Getty
Se avete vissuto la recente recessione immobiliare ed economica, il titolo stesso di questo articolo potrebbe causarvi qualche dolore emotivo. Meno di dieci anni fa, il paese è stato travolto da una crisi economica che la nostra generazione non aveva mai visto. Personalmente ricordo di aver guidato per la strada nella Central Valley della California e di aver visto cartelli “in vendita” praticamente su una casa ogni quattro. Sembrava che il mercato non si sarebbe mai ripreso. In pochi anni, ora si sta costruendo un’enorme ricchezza attraverso il settore immobiliare, spesso da persone comuni.
Flusso di cassa
Il flusso di cassa è il denaro che ti rimane dall’affitto che hai incassato dopo che tutte le spese sono state pagate. La maggior parte dei beni immobili ha delle spese come il mutuo, le tasse di proprietà, l’assicurazione, la manutenzione e le spese di gestione della proprietà. Quando comprate una proprietà che incassa ogni mese più affitto delle spese che sostenete per possederla, il vostro flusso di cassa è positivo.
Nella maggior parte degli investimenti (azioni, arte, gioielli, bitcoin, ecc.), sperate di comprare qualcosa che si apprezzi in valore, per poi venderlo in seguito per un profitto. In alcune forme di investimento (l’acquisto di un’azienda mal gestita, per esempio), si può comprare qualcosa che produce reddito e sperare di migliorare le prestazioni di quel bene per aumentarne il valore. Per la maggior parte, questo comporta troppo lavoro ed è indesiderabile. Quello che ci rimane è la comprensione subconscia che “investire” è comprare qualcosa che si crede possa valere di più in seguito. Se questo è basato su solidi principi, può funzionare. Se non lo è, è davvero più simile al gioco d’azzardo.
Quelli che comprano proprietà solo perché i prezzi stavano salendo e per nessun’altra ragione hanno una sola strategia di uscita: vendere dopo. Hanno anche un solo modo per avere successo: sperare che la proprietà continui ad apprezzarsi. Qualsiasi risultato diverso da questi due è virtualmente garantito per perdere soldi. Durante la crisi, quando la musica si è fermata e il mercato ha smesso di salire, molti di questi cosiddetti “investitori” hanno perso la camicia. L’immobiliare in generale ha avuto un occhio nero, ma è stata colpa dell’immobiliare?
Gli investitori saggi non scommettono sull’apprezzamento. Acquistano le proprietà sulla base di un solido giudizio che la proprietà genererà più reddito di quanto costa possedere. Per queste persone, che hanno un “cash flow” positivo, non si preoccupano di quello che fa il mercato. Se i prezzi scendono, sono al sicuro. Se i prezzi salgono, hanno più opzioni.
Apprezzamento
Detto questo, l’apprezzamento, o l’aumento dei prezzi delle case nel tempo, è il modo in cui la maggior parte della ricchezza viene costruita nel settore immobiliare. Questa è la “corsa in casa” di cui si sente parlare quando la gente fa una grande fortuna. Mentre i prezzi fluttuano, nel lungo periodo i valori immobiliari sono sempre saliti, sempre, e non c’è motivo di pensare che questo cambierà.
Una cosa da considerare quando si tratta di rivalutazione immobiliare che influenza il vostro ROI è il fatto che la rivalutazione combinata con la leva offre enormi ritorni. Se comprate una proprietà per 200.000 dollari e si apprezza a 220.000 dollari, la vostra proprietà vi ha reso un ritorno del 10%. Tuttavia, probabilmente non avete pagato in contanti per la proprietà e invece avete usato i soldi della banca. Se consideri che potresti aver messo il 10% in meno ($20.000), in realtà hai raddoppiato il tuo investimento, un ritorno del 100%.
Deprezzamento
Anche se il nome può essere ingannevole, il deprezzamento non è il valore degli immobili che scende. È in realtà un termine fiscale che descrive la capacità di ammortizzare parte del valore del bene stesso ogni anno. Questo riduce significativamente il carico fiscale sui soldi che fate, dandovi una ragione in più per cui gli immobili proteggono la vostra ricchezza mentre la fanno crescere.
Ogni anno, sugli immobili residenziali in cui avete investito, potete ammortizzare 1/27,5 del valore della proprietà contro il reddito che avete generato. Quindi, per una casa che avete comprato per 200.000 dollari, dovreste dividere quel numero per 27,5 per ottenere 7.017 dollari. Questo è l’importo che potreste cancellare il flusso di cassa che avete guadagnato per l’anno da quella proprietà. Molte volte, questo è più dell’intero flusso di cassa e potete evitare completamente le tasse.
Si dovrebbe consultare un CPA per i dettagli di questo beneficio fiscale, ma l’idea di base è che il governo considera la proprietà che si acquista per essere lentamente indossando nel tempo, e molto come le attrezzature per un business che si possiede, si è permesso di scrivere l’usura. Non è un cattivo affare possedere una proprietà che ti fa guadagnare soldi, può aumentare di valore, e ti protegge anche dalle tasse sui soldi che fai.
Un avvertimento è che questa esenzione fiscale non si applica alle residenze primarie. L’imposta sugli affitti è al riparo perché è considerato un business in cui si è in grado di ammortizzare le spese. Questo non è il caso se si utilizza la proprietà come residenza primaria, quindi possedere un investimento immobiliare dà un vantaggio in questo caso.
L’effetto leva
Se il flusso di cassa e il reddito da locazione è la mia parte preferita di possedere beni immobili, l’effetto leva è al secondo posto. Per sua natura, l’immobiliare è uno dei beni più facili da sfruttare che io abbia mai incontrato, forse il più facile. Non solo è facile fare leva sul finanziamento, ma i termini sono incredibili rispetto a qualsiasi altro tipo di prestito. I tassi d’interesse sono attualmente sotto il 5%, gli acconti possono essere del 20% o meno, e i prestiti sono abitualmente ammortizzati su periodi di 30 anni. In cos’altro si può investire utilizzando un finanziamento con termini del genere?
Se fatto correttamente, è spesso possibile acquistare beni immobili, migliorarne il valore, poi rifinanziare per recuperare il 100% (o più) del capitale utilizzando quella che io chiamo la strategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Nelle circostanze in cui non recupero il 100% del mio capitale, spesso mi ritrovo con un ROI del 50-90% – il tutto mentre aggiungo anche del capitale alla proprietà.
Il prestito è una parte così critica della proprietà immobiliare che spesso lo diamo per scontato. Dove altro posso prendere in prestito denaro da A (la banca), ripagare quel prestito con denaro da B (l’inquilino), e tenere la differenza per me? La leva sicura è il flusso di cassa. Se vi assicurate che la vostra proprietà produca più reddito di quello che costa, la leva stessa non ha molta importanza. Quelli che “fanno troppa leva” sulla proprietà sono quelli che prendono in prestito così tanto da perdere soldi ogni mese.
Loan Pay Down
Quando si prende un prestito per comprare un immobile, di solito lo si ripaga con i soldi dell’affitto degli inquilini. Una delle parti migliori dell’investire in immobili è il fatto che non solo si sta fluendo in contanti, ma si sta anche lentamente pagando il saldo del prestito con ogni pagamento alla banca.
All’inizio di questi prestiti, la maggior parte del pagamento va verso l’interesse del prestito, non il principio. Questo significa che non si sta facendo molto del saldo del prestito fino a quando non si è avuto il prestito per un periodo di tempo significativo. Con ogni nuovo pagamento, una parte più grande va verso il principio invece che verso l’interesse.
Dopo che passa abbastanza tempo, una buona parte di ogni pagamento viene tolta dal saldo del prestito, e si crea ricchezza in aggiunta al flusso di cassa mensile. La parte migliore è che è il vostro inquilino che paga per voi, non voi stessi. Pagare il tuo prestito è un altro modo in cui l’investimento immobiliare funziona per far crescere la tua ricchezza passivamente, con ogni pagamento che ti porta un passo più vicino verso la libertà finanziaria.
Forced Equity
Forced equity è un termine usato per riferirsi alla ricchezza che viene creata quando un investitore fa del lavoro su una proprietà per renderla più preziosa. A differenza dell’apprezzamento, dove si è in balia del mercato e di fattori che non si possono controllare, l’equità forzata permette agli investitori un’opzione in cui possono avere una mano ad aumentare il valore delle loro proprietà.
La forma più comune di equità forzata è quella di comprare una proprietà tipo fixer-upper e migliorarne le condizioni. Pagare sotto il valore di mercato per una proprietà che ha bisogno di aggiornamenti, poi aggiungere elettrodomestici, nuovi pavimenti, vernice, ecc. può essere un ottimo modo per creare ricchezza attraverso il settore immobiliare senza molti rischi. Mentre questo è il metodo più comune, non è l’unico.
Molti investitori forzano il capitale aggiungendo caratteristiche come camere da letto extra, bagni o metratura. La chiave è cercare proprietà con meno del numero ideale di servizi, e poi aggiungere ciò che manca per creare il massimo valore.
Un esempio di questo potrebbe essere l’aggiunta di una terza o quarta camera da letto ad una proprietà con solo due, l’aggiunta di un secondo bagno ad una proprietà con solo uno, o l’aggiunta di più metri quadri ad una proprietà con meno delle case circostanti. Opportunità come questa possono essere trovate con un po’ di duro lavoro di diligenza, e l’equità forzata risultante può avere un grande impatto sulla vostra linea di fondo.
Inflazione
Può non essere parlato abbastanza spesso, ma l’inflazione è un motivo enorme per cui il settore immobiliare crea ricchezza così potente nel tempo. Quando si considerano tutti i benefici dell’investire in immobili e si include l’inflazione, è sorprendente che più persone non stiano facendo i passi necessari per possedere più immobili possibile.
Prendiamoci un momento per considerare come l’inflazione influenzi i prezzi degli immobili. In generale, la nostra massa monetaria vale sempre meno ogni anno che passa. Quando il valore del denaro diminuisce, il prezzo di beni e servizi aumenta. Molti di noi lo danno per scontato e non ci pensano molto. Non è raro sentire parlare di come cinque centesimi di euro comprassero una bottiglia di coca cola, o di come un hamburger potesse essere acquistato per dieci centesimi. Anche se è facile da dare per scontato, è in realtà uno strumento incredibilmente potente per la costruzione della ricchezza, se sfruttato in modo appropriato.
La chiave per usare l’inflazione per costruire ricchezza nel settore immobiliare sta nel fatto che la maggior parte delle vostre grandi spese (mutuo, tasse di proprietà) rimangono fisse per la maggior parte del tempo in cui si possiede la proprietà. Quando si combina questo con l’aumento degli affitti e dei valori delle case (a causa dell’inflazione), si iniziano a vedere grandi risultati. Se sappiamo che è ragionevole aspettarsi che l’inflazione continui, perché non investire in un’attività in cui questo vi porterà benefici?
Molte persone capiscono che gli immobili possono creare ricchezza, ma non tutti capiscono perché. Spero che questo faccia un po’ di luce sui motivi per cui investire nel settore immobiliare può far crescere la vostra ricchezza in modo così efficace.
Ci sono molti modi per costruire ricchezza in America, ma il settore immobiliare potrebbe essere il modo più sicuro, più stabile e più semplice per farlo.
Seguimi su LinkedIn. Date un’occhiata al mio sito web.