Getty
Als u de recente recessies op het gebied van onroerend goed en de economie hebt meegemaakt, kan de kop van dit artikel u misschien wat emotionele pijn bezorgen. Nog geen tien jaar geleden werd het land overspoeld door een economische crisis zoals onze generatie die nog nooit had meegemaakt. Ik herinner me nog dat ik door de straat reed in de Central Valley van Californië en op bijna één op de vier huizen “te koop”-borden zag staan. Het leek wel of de markt zich nooit zou herstellen. Fast forward een paar korte jaren en nu massale rijkdom wordt gebouwd door middel van onroerend goed – vaak door de gemiddelde Joes.
Cash Flow
Cash flow is het geld dat je over hebt van de huur die je hebt geïnd nadat alle kosten zijn betaald. De meeste onroerende goederen hebben kosten zoals een hypotheek, onroerend goed belastingen, verzekeringen, onderhoud, en het beheer van onroerend goed kosten. Wanneer u een pand koopt dat elke maand meer huur binnenhaalt dan de kosten die u draagt om het te bezitten, is uw cashflow positief.
In de meerderheid van de investeringen (aandelen, kunst, sieraden, bitcoin, enz.), hoopt u iets te kopen dat in waarde zal stijgen, om het later met winst te verkopen. Bij sommige vormen van beleggen (het kopen van een slechtlopend bedrijf, bijvoorbeeld), koopt u misschien iets dat inkomsten oplevert en hoopt u de prestaties van dat actief te verbeteren om de waarde ervan te verhogen. Voor de meesten brengt dit te veel werk met zich mee en is het onwenselijk. Wat overblijft is het onderbewuste begrip dat “beleggen” betekent iets kopen waarvan u denkt dat het later meer waard zal zijn. Als dit op gezonde principes is gebaseerd, kan het werken. Als dat niet zo is, lijkt het meer op gokken.
Diegenen die uitsluitend onroerend goed kopen omdat de prijzen stijgen en om geen enkele andere reden, hebben maar één exit-strategie: later verkopen. Ze hebben ook maar een manier om succesvol te zijn: hopen dat het onroerend goed blijft waarderen. Elke andere uitkomst dan deze twee is vrijwel gegarandeerd geld verliezen. Tijdens de crisis, toen de muziek stopte en de markt ophield met klimmen, verloren veel van deze zogenaamde “investeerders” hun hemd. Onroerend goed in het algemeen kreeg een blauw oog, maar was het de schuld van onroerend goed?
Verstandige beleggers wedden niet op waardestijging. Zij kopen vastgoed op basis van een gezonde inschatting dat het vastgoed meer inkomsten zal genereren dan het kost om te bezitten. Voor deze mensen, die “cash flow” positief, kan het ze niet schelen wat de markt doet. Als de prijzen dalen, zijn ze veilig. Als de prijzen stijgen, hebben ze meer opties.
Appreciation
Dat gezegd hebbende, waardering, of de stijging van de huizenprijzen in de tijd, is hoe de meerderheid van de rijkdom wordt gebouwd in onroerend goed. Dit is de “home run” waarover je hoort als mensen een grote meevaller van geld maken. Terwijl de prijzen fluctueren, zijn op de lange termijn de vastgoedwaarden altijd gestegen, altijd, en er is geen reden om te denken dat dat gaat veranderen.
Een ding om te overwegen als het gaat om de waardering van onroerend goed dat uw ROI beïnvloedt, is het feit dat waardering in combinatie met hefboomwerking enorme rendementen biedt. Als u een eigendom koopt voor $ 200.000 en het waardeert tot $ 220.000, heeft uw eigendom u een rendement van 10% opgeleverd. Echter, je waarschijnlijk niet contant betalen voor het onroerend goed en in plaats daarvan gebruik gemaakt van het geld van de bank. Als u bedenkt dat u misschien 10% hebt neergelegd ($ 20.000), hebt u eigenlijk uw investering verdubbeld, een rendement van 100%.
Afschrijving
Ondanks dat de naam misleidend kan zijn, is afschrijving niet de waarde van onroerend goed die daalt. Het is eigenlijk een fiscale term die uw vermogen beschrijft om elk jaar een deel van de waarde van het goed zelf af te schrijven. Dit vermindert de belastingdruk op het geld dat u wel verdient aanzienlijk, waardoor u nog een reden hebt dat onroerend goed uw vermogen beschermt terwijl het groeit.
Elk jaar, op het residentiële onroerend goed waarin u hebt geïnvesteerd, kunt u 1/27,5 van de waarde van het onroerend goed afschrijven tegen het inkomen dat u hebt gegenereerd. Dus voor een huis dat u kocht voor $200.000, zou u dat getal delen door 27,5 om $7.017 te krijgen. Dit is het bedrag dat u zou kunnen afschrijven van de cash flow die u hebt verdiend voor het jaar van dat pand. Vele malen is dit meer dan de gehele cash flow en kunt u belastingen volledig vermijden.
U moet een CPA raadplegen voor de details van dit belastingvoordeel, maar het basisidee is dat de overheid eigendom dat u koopt, beschouwt als langzaam verslijtend na verloop van tijd, en net als apparatuur voor een bedrijf dat u bezit, mag u die slijtage afschrijven. Geen slechte deal om een eigendom te bezitten dat u geld oplevert, in waarde kan stijgen, en u ook beschermt tegen belastingen op het geld dat u verdient.
Eén voorbehoud is dat deze belastingvrijstelling niet van toepassing is op primaire woningen. Verhuur onroerend goed belasting is beschut omdat het wordt beschouwd als een bedrijf waar je in staat bent om af te schrijven uw uitgaven. Dit is niet het geval als u het onroerend goed als uw hoofdverblijfplaats gebruikt, dus het bezitten van vastgoedbeleggingen geeft u hier een voordeel.
Huur
Als cashflow en huuropbrengsten mijn favoriete onderdeel van het bezitten van onroerend goed is, is hefboomwerking een goede tweede. Onroerend goed is van nature een van de gemakkelijkste activa die ik ooit ben tegengekomen, misschien wel de gemakkelijkste. Niet alleen is het gemakkelijk om de financiering ervan te verhogen, maar de voorwaarden zijn ongelooflijk in vergelijking met elke andere soort van lening. De rentevoeten bedragen momenteel minder dan 5%, de aanbetalingen kunnen 20% of minder bedragen, en de leningen worden stelselmatig afgelost over een periode van 30 jaar. Waarin kun je nog meer investeren met financiering tegen zulke voorwaarden?
Als je het goed doet, kun je vaak onroerend goed kopen, de waarde ervan verbeteren en vervolgens herfinancieren om 100% (of meer) van je kapitaal terug te krijgen met wat ik de BRRRR-strategie noem (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). In de omstandigheden waarin ik niet terug te winnen 100% van mijn kapitaal, vind ik mezelf vaak met een ROI in de 50-90% bereik-alles terwijl het toevoegen van eigen vermogen om het pand ook.
Leverage is zo’n belangrijk onderdeel van vastgoedbezit dat we het vaak voor lief nemen. Waar anders kan ik geld lenen van A (de bank), betaal die lening terug met geld van B (de huurder), en houd het verschil voor mezelf? De veilige hefboomwerking is cash flow. Als u ervoor zorgt dat uw eigendom meer inkomsten oplevert dan het kost om het te bezitten, doet de hefboomwerking er op zich niet zo veel toe. Degenen die “over leverage” onroerend goed zijn degenen die zo veel lenen tegen het dat ze geld verliezen elke maand.
Loan Pay Down
Wanneer u een lening neemt om onroerend goed te kopen, betaalt u het meestal terug met het huurgeld van de huurders. Een van de beste delen van het investeren in onroerend goed is het feit dat u niet alleen cash flowt, maar ook langzaam uw leensaldo afbetaalt met elke betaling aan de bank.
In het begin van deze leningen gaat het grootste deel van de betaling naar de rente van de lening, niet naar de hoofdsom. Dit betekent dat je niet veel van een deuk in het saldo van de lening totdat je hebt de lening voor een aanzienlijke periode van tijd. Met elke nieuwe betaling, een groter deel gaat naar het principe in plaats van de rente.
Af genoeg tijd verstrijkt, een goede brok van elke betaling komt uit de balans van de lening, en rijkdom wordt gecreëerd in aanvulling op de maandelijkse cash flow. Het beste deel is, het is uw huurder die dit voor u afbetaalt, niet uzelf. Het afbetalen van uw lening is een andere manier waarop vastgoedbeleggen werkt om uw rijkdom passief te laten groeien, waarbij elke betaling u een stap dichter bij financiële vrijheid brengt.
Forced Equity
Forced equity is een term die wordt gebruikt om te verwijzen naar de rijkdom die wordt gecreëerd wanneer een belegger werk aan een pand doet om het meer waard te maken. In tegenstelling tot waardestijging, waar u bent overgeleverd aan de genade van de markt en factoren die u niet kunt controleren, biedt gedwongen eigen vermogen beleggers een optie waarbij ze de hand kunnen hebben in het verhogen van de waarde van hun eigendommen.
De meest voorkomende vorm van gedwongen eigen vermogen is het kopen van een opknapper-upper type woning en het verbeteren van de staat ervan. Betalen onder de marktwaarde voor een woning die upgrades nodig heeft, dan het toevoegen van apparaten, nieuwe vloeren, verf, enz. kan een geweldige manier zijn om rijkdom te creëren door middel van onroerend goed zonder veel risico. Hoewel dit de meest voorkomende methode is, is het niet de enige.
Veel beleggers dwingen eigen vermogen af door functies zoals extra slaapkamers, badkamers of vierkante meters toe te voegen. De sleutel is om te zoeken naar eigenschappen met minder dan het ideale aantal voorzieningen, en dan toe te voegen wat ze missen om de meeste waarde te creëren.
Voorbeeld hiervan zou zijn het toevoegen van een derde of vierde slaapkamer aan een woning met slechts twee, het toevoegen van een tweede badkamer aan een woning met slechts een, of het toevoegen van meer vierkante meters aan een woning met minder dan de omliggende huizen. Kansen als deze kunnen worden gevonden met een beetje hard werken ijver, en de resulterende gedwongen eigen vermogen kan een grote impact op uw bottom line.
Inflatie
Het wordt misschien niet vaak genoeg over gesproken, maar inflatie is een enorme reden waarom onroerend goed zo krachtig rijkdom creëert in de tijd. Wanneer u alle voordelen van het investeren in onroerend goed overweegt en vervolgens de inflatie meetelt, is het verbazingwekkend waarom niet meer mensen de stappen nemen die nodig zijn om zoveel mogelijk onroerend goed te bezitten als ze kunnen.
Laten we een moment nemen om te overwegen hoe de inflatie de prijzen van onroerend goed beïnvloedt. In het algemeen is onze geldvoorraad elk jaar minder waard. Naarmate de waarde van geld afneemt, stijgen de prijzen van goederen en diensten. Velen van ons nemen dit voor lief en denken er niet veel over na. Het is niet ongewoon om te horen dat je vroeger voor vijf cent een fles cola kon kopen, of dat je een hamburger kon kopen voor een dubbeltje. Hoewel het gemakkelijk is om voor lief te nemen, het is eigenlijk een ongelooflijk krachtig instrument voor het opbouwen van rijkdom wanneer het op de juiste manier wordt ingezet.
De sleutel tot het gebruik van inflatie om rijkdom op te bouwen in onroerend goed ligt in het feit dat de meerderheid van uw grote uitgaven (hypotheek, onroerend goed belastingen) vast blijven voor het grootste deel van de tijd dat u eigenaar bent van het onroerend goed. Wanneer u dit combineert met stijgende huurprijzen en woningwaarden (als gevolg van inflatie), begint u grote resultaten te zien. Als we weten dat het redelijk is om te verwachten dat de inflatie zal aanhouden, waarom dan niet investeren in een activum waar dit u ten goede zal komen?
Velen begrijpen dat onroerend goed rijkdom kan creëren, maar niet iedereen begrijpt waarom. Ik hoop dat dit een beetje licht schijnt op de redenen waarom investeren in onroerend goed uw rijkdom zo effectief kan laten groeien.
Er zijn veel manieren om rijkdom op te bouwen in Amerika, maar onroerend goed is misschien wel de veiligste, meest stabiele en eenvoudigste manier om dit te doen.
Volg me op LinkedIn. Bekijk mijn website.