Come funziona un Texas Special Warranty Deed Form
Un Texas special warranty deed form è un tipo di atto usato per trasferire beni immobili in Texas con una garanzia limitata di titolo. La garanzia di titolo fornita da un modulo Texas Special Warranty Deed è limitata nel senso che copre solo il periodo in cui il precedente proprietario (la persona che firma l’atto) possedeva la proprietà. Quando il proprietario precedente firma l’atto di garanzia speciale, lui o lei garantisce di non aver fatto nulla che potrebbe causare problemi di titolo, ma non fa alcuna promessa su ciò che può essere successo prima che lui o lei possedesse la proprietà.
Altri nomi per Texas Special Warranty Deeds
Gli atti che forniscono una garanzia limitata di titolo sono chiamati cose diverse in diversi stati. In Texas e nella maggior parte degli altri stati, si usa il termine atto di garanzia speciale. Ma altri stati differiscono. In Alabama, per esempio, un atto che fornisce una garanzia limitata di titolo è chiamato un atto di garanzia legale. In California si chiama grant deed. In Michigan si chiama covenant deed. E in altri stati si chiama atto di garanzia limitata. Anche se questi termini differiscono, si riferiscono tutti allo stesso tipo di atto.
Designare un atto come un atto di garanzia speciale lo distingue da un atto di garanzia generale (di solito indicato semplicemente come un atto di garanzia). Come discusso di seguito, anche se entrambi gli atti di garanzia speciale e gli atti di garanzia generale usano la frase atto di garanzia, essi forniscono diverse garanzie di titolo di proprietà.
Relazioni della forma di atto di garanzia speciale alla garanzia di titolo
Un atto di garanzia speciale è definito dalla sua garanzia limitata di titolo che si applica solo al periodo in cui il precedente proprietario che ha firmato l’atto possedeva la proprietà. Questa garanzia limitata del titolo distingue gli atti di garanzia speciale da altre forme di atti che sono nominati in base alla garanzia del titolo:
- In Texas, due atti possono essere usati per trasferire la proprietà senza una garanzia del titolo: Un Texas quitclaimed e un Texas deed senza garanzia. Un atto di garanzia speciale del Texas differisce da questi due atti in quanto fornisce una garanzia di titolo, anche se limitata.
- Un atto di garanzia del Texas trasferisce immobili del Texas con una garanzia completa di titolo che si estende a tutto il tempo, compreso il periodo prima che il proprietario precedente possedesse la proprietà. Questa garanzia di titolo differisce da quella fornita da un atto di garanzia speciale del Texas, che copre solo il tempo in cui il proprietario precedente possedeva la proprietà.
Il tipo di garanzia fornita può avere conseguenze legali se sorge un problema di titolo.
Esempio: Harris ha venduto una proprietà a Travis. Travis in seguito trasferì la proprietà a Hidalgo con un atto di garanzia speciale. Dopo che Hidalgo acquistò la proprietà, apprese che Harris (che possedeva la proprietà prima di Travis) aveva già ceduto la proprietà a qualcun altro prima di venderla a Travis. Di conseguenza, Harris non possedeva la proprietà che pretendeva di trasferire a Travis.
Perché Travis ha trasferito la proprietà a Hidalgo con un atto di garanzia speciale, Harris non ha fornito garanzie su ciò che può essere accaduto prima che Travis acquisisse la proprietà. Di conseguenza, Hidalgo non ha alcun reclamo per violazione di garanzia contro Travis per le azioni precedenti di Harris. Se Travis avesse trasferito la proprietà usando un atto di garanzia (invece di un atto di garanzia speciale), Hidalgo avrebbe potuto fare causa a Travis per violazione della garanzia.
Le forme di atto discusse sopra – atti di garanzia speciale, atti di garanzia, atti di rinuncia, e atti senza garanzia – sono tutti definiti dalla garanzia di titolo che forniscono (o non forniscono). Ci sono altre forme di atti che sono definite dalle loro caratteristiche per evitare la successione. In Texas, tre atti possono essere usati per evitare la successione: l’atto di proprietà a vita, l’atto “lady bird” e l’atto di trasferimento in caso di morte. Poiché questi atti prendono tutti il nome da una caratteristica diversa dalla garanzia del titolo, lo stesso atto potrebbe essere chiamato correttamente con nomi diversi. Per esempio, un Texas lady bird deed può anche essere un Texas special warranty deed.
Nelle vendite immobiliari in Texas, l’assicurazione sul titolo di proprietà è di solito acquistata per integrare la garanzia fornita da un atto di garanzia speciale. L’assicurazione sul titolo sposta il rischio alla compagnia assicurativa permettendo all’acquirente di presentare un reclamo contro l’assicuratore se viene scoperto un problema di titolo.
Usi comuni degli atti di garanzia speciale
Gli atti di garanzia speciale possono essere utilizzati in qualsiasi situazione in cui la persona che firma l’atto è disposta a fornire una garanzia di titolo sulle proprie azioni, ma non vuole fare alcuna garanzia sui proprietari precedenti. Questo è di solito il caso quando la proprietà è posseduta in una capacità fiduciaria, come ad esempio da un trust, una tenuta, o un fiduciario in pignoramento. Gli atti di garanzia speciali sono anche comuni nelle transazioni immobiliari commerciali.
Gli atti di garanzia speciali sono spesso usati nei trasferimenti a un trust vivente o a una LLC controllata dalla persona che firma l’atto. Questo può aiutare a preservare le protezioni dell’assicurazione sul titolo di proprietà.
Come creare un atto di garanzia speciale in Texas
La sezione 5.022 del Texas Property Code fornisce un modello che può essere usato per gli atti di garanzia generale, ma permette alle parti di modificare l’atto inserendo clausole aggiuntive. In pratica, questo modulo fornisce un punto di partenza sia per gli atti di garanzia speciale che per gli atti di garanzia (generale). Gli elementi principali sono il linguaggio “grant, sell, and convey” nel paragrafo vesting e la clausola di garanzia. Per creare un atto di garanzia speciale, deve essere incluso un linguaggio specifico per limitare la garanzia al periodo in cui la persona che firma l’atto possedeva la proprietà.
Oltre al linguaggio appropriato per la cessione e la garanzia, un atto di garanzia speciale deve contenere tutti gli elementi degli altri atti del Texas. Questi elementi includono una descrizione legale valida, una dichiarazione di considerazione, e una descrizione del modo in cui i comproprietari detengono il titolo. L’atto deve anche soddisfare i requisiti della legge del Texas per la dimensione dei caratteri e il formato della pagina, compresi i margini, e contenere l’avviso richiesto dei diritti di riservatezza. L’atto deve anche essere firmato e autenticato come richiesto dalla legge del Texas.
È importante che ogni atto di garanzia speciale del Texas sia redatto per soddisfare ogni requisito. Anche sottili differenze nel linguaggio possono avere conseguenze legali significative. Gli atti di garanzia speciale preparati dal nostro Deed Generator sono stati progettati da avvocati autorizzati del Texas per soddisfare i requisiti della legge del Texas e per essere validi per la registrazione in tutte le contee del Texas.