Jak działa formularz specjalnego aktu notarialnego z gwarancją teksańską
Formularz specjalnego aktu notarialnego z gwarancją teksańską jest rodzajem aktu notarialnego wykorzystywanym do przeniesienia własności nieruchomości w Teksasie z ograniczoną gwarancją tytułu. Gwarancja tytułu własności udzielona w formie teksańskiego aktu notarialnego z gwarancją specjalną jest ograniczona w tym sensie, że obejmuje jedynie okres, w którym poprzedni właściciel (osoba podpisująca akt notarialny) był właścicielem nieruchomości. Kiedy poprzedni właściciel podpisuje specjalny akt gwarancyjny, gwarantuje, że nie zrobił nic, co mogłoby spowodować problemy z tytułem własności, ale nie składa żadnych obietnic dotyczących tego, co mogło się wydarzyć, zanim stał się właścicielem nieruchomości.
Inne nazwy teksańskich specjalnych aktów gwarancyjnych
Dokumenty zapewniające ograniczoną gwarancję tytułu własności są nazywane inaczej w różnych stanach. W Teksasie i większości innych stanów używa się terminu special warranty deed. Jednak inne stany różnią się od siebie. W Alabamie, na przykład, akt notarialny, który zapewnia ograniczoną gwarancję tytułu prawnego, nazywany jest ustawowym aktem gwarancyjnym (statutory warranty deed). W Kalifornii jest on nazywany grant deed. W Michigan nazywa się to covenant deed. A w innych stanach nazywa się to limited warranty deed. Chociaż te terminy różnią się między sobą, wszystkie odnoszą się do tego samego rodzaju aktu notarialnego.
Określenie aktu notarialnego jako special warranty deed odróżnia go od general warranty deed (zwykle określanego po prostu jako warranty deed). As discussed below, although both special warranty deeds and general warranty deeds use the phrase warranty deed, they provide different warranties of title.
Relationship of Special Warranty Deed Form to Warranty of Title
Specjalna forma aktu notarialnego gwarancji jest określona przez ograniczoną gwarancję tytułu, która ma zastosowanie tylko do okresu, w którym poprzedni właściciel, który podpisał akt notarialny, był właścicielem nieruchomości. Ta ograniczona gwarancja tytułu własności odróżnia specjalne akty gwarancyjne od innych form aktów notarialnych, które zostały nazwane na podstawie gwarancji tytułu własności:
- W Teksasie do przeniesienia własności bez gwarancji tytułu własności można użyć dwóch aktów notarialnych: A Texas quitclaim deed oraz Texas deed without warranty. Teksański akt notarialny ze specjalną gwarancją różni się od tych dwóch aktów, ponieważ zapewnia gwarancję tytułu prawnego, choć ograniczoną.
- Teksański akt notarialny z gwarancją przenosi teksańską nieruchomość z pełną gwarancją tytułu prawnego, która rozciąga się na cały czas, w tym na okres przed posiadaniem nieruchomości przez poprzedniego właściciela. Gwarancja ta różni się od gwarancji udzielanej przez teksański specjalny akt gwarancyjny, który obejmuje jedynie okres, w którym poprzedni właściciel był właścicielem nieruchomości.
Typ udzielonej gwarancji może mieć konsekwencje prawne w przypadku wystąpienia problemu z tytułem.
Przykład: Harris sprzedał nieruchomość Travisowi. Później Travis przeniósł nieruchomość na Hidalgo na mocy specjalnego aktu gwarancyjnego. Po nabyciu nieruchomości przez Hidalgo dowiedział się on, że Harris (który był właścicielem nieruchomości przed Travisem) przekazał nieruchomość komuś innemu, zanim sprzedał ją Travisowi. W rezultacie Harris nie był właścicielem nieruchomości, którą rzekomo miał przenieść na Travisa.
Ponieważ Travis przeniósł nieruchomość na Hidalgo na mocy specjalnego aktu gwarancyjnego, Harris nie udzielił żadnych gwarancji co do tego, co mogło się wydarzyć przed nabyciem nieruchomości przez Travisa. W rezultacie Hidalgo nie ma roszczenia z tytułu naruszenia gwarancji wobec Travisa za wcześniejsze działania Harrisa. Gdyby Travis przekazał nieruchomość w formie aktu notarialnego z gwarancją (zamiast aktu notarialnego z gwarancją specjalną), Hidalgo mógłby pozwać Travisa za naruszenie gwarancji.
Przedstawione powyżej formy aktów notarialnych – akty notarialne z gwarancją specjalną, akty notarialne z gwarancją, akty notarialne z zastrzeżeniem prawa własności i akty notarialne bez gwarancji – są zdefiniowane przez gwarancję tytułu własności, którą zapewniają (lub nie zapewniają). Istnieją również inne formy aktów notarialnych, które są zdefiniowane przez ich cechy pozwalające na uniknięcie postępowania sądowego. W Teksasie, aby uniknąć postępowania probacyjnego, można użyć trzech rodzajów aktów notarialnych: aktu własności dożywotniej, aktu notarialnego „lady bird” oraz aktu notarialnego „transfer-on-death”. Ponieważ wszystkie te akty notarialne noszą nazwę innej cechy niż gwarancja tytułu własności, ten sam akt notarialny może być właściwie nazwany różnymi nazwami. Na przykład teksański akt notarialny typu „lady bird” może być również teksańskim specjalnym aktem gwarancyjnym.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w Teksasie, ubezpieczenie tytułu prawnego jest zazwyczaj nabywane w celu uzupełnienia gwarancji udzielanej przez specjalny akt gwarancyjny. Ubezpieczenie tytułu przesuwa ryzyko na firmę ubezpieczeniową, umożliwiając kupującemu wniesienie roszczenia przeciwko ubezpieczycielowi w przypadku wykrycia problemu z tytułem.
Wspólne zastosowania specjalnych aktów gwarancyjnych
Specjalne akty gwarancyjne mogą być stosowane w każdej sytuacji, w której osoba podpisująca akt jest skłonna udzielić gwarancji tytułu prawnego do własnych działań, ale nie chce udzielać żadnych gwarancji dotyczących poprzednich właścicieli. Ma to zwykle miejsce w przypadku, gdy nieruchomość jest własnością powierniczą, np. przez trust, majątek lub powiernika w postępowaniu egzekucyjnym. Specjalne czyny gwarancyjne są również powszechne w komercyjnych transakcji nieruchomości.
Specjalne czyny gwarancyjne są często używane w transferach do żywego funduszu powierniczego lub LLC kontrolowanego przez osobę podpisującą akt. Może to pomóc w zachowaniu ochrony ubezpieczeniowej tytułu prawnego.
Jak stworzyć teksański specjalny akt gwarancyjny
Sekcja 5.022 Teksańskiego Kodeksu Własnościowego zawiera przykładowy formularz, który można wykorzystać do sporządzenia ogólnego aktu gwarancyjnego, ale pozwala stronom na zmianę aktu poprzez dodanie dodatkowych klauzul. W praktyce formularz ten stanowi punkt wyjścia zarówno dla specjalnych aktów gwarancyjnych, jak i (ogólnych) aktów gwarancyjnych. Podstawowymi elementami są sformułowania „grant, sell, and convey” w paragrafie vesting oraz klauzula gwarancyjna. Aby stworzyć specjalny akt gwarancyjny, należy zawrzeć w nim specjalne sformułowanie ograniczające gwarancję do okresu, w którym osoba podpisująca akt była właścicielem nieruchomości.
Oprócz odpowiedniego nadania uprawnień i sformułowań gwarancyjnych, specjalny akt gwarancyjny musi zawierać wszystkie elementy innych teksańskich aktów notarialnych. Elementy te obejmują ważny opis prawny, oświadczenie o wynagrodzeniu oraz opis sposobu, w jaki współwłaściciele będą posiadać tytuł własności. Akt notarialny musi również spełniać wymogi prawa teksańskiego dotyczące rozmiaru czcionki i formatu strony, w tym marginesów, a także zawierać wymagane powiadomienie o prawie do zachowania poufności. Akt notarialny musi być również podpisany i potwierdzony notarialnie zgodnie z wymogami prawa teksańskiego.
Ważne jest, aby każdy teksański specjalny akt gwarancyjny był sporządzony w sposób spełniający wszystkie wymogi. Nawet subtelne różnice językowe mogą mieć znaczące konsekwencje prawne. Specjalne akty notarialne przygotowane przez nasz Generator Aktów Notarialnych zostały opracowane przez licencjonowanych teksańskich adwokatów, aby spełniały wymogi prawa teksańskiego i były ważne do rejestracji we wszystkich teksańskich hrabstwach.
.