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Wenn Sie die jüngste Immobilien- und Wirtschaftsrezession miterlebt haben, könnte Ihnen allein die Überschrift dieses Artikels emotionalen Schmerz bereiten. Vor weniger als zehn Jahren wurde das Land von einer Wirtschaftskrise heimgesucht, wie sie unsere Generation noch nicht erlebt hatte. Ich erinnere mich noch gut daran, wie ich im kalifornischen Central Valley die Straße entlangfuhr und an praktisch jedem vierten Haus ein Verkaufsschild sah. Es schien, als würde sich der Markt niemals erholen. Ein paar Jahre später wird mit Immobilien ein riesiger Reichtum aufgebaut – oft von Durchschnittsbürgern.
Cashflow
Cashflow ist das Geld, das von den Mieteinnahmen übrig bleibt, nachdem alle Ausgaben bezahlt wurden. Bei den meisten Immobilien fallen Ausgaben wie Hypotheken, Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung und Verwaltungskosten an. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die jeden Monat mehr Mieteinnahmen einbringt, als Sie an Ausgaben haben, ist Ihr Cashflow positiv.
Bei den meisten Investitionen (Aktien, Kunst, Schmuck, Bitcoin usw.) hoffen Sie, etwas zu kaufen, das an Wert gewinnt, und es dann später mit Gewinn zu verkaufen. Bei einigen Investitionsformen (z. B. dem Kauf eines schlecht laufenden Unternehmens) kaufen Sie etwas, das Erträge abwirft, und hoffen, die Leistung dieses Vermögenswerts zu verbessern, um seinen Wert zu steigern. Für die meisten ist dies mit zu viel Arbeit verbunden und unerwünscht. Was uns bleibt, ist das unterbewusste Verständnis, dass „investieren“ bedeutet, etwas zu kaufen, von dem man glaubt, dass es später mehr wert sein wird. Wenn dies auf soliden Prinzipien beruht, kann es funktionieren. Wenn nicht, ist es eher ein Glücksspiel.
Wer Immobilien nur kauft, weil die Preise steigen und aus keinem anderen Grund, hat nur eine Ausstiegsstrategie: später verkaufen. Sie haben auch nur eine Möglichkeit, erfolgreich zu sein: hoffen, dass die Immobilie weiter steigt. Jede andere Strategie als diese beiden ist praktisch eine Garantie für Verluste. Während der Krise, als die Musik aufhörte zu spielen und der Markt aufhörte zu steigen, haben viele dieser so genannten „Investoren“ ihr letztes Hemd verloren. Immobilien im Allgemeinen kamen mit einem blauen Auge davon, aber war das die Schuld der Immobilien?
Schlaue Investoren wetten nicht auf Wertsteigerungen. Sie kaufen Immobilien auf der Grundlage einer soliden Einschätzung, dass die Immobilie mehr Erträge abwirft als sie kostet. Diesen Leuten, die einen positiven „Cashflow“ haben, ist es egal, was der Markt macht. Wenn die Preise fallen, sind sie sicher. Wenn die Preise steigen, haben sie mehr Möglichkeiten.
Wertsteigerung
Das heißt, dass die Wertsteigerung, also der Anstieg der Immobilienpreise im Laufe der Zeit, den größten Teil des Reichtums in Immobilien ausmacht. Das ist der „Home Run“, von dem man hört, wenn Menschen einen großen Geldsegen haben. Die Preise schwanken zwar, aber langfristig sind die Immobilienwerte immer gestiegen, und es gibt keinen Grund zu der Annahme, dass sich das ändern wird.
Eine Sache, die man bedenken sollte, wenn es darum geht, dass sich die Wertsteigerung von Immobilien auf die Rendite auswirkt, ist die Tatsache, dass die Wertsteigerung in Verbindung mit einer Hebelwirkung enorme Renditen ermöglicht. Wenn Sie eine Immobilie für 200.000 $ kaufen und diese auf 220.000 $ ansteigt, hat sie Ihnen eine Rendite von 10 % eingebracht. Allerdings haben Sie die Immobilie wahrscheinlich nicht bar bezahlt, sondern das Geld der Bank verwendet. Wenn Sie bedenken, dass Sie vielleicht 10 % angezahlt haben (20.000 $), haben Sie Ihre Investition verdoppelt, also eine Rendite von 100 % erzielt.
Abschreibung
Auch wenn der Name täuscht, bedeutet Abschreibung nicht, dass der Wert einer Immobilie sinkt. Es handelt sich um einen steuerlichen Begriff, der die Möglichkeit beschreibt, jedes Jahr einen Teil des Wertes der Immobilie selbst abzuschreiben. Dies verringert die Steuerlast auf das Geld, das Sie verdienen, und ist ein weiterer Grund dafür, dass Immobilien Ihr Vermögen schützen und gleichzeitig vermehren.
Jedes Jahr können Sie bei Wohnimmobilien, in die Sie investiert haben, 1/27,5 des Immobilienwerts mit dem von Ihnen erzielten Einkommen abschreiben. Bei einem Haus, das Sie für 200.000 $ gekauft haben, würden Sie diese Zahl also durch 27,5 teilen und erhalten 7.017 $. Das ist der Betrag, den Sie vom Cashflow abschreiben können, den Sie in diesem Jahr mit dieser Immobilie erwirtschaftet haben. In vielen Fällen ist dies mehr als der gesamte Cashflow, und Sie können Steuern vollständig vermeiden.
Für die Einzelheiten dieser Steuervergünstigung sollten Sie einen Steuerberater konsultieren, aber der Grundgedanke ist, dass die Regierung davon ausgeht, dass sich die von Ihnen gekaufte Immobilie im Laufe der Zeit langsam abnutzt, und dass Sie diese Abnutzung – ähnlich wie bei der Ausrüstung eines Unternehmens – abschreiben können. Kein schlechtes Geschäft, wenn man eine Immobilie besitzt, mit der man Geld verdient, die im Wert steigen kann und die außerdem von der Steuer auf das verdiente Geld befreit ist.
Ein Vorbehalt ist, dass diese Steuerbefreiung nicht für Hauptwohnsitze gilt. Die Steuer auf Mietwohnungen ist geschützt, weil sie als Geschäft betrachtet werden, bei dem Sie Ihre Ausgaben abschreiben können. Dies ist nicht der Fall, wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, so dass der Besitz von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Ihnen hier einen Vorteil verschafft.
Nutzen
Wenn der Cashflow und die Mieteinnahmen mein Lieblingsteil des Immobilienbesitzes sind, steht der Nutzen an zweiter Stelle. Es liegt in der Natur der Sache, dass Immobilien zu den am leichtesten zu hebenden Vermögenswerten gehören, die mir je begegnet sind – vielleicht sogar zu den leichtesten. Es ist nicht nur einfach, die Finanzierung zu hebeln, sondern auch die Konditionen sind im Vergleich zu jeder anderen Art von Kredit unglaublich günstig. Die Zinssätze liegen derzeit unter 5 %, die Anzahlung kann 20 % oder weniger betragen, und die Darlehen werden routinemäßig über 30 Jahre getilgt.
Wenn Sie es richtig anstellen, können Sie oft Immobilien kaufen, ihren Wert verbessern und dann refinanzieren, um 100 % (oder mehr) Ihres Kapitals zurückzugewinnen, indem Sie die so genannte BRRRR-Strategie (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) anwenden. In den Fällen, in denen ich nicht 100 % meines Kapitals zurückerhalte, erreiche ich oft eine Rendite zwischen 50 und 90 % – und das bei gleichzeitiger Erhöhung des Eigenkapitals der Immobilie.
Die Kreditvergabe ist ein so wichtiger Bestandteil des Immobilieneigentums, dass wir sie oft als selbstverständlich ansehen. Wo sonst kann ich mir Geld von A (der Bank) leihen, dieses Darlehen mit Geld von B (dem Mieter) zurückzahlen und die Differenz für mich behalten? Die sichere Hebelwirkung ist der Cashflow. Wenn Sie dafür sorgen, dass Ihre Immobilie mehr Erträge abwirft, als sie kostet, spielt die Hebelwirkung selbst keine so große Rolle. Diejenigen, die eine Immobilie „überhebeln“, sind diejenigen, die so viel Geld dafür leihen, dass sie jeden Monat Geld verlieren.
Kreditrückzahlung
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen, zahlen Sie ihn normalerweise mit den Mietzahlungen der Mieter zurück. Einer der besten Aspekte von Immobilieninvestitionen ist die Tatsache, dass Sie nicht nur Geld verdienen, sondern auch mit jeder Zahlung an die Bank langsam Ihren Kreditsaldo abbauen.
Zu Beginn dieser Kredite fließt der größte Teil der Zahlung in die Zinsen des Kredits, nicht in die Tilgung. Das bedeutet, dass sich der Kreditsaldo erst nach einer längeren Laufzeit des Kredits deutlich verringert. Mit jeder neuen Zahlung fließt ein größerer Teil in die Tilgungsrate statt in die Zinsen.
Nach einer gewissen Zeit wird mit jeder Zahlung ein großer Teil des Kreditsaldos getilgt, und zusätzlich zum monatlichen Cashflow wird Vermögen geschaffen. Das Beste daran ist, dass Ihr Mieter dies für Sie abzahlt, nicht Sie selbst. Die Tilgung Ihres Kredits ist ein weiterer Weg, wie Immobilieninvestitionen Ihr Vermögen passiv vermehren, wobei Sie mit jeder Zahlung der finanziellen Freiheit einen Schritt näher kommen.
Forced Equity
Forced Equity ist ein Begriff, der verwendet wird, um das Vermögen zu bezeichnen, das entsteht, wenn ein Investor Arbeiten an einer Immobilie vornimmt, um deren Wert zu steigern. Im Gegensatz zur Wertsteigerung, bei der man dem Markt und anderen Faktoren, die man nicht beeinflussen kann, ausgeliefert ist, können Investoren bei Forced Equity den Wert ihrer Immobilie selbst bestimmen.
Die häufigste Form von Forced Equity ist der Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie und die Verbesserung ihres Zustands. Unter dem Marktwert für eine Immobilie zu zahlen, die modernisiert werden muss, und dann Geräte, neue Fußböden, Farbe usw. einzubauen, kann eine großartige Möglichkeit sein, mit Immobilien ohne großes Risiko Vermögen zu schaffen. Dies ist zwar die gängigste, aber nicht die einzige Methode.
Viele Investoren erzwingen Eigenkapital, indem sie Merkmale wie zusätzliche Schlafzimmer, Badezimmer oder Quadratmeterzahl hinzufügen. Der Schlüssel liegt darin, nach Immobilien zu suchen, die weniger als die ideale Anzahl von Annehmlichkeiten aufweisen, und dann das hinzuzufügen, was ihnen fehlt, um den größten Wert zu schaffen.
Ein Beispiel hierfür wäre der Anbau eines dritten oder vierten Schlafzimmers an eine Immobilie mit nur zwei Schlafzimmern, der Anbau eines zweiten Badezimmers an eine Immobilie mit nur einem Badezimmer oder der Anbau von mehr Quadratmetern an eine Immobilie mit weniger als den umliegenden Häusern. Gelegenheiten wie diese lassen sich mit ein wenig Fleiß und harter Arbeit finden, und das daraus resultierende erzwungene Eigenkapital kann einen großen Einfluss auf Ihr Endergebnis haben.
Inflation
Es wird vielleicht nicht oft genug darüber geredet, aber die Inflation ist ein wichtiger Grund, warum Immobilien im Laufe der Zeit so starkes Vermögen schaffen. Wenn man alle Vorteile einer Investition in Immobilien bedenkt und dann die Inflation mit einbezieht, ist es erstaunlich, warum nicht mehr Menschen die notwendigen Schritte unternehmen, um so viele Immobilien wie möglich zu besitzen.
Lassen Sie uns einen Moment überlegen, wie die Inflation die Immobilienpreise beeinflusst. Im Allgemeinen ist unsere Geldmenge von Jahr zu Jahr immer weniger wert. Wenn der Wert des Geldes sinkt, steigen die Preise für Waren und Dienstleistungen. Viele von uns nehmen dies als selbstverständlich hin und denken nicht viel darüber nach. Nicht selten hört man davon, dass man früher für fünf Cent eine Flasche Cola kaufen konnte oder einen Hamburger für zehn Cent bekam. Auch wenn man es leicht für selbstverständlich hält, ist es doch ein unglaublich mächtiges Instrument zum Aufbau von Wohlstand, wenn man es richtig einsetzt.
Der Schlüssel zur Nutzung der Inflation für den Vermögensaufbau bei Immobilien liegt in der Tatsache, dass die meisten Ihrer großen Ausgaben (Hypothek, Grundsteuer) während der meisten Zeit, in der Sie die Immobilie besitzen, fest bleiben. Wenn Sie dies mit steigenden Mieten und Immobilienwerten (aufgrund der Inflation) kombinieren, können Sie große Ergebnisse erzielen. Wenn wir wissen, dass die Inflation anhalten wird, warum dann nicht in einen Vermögenswert investieren, bei dem Sie davon profitieren?
Viele Menschen wissen, dass Immobilien Wohlstand schaffen können, aber nicht jeder versteht, warum. Ich hoffe, dass dies ein wenig Licht auf die Gründe wirft, warum Investitionen in Immobilien Ihr Vermögen so effektiv vermehren können.
Es gibt viele Möglichkeiten, in Amerika Vermögen aufzubauen, aber Immobilien sind vielleicht die sicherste, beständigste und einfachste Art, dies zu tun.
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