vous combinez cela avec l’augmentation des loyers et de la valeur des maisons (en raison de l’inflation), vous commencez à voir des résultats importants. Si nous savons qu’il est raisonnable de s’attendre à ce que l’inflation continue, pourquoi ne pas investir dans un actif où cela vous profitera ?
Beaucoup de gens comprennent que l’immobilier peut créer de la richesse, mais tout le monde ne comprend pas pourquoi. J’espère que cela éclaire un peu les raisons pour lesquelles l’investissement dans l’immobilier peut faire croître votre richesse si efficacement.
Il existe de nombreuses façons de construire la richesse en Amérique, mais l’immobilier pourrait être le moyen le plus sûr, le plus stable et le plus simple de le faire.
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