Sådan fungerer Texas Special Warranty Deed Form
En Texas Special Warranty Deed Form er en type skøde, der bruges til at overføre Texas fast ejendom med en begrænset garanti for ejendomsret. Den garanti for ejendomsret, der gives af en Texas special warranty deed formular, er begrænset i den forstand, at den kun dækker den periode, hvor den tidligere ejer (den person, der underskriver skødet) ejede ejendommen. Når den tidligere ejer underskriver det særlige garantiskøde, garanterer han eller hun, at han eller hun ikke har gjort noget, der kan forårsage problemer med ejendomsretten, men giver ingen løfter om, hvad der måtte være sket, før han eller hun ejede ejendommen.
Akter, der giver en begrænset garanti for ejendomsretten, kaldes forskellige ting i forskellige stater. I Texas og de fleste andre stater anvendes udtrykket special warranty deed. Men andre stater er forskellige. I Alabama kaldes f.eks. et skøde, der giver en begrænset garanti for ejendomsretten, et lovpligtigt garantiskøde. I Californien kaldes det et grant deed. I Michigan kaldes det et “covenant deed”. Og i andre stater kaldes det et dokument med begrænset garanti. Selv om disse udtryk alle er forskellige, henviser de alle til den samme type skøde.
Den, at et skøde betegnes som et særligt garantiskøde, adskiller det fra et almindeligt garantiskøde (som normalt blot kaldes et garantiskøde). Som det fremgår nedenfor, giver de forskellige garantier for ejendomsretten, selv om både specielle garantiskøder og generelle garantiskøder anvender udtrykket garantiskøde.
Forholdet mellem formularen for specielle garantiskøder og garanti for ejendomsretten
En særlig form for garantiskøde er defineret ved sin begrænsede garanti for ejendomsretten, der kun gælder for den periode, hvor den tidligere ejer, der underskrev skødet, ejede ejendommen. Denne begrænsede garanti for ejendomsret adskiller særlige garantiskøder fra andre former for skøder, der er navngivet på baggrund af garantien for ejendomsret:
- I Texas kan to skøder bruges til at overføre ejendom uden garanti for ejendomsret: Et Texas quitclaim-dokument og et Texas-dokument uden garanti. Et Texas-certifikat med særlig garanti adskiller sig fra disse to certifikater ved at give en garanti for ejendomsretten, om end en begrænset sådan.
- Et Texas-certifikat med garanti overfører Texas-ejendomme med en fuld garanti for ejendomsretten, der strækker sig til alle tider, herunder perioden før den tidligere ejer ejede ejendommen. Denne garanti for ejendomsretten adskiller sig fra den garanti, der gives ved et Texas special warranty deed, som kun dækker den tid, hvor den tidligere ejer ejede ejendommen.
Den type garanti, der gives, kan have juridiske konsekvenser, hvis der opstår et spørgsmål om ejendomsret.
Eksempel: Harris solgte ejendommen til Travis. Travis overdrog senere ejendommen til Hidalgo ved et særligt garantiskøde. Efter at Hidalgo havde erhvervet ejendommen, erfarede han, at Harris (som ejede ejendommen før Travis) allerede havde overdraget ejendommen til en anden person, før han solgte den til Travis. Som følge heraf ejede Harris ikke den ejendom, som han angiveligt overdrog til Travis.
Da Travis overdrog ejendommen til Hidalgo ved et særligt garantiskøde, gav Harris ingen garantier for, hvad der måtte være sket, før Travis erhvervede ejendommen. Som følge heraf har Hidalgo ikke noget krav om brud på garantien mod Travis for Harris’ tidligere handlinger. Hvis Travis havde overdraget ejendommen ved hjælp af et garantiskøde (i stedet for et særligt garantiskøde), kunne Hidalgo have sagsøgt Travis for brud på garantien.
De skødeformer, der er omtalt ovenfor – særlige garantiskøder, garantiskøder, quitclaimskøder og skøder uden garanti – er alle defineret ved den garanti for ejendomsret, som de giver (eller ikke giver). Der findes andre former for skøder, som er defineret ved deres egenskaber til at undgå skifteretten. I Texas kan tre skøder bruges til at undgå skifteretten: Life Estate-dokument, Lady Bird-dokument og Transfer-on-death-dokument. Da disse skøder alle er opkaldt efter en anden egenskab end garantien for ejendomsretten, kan det samme skøde med rette kaldes med forskellige navne. F.eks. kan et Texas lady bird deed også være et Texas special warranty deed.
I Texas ejendomssalg købes der normalt en ejerskifteforsikring som supplement til den garanti, der gives ved et special warranty deed. Ejendomsretsforsikringen flytter risikoen til forsikringsselskabet ved at give køberen mulighed for at rejse et krav mod forsikringsselskabet, hvis der opdages et titelproblem.
Almindelige anvendelser af særlige garantiskøder
Særlige garantiskøder kan bruges i enhver situation, hvor den person, der underskriver skødet, er villig til at give en garanti for ejendomsretten om sine egne handlinger, men ikke ønsker at give nogen garantier om tidligere ejere. Dette er normalt tilfældet, når ejendommen er ejet i en tillidshverv, f.eks. af en trust, et bo eller en trustee i tvangsauktion. Særlige garantiskøder er også almindelige i kommercielle ejendomshandler.
Særlige garantiskøder anvendes ofte i forbindelse med overførsler til en levende trust eller et LLC, der kontrolleres af den person, der underskriver skødet. Dette kan bidrage til at bevare beskyttelsen af ejerskifteforsikringer.
Sådan udarbejder man et Texas Special Warranty Deed
Sektion 5.022 i Texas Property Code indeholder en prøveformular, der kan bruges til generelle garantiskøder, men giver parterne mulighed for at ændre skødet ved at indsætte yderligere klausuler. I praksis er denne formular et udgangspunkt for både særlige garantiskøder og (generelle) garantiskøder. De vigtigste elementer er “give, sælge og overdrage”-formuleringen i overdragelsesafsnittet og garantibestemmelsen. For at oprette et særligt garantiskøde skal der indføjes et specifikt sprog for at begrænse garantien til den periode, hvor den person, der underskriver skødet, ejede ejendommen.
Foruden det korrekte vesting- og garantisprog skal et særligt garantiskøde indeholde alle de elementer, der findes i andre Texas-skøder. Disse elementer omfatter en gyldig juridisk beskrivelse, en erklæring om vederlag og en beskrivelse af den måde, hvorpå medejere vil besidde ejendomsretten. Skødet skal også opfylde kravene i Texas’ lovgivning med hensyn til skriftstørrelse og sideformat, herunder sidemargener, og det skal indeholde den krævede meddelelse om fortrolighedsrettigheder. Skødet skal også underskrives og bekræftes af en notar som krævet i Texas’ lovgivning.
Det er vigtigt, at hvert enkelt Texas-certifikat med særlig garanti er udformet, så det opfylder hvert enkelt krav. Selv subtile forskelle i sproget kan have betydelige juridiske konsekvenser. De særlige garantiskøder, der er udarbejdet af vores Deed Generator, er udformet af licenserede Texas-advokater for at opfylde kravene i Texas’ lovgivning og for at være gyldige til registrering i alle Texas’ amter.