Hoe een Texas Special Warranty Deed Form werkt
Een Texas special warranty deed form is een soort akte gebruikt om Texas onroerend goed met een beperkte garantie van titel over te dragen. De eigendomsgarantie van een Texas speciale garantieakte is beperkt in de zin dat het alleen betrekking heeft op de periode dat de vorige eigenaar (de persoon die de akte ondertekent) eigenaar van het onroerend goed was. Wanneer de vorige eigenaar de speciale garantieakte ondertekent, garandeert hij of zij dat hij of zij niets heeft gedaan dat titelproblemen zou veroorzaken, maar doet geen beloften over wat er kan zijn gebeurd voordat hij of zij het pand bezat.
Andere namen voor Texas Special Warranty Deeds
Deeds die een beperkte garantie van titel bieden, worden in verschillende staten verschillende dingen genoemd. In Texas en de meeste andere staten, de term speciale garantie akte wordt gebruikt. Maar andere staten verschillen. In Alabama, bijvoorbeeld, een akte die een beperkte garantie van titel voorziet heet een wettelijke garantie akte. In Californië heet het een grant akte. In Michigan, heet het een covenant akte. En in andere staten, heet het een beperkte garantie akte. Hoewel deze termen allemaal verschillen, verwijzen ze allemaal naar hetzelfde type akte.
Het aanwijzen van een akte als een speciale garantie akte onderscheidt het van een algemene garantie akte (meestal gewoon aangeduid als een garantie akte). Zoals hieronder besproken, hoewel zowel speciale garantie akten en algemene garantie akten gebruiken de uitdrukking garantie akte, ze geven verschillende garanties van titel.
Relatie van speciale garantie akte vorm om garantie van titel
Een speciale garantie akte vorm wordt gedefinieerd door zijn beperkte garantie van titel die alleen van toepassing is op de periode dat de vorige eigenaar die de akte ondertekend eigendom van het onroerend goed. Deze beperkte garantie van titel onderscheidt speciale garantie akten van andere vormen van akten die worden genoemd op basis van de garantie van titel:
- In Texas, kunnen twee akten worden gebruikt om eigendom over te dragen zonder een garantie van titel: Een Texas quitclaim akte en een Texas akte zonder garantie. Een Texas speciale garantie akte verschilt van deze twee akten in die zin dat het wel een garantie van titel geeft, zij het een beperkte.
- Een Texas garantie akte draagt Texas onroerend goed over met een volledige garantie van titel die zich uitstrekt tot alle tijd, met inbegrip van de periode voordat de vorige eigenaar eigenaar van het onroerend goed was. Deze garantie van titel verschilt van die van een Texas speciale garantieakte, die alleen betrekking heeft op de tijd dat de vorige eigenaar eigenaar was van het onroerend goed.
Het type van de verstrekte garantie kan juridische gevolgen hebben als een titelkwestie zich voordoet.
Voorbeeld: Harris verkocht onroerend goed aan Travis. Travis droeg het eigendom later over aan Hidalgo bij speciale garantieakte. Nadat Hidalgo het eigendom had verworven, kwam hij erachter dat Harris (die het eigendom vóór Travis bezat) het eigendom al aan iemand anders had overgedragen voordat hij het aan Travis verkocht. Als gevolg daarvan was Harris niet de eigenaar van het onroerend goed dat hij beweerde over te dragen aan Travis.
Omdat Travis het onroerend goed aan Hidalgo overdroeg door middel van een speciale garantieakte, heeft Harris geen garanties gegeven over wat er kan zijn gebeurd voordat Travis het onroerend goed verwierf. Als gevolg daarvan heeft Hidalgo geen vordering wegens inbreuk op garantie tegen Travis voor de eerdere handelingen van Harris. Als Travis het eigendom had overgedragen met een garantieakte (in plaats van een speciale garantieakte), had Hidalgo Travis kunnen aanklagen wegens schending van de garantie.
De hierboven besproken aktevormen – speciale garantieakten, garantieakten, quitclaimakten en akten zonder garantie – worden allemaal gedefinieerd door de eigendomsgarantie die zij geven (of niet geven). Er zijn nog andere vormen van akten die worden gedefinieerd aan de hand van hun kenmerken om successie te voorkomen. In Texas kunnen drie akten worden gebruikt om successie te vermijden: de “life estate” akte, de “lady bird” akte en de “transfer-on-death” akte. Omdat deze aktes alle drie genoemd zijn naar een ander kenmerk dan de garantie van de titel, kan dezelfde akte terecht verschillende namen hebben. Bijvoorbeeld, een Texas dame vogel akte kan ook een Texas speciale garantie akte.
In Texas onroerend goed verkopen, wordt titel verzekering meestal gekocht als aanvulling op de garantie die door een speciale garantie akte. Titelverzekering verschuift het risico naar de verzekeringsmaatschappij door de koper in staat te stellen een claim in te dienen tegen de verzekeraar als een titelkwestie wordt ontdekt.
Gemeenschappelijk gebruik van speciale garantieakten
Speciale garantieakten kunnen worden gebruikt in elke situatie waarin de persoon die de akte ondertekent bereid is om een garantie van titel over zijn of haar eigen daden te geven, maar geen garanties wil geven over vorige eigenaars. Dit is meestal het geval wanneer het onroerend goed eigendom is in een fiduciaire hoedanigheid, zoals door een trust, nalatenschap, of een bewindvoerder in executie. Speciale garantieakten komen ook vaak voor bij commerciële onroerendgoedtransacties.
Speciale garantieakten worden vaak gebruikt bij overdrachten aan een levende trust of een LLC gecontroleerd door de persoon die de akte ondertekent. Dit kan helpen de bescherming van de titelverzekering te behouden.
Hoe maak je een Texas Special Warranty Deed
Sectie 5.022 van de Texas Property Code biedt een voorbeeldformulier dat kan worden gebruikt voor algemene garantieakten, maar staat de partijen toe de akte te wijzigen door extra clausules in te voegen. In de praktijk biedt dit formulier een uitgangspunt voor zowel speciale garantieakten als (algemene) garantieakten. De belangrijkste elementen zijn de “verlenen, verkopen en overdragen” taal in de vesting paragraaf en de garantie clausule. Om een speciale garantieakte te maken, moet specifieke taal worden opgenomen om de garantie te beperken tot de periode waarin de persoon die de akte ondertekent eigenaar was van het onroerend goed.
Naast de juiste vesting- en garantietaal, moet een speciale garantieakte alle elementen van andere Texaanse akten bevatten. Deze elementen omvatten een geldige juridische beschrijving, een verklaring van de tegenprestatie, en een beschrijving van de wijze waarop de mede-eigenaren de titel zullen houden. De akte moet ook voldoen aan de eisen van de Texaanse wet voor lettergrootte en paginaformaat, met inbegrip van de paginamarges, en de vereiste kennisgeving van vertrouwelijkheidsrechten bevatten. De akte moet ook worden ondertekend en notarieel bekrachtigd zoals vereist door de Texaanse wet.
Het is belangrijk dat elke Texas speciale garantieakte wordt opgesteld om aan elke vereiste te voldoen. Zelfs subtiele verschillen in taal kunnen aanzienlijke juridische gevolgen hebben. De speciale garantieakten die door onze Deed Generator zijn opgesteld, zijn ontworpen door gediplomeerde Texaanse advocaten om te voldoen aan de vereisten van de Texaanse wet en om geldig te zijn voor registratie in alle Texaanse counties.