Getty
Hvis du har oplevet de seneste recessioner inden for ejendomshandel og økonomi, kan selve overskriften på denne artikel måske forårsage en vis følelsesmæssig smerte hos dig. For mindre end ti år siden blev landet ramt af en økonomisk krise, som vores generation aldrig havde set lignende. Jeg kan personligt huske, at jeg kørte ned ad gaden i Californiens Central Valley og så skilte med “til salg”-skilte på praktisk talt hvert fjerde hus. Det føltes som om, at markedet aldrig ville komme sig igen. Spol frem et par korte år, og nu opbygges der massiv rigdom gennem fast ejendom – ofte af almindelige mennesker.
Cash flow
Cash flow er de penge, du har tilbage fra den husleje, du har opkrævet, efter at alle udgifter er blevet betalt. De fleste ejendomme har udgifter som f.eks. et realkreditlån, ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse og ejendomsadministrationsgebyrer. Når du køber en ejendom, der trækker mere husleje ind hver måned end de udgifter, du har for at eje den, er dit cash flow positivt.
I de fleste investeringer (aktier, kunst, smykker, bitcoin osv.) håber du at købe noget, der vil stige i værdi, og derefter sælge det senere med fortjeneste. I nogle former for investering (f.eks. køb af en dårligt drevet virksomhed) køber du måske noget, der giver indkomst, og håber at forbedre dette aktivs ydeevne for at øge dets værdi. For de fleste indebærer dette for meget arbejde og er ikke ønskeligt. Tilbage står den ubevidste forståelse af, at “investere” er at købe noget, som man tror, vil være mere værd senere. Hvis dette er baseret på sunde principper, kan det fungere. Hvis det ikke er det, er det i virkeligheden mere som gambling.
De, der køber ejendomme udelukkende, fordi priserne steg, og uden anden grund, har én exitstrategi: at sælge senere. De har også kun én måde at få succes på: de kan håbe på, at ejendommen fortsætter med at stige i værdi. Ethvert andet udfald end disse to er stort set garanteret at tabe penge. Under krisen, da musikken stoppede, og markedet holdt op med at stige, mistede mange af disse såkaldte “investorer” deres skjorte. Fast ejendom i almindelighed fik et sort øje, men var det ejendommens skyld?
Kloge investorer satser ikke på værdistigning. De køber ejendomme på baggrund af en sund vurdering af, at ejendommen vil generere mere indkomst, end det koster at eje den. For disse folk, der “cash flower” positivt, er de ligeglade med, hvad markedet gør. Hvis priserne falder, er de i sikkerhed. Hvis priserne stiger, har de flere muligheder.
Stigning
Det sagt, er det med stigningen, eller stigningen i boligpriserne over tid, hvordan størstedelen af formuen opbygges i fast ejendom. Det er den “home run”, som man hører om, når folk får en stor gevinst af penge. Mens priserne svinger, er ejendomsværdierne i det lange løb altid steget, altid, og der er ingen grund til at tro, at det vil ændre sig.
En ting at overveje, når det kommer til ejendomsværdistigninger, der påvirker din ROI, er det faktum, at værdistigninger kombineret med gearing giver enorme afkast. Hvis du køber en ejendom til 200.000 dollars, og den stiger til 220.000 dollars, har din ejendom givet dig et afkast på 10 %. Du betalte dog sandsynligvis ikke kontant for ejendommen, men brugte i stedet bankens penge. Hvis du tager i betragtning, at du måske har lagt 10 % ned (20.000 $), har du faktisk fordoblet din investering, dvs. et afkast på 100 %.
Afskrivning
Selv om navnet kan være bedragerisk, er afskrivning ikke ensbetydende med, at værdien af fast ejendom falder. Det er faktisk et skatteudtryk, der beskriver din mulighed for at afskrive en del af værdien af selve aktivet hvert år. Dette reducerer skattebyrden betydeligt på de penge, du tjener, hvilket giver dig endnu en grund til, at fast ejendom beskytter din formue, samtidig med at den vokser.
Hvert år kan du på de boligejendomme, du har investeret i, afskrive 1/27,5 af ejendommens værdi mod den indkomst, du har genereret. Så for et hus, du har købt for 200.000 dollars, vil du dividere dette tal med 27,5 for at få 7.017 dollars. Dette er det beløb, du kan afskrive fra det cashflow, du har tjent for året fra den pågældende ejendom. Mange gange er dette beløb mere end hele cashflowet, og du kan helt undgå skat.
Du bør konsultere en CPA for at få nærmere oplysninger om denne skattefordel, men den grundlæggende idé er, at regeringen anser den ejendom, du køber, for langsomt at blive slidt ned over tid, og ligesom udstyr til en virksomhed, du ejer, har du lov til at afskrive dette slid og denne nedslidning. Ikke en dårlig aftale at eje en ejendom, der tjener dig penge, kan stige i værdi, og som også beskytter dig mod skat på de penge, du tjener.
En advarsel er, at denne skattefritagelse ikke gælder for primære boliger. Skat af udlejningsejendomme er beskyttet, fordi det betragtes som en virksomhed, hvor du kan afskrive dine udgifter. Dette er ikke tilfældet, hvis du bruger ejendommen som din primære bolig, så at eje investeringsejendomme giver dig en fordel her.
Leverage
Hvis cashflow og lejeindtægter er min yndlingsdel af at eje fast ejendom, er gearing en tæt anden. I sagens natur er fast ejendom et af de nemmeste aktiver til gearing, som jeg nogensinde har mødt – måske det nemmeste. Ikke alene er det nemt at geare finansieringen af det, men vilkårene er utrolige sammenlignet med enhver anden form for lån. Rentesatserne er i øjeblikket under 5 %, udbetalingerne kan være 20 % eller mindre, og lånene afskrives rutinemæssigt over 30-årige perioder. Hvad kan du ellers investere i ved hjælp af finansiering med sådanne vilkår?
Når det gøres korrekt, kan du ofte købe fast ejendom, forbedre dens værdi og derefter refinansiere for at genvinde 100 % (eller mere) af din kapital ved hjælp af det, jeg kalder BRRRR-strategien (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). I de tilfælde, hvor jeg ikke får 100 % af min kapital tilbage, opnår jeg ofte en ROI på 50-90 % – samtidig med at jeg også tilføjer egenkapital til ejendommen.
Leverage er en så vigtig del af ejendomsejerskab, at vi ofte tager det for givet. Hvor ellers kan jeg låne penge fra A (banken), betale lånet tilbage med penge fra B (lejeren) og beholde forskellen til mig selv? Den sikre gearing er cash flow. Hvis du sørger for, at din ejendom giver mere indtægt, end det koster at eje den, betyder selve gearingen ikke så meget. De, der “overgearer” ejendommen, er dem, der låner så meget mod den, at de taber penge hver måned.
Låneafdrag
Når du optager et lån for at købe fast ejendom, betaler du det typisk tilbage med lejepenge fra lejerne. En af de bedste dele af at investere i fast ejendom er det faktum, at du ikke kun er kontant, men at du også langsomt betaler din lånesaldo ned med hver betaling til banken.
I begyndelsen af disse lån går størstedelen af betalingen til renterne af lånet, ikke til princippet. Det betyder, at du ikke gør et stort indhug i lånesaldoen, før du har haft lånet i en længere periode. Med hver ny betaling går en større del til princippet i stedet for til renterne.
Når der går tilstrækkelig lang tid, kommer en god del af hver betaling af lånesaldoen, og der skabes rigdom ud over det månedlige cashflow. Det bedste er, at det er din lejer, der betaler det for dig, ikke dig selv. Afbetaling af dit lån er en anden måde, hvorpå ejendomsinvestering fungerer til at øge din formue passivt, idet hver betaling bringer dig et skridt nærmere økonomisk frihed.
Forced Equity
Forced equity er et begreb, der bruges til at henvise til den formue, der skabes, når en investor udfører arbejde på en ejendom for at gøre den mere værd. I modsætning til værdistigning, hvor man er overladt til markedets nåde og faktorer, man ikke kan kontrollere, giver tvungen egenkapital investorer en mulighed, hvor de kan være med til at øge deres ejendommes værdi.
Den mest almindelige form for tvungen egenkapital er at købe en ejendom af fixer-upper-typen og forbedre dens tilstand. At betale under markedsværdien for en ejendom, der har brug for opgraderinger, og derefter tilføje apparater, nye gulve, maling osv. kan være en fantastisk måde at skabe rigdom gennem fast ejendom uden stor risiko. Selv om dette er den mest almindelige metode, er det ikke den eneste.
Mange investorer fremtvinger egenkapital ved at tilføje funktioner som ekstra soveværelser, badeværelser eller kvadratmeter. Nøglen er at lede efter ejendomme med mindre end det ideelle antal faciliteter og derefter tilføje det, de mangler, for at skabe mest værdi.
Eksempel på dette ville være at tilføje et tredje eller fjerde soveværelse til en ejendom med kun to, tilføje et andet badeværelse til en ejendom med kun et, eller tilføje flere kvadratmeter til en ejendom med mindre end de omkringliggende huse. Muligheder som denne kan findes med en lille smule hårdt arbejde flid, og den resulterende tvungne egenkapital kan have en stor indvirkning på din bundlinje.
Inflation
Det bliver måske ikke talt om ofte nok, men inflation er en stor grund til, at fast ejendom skaber rigdom så kraftigt over tid. Når du overvejer alle fordelene ved at investere i fast ejendom og derefter medtager inflationen, er det utroligt, hvorfor flere mennesker ikke tager de nødvendige skridt til at eje så meget fast ejendom, som de kan.
Lad os tage et øjeblik til at overveje, hvordan inflationen påvirker ejendomspriserne. Generelt set er vores pengemængde generelt set mindre og mindre værd for hvert år, der går. I takt med at værdien af penge falder, stiger prisen på varer og tjenesteydelser. Mange af os tager dette for givet og tænker ikke meget over det. Det er ikke ualmindeligt at høre om, at man tidligere kunne købe en flaske cola for fem cent, eller at man kunne købe en hamburger for ti cent. Selv om det er let at tage for givet, er det faktisk et utroligt stærkt værktøj til at opbygge rigdom, når det udnyttes hensigtsmæssigt.
Nøglen til at bruge inflationen til at opbygge rigdom i fast ejendom ligger i det faktum, at størstedelen af dine store udgifter (realkreditlån, ejendomsskatter) forbliver faste i størstedelen af den tid, du ejer ejendommen. Når du kombinerer dette med stigende huslejer og boligværdier (som følge af inflationen), begynder du at se store resultater. Hvis vi ved, at det er rimeligt at forvente, at inflationen vil fortsætte, hvorfor så ikke investere i et aktiv, hvor dette vil komme dig til gode?
Mange mennesker forstår, at fast ejendom kan skabe rigdom, men ikke alle forstår hvorfor. Jeg håber, at dette skinner lidt lys på grundene til, at investering i fast ejendom kan øge din rigdom så effektivt.
Der er mange måder at opbygge rigdom på i Amerika, men fast ejendom er måske den sikreste, mest stabile og enkleste måde at gøre det på.
Følg mig på LinkedIn. Tjek mit websted ud.