How a Texas Special Warranty Deed Form Works
Texas special warranty deed form is a type of deed used to transfer Texas real estate with a limited guarantee of title. Záruka za vlastnictví poskytovaná formulářem texaské zvláštní záruční listiny je omezená v tom smyslu, že se vztahuje pouze na období, kdy předchozí vlastník (osoba podepisující listinu) vlastnil nemovitost. Když předchozí vlastník podepíše zvláštní záruční listinu, zaručuje se, že neudělal nic, co by způsobilo problémy s vlastnickým právem, ale neslibuje nic o tom, co se mohlo stát předtím, než nemovitost vlastnil.
Jiné názvy texaských zvláštních záručních listin
Listiny, které poskytují omezenou záruku vlastnického práva, se v různých státech nazývají různě. V Texasu a ve většině ostatních států se používá termín special warranty deed. V jiných státech se však liší. Například v Alabamě se listina, která poskytuje omezenou záruku vlastnictví, nazývá zákonná záruční listina. V Kalifornii se nazývá grant deed. V Michiganu se nazývá covenant deed. A v jiných státech se nazývá limited warranty deed. Ačkoli se všechny tyto termíny liší, všechny označují stejný typ listiny.
Označení listiny jako listiny se zvláštní zárukou ji odlišuje od listiny s obecnou zárukou (obvykle označované jednoduše jako záruční listina). Jak je uvedeno níže, ačkoli jak zvláštní záruční listiny, tak obecné záruční listiny používají výraz warranty deed, poskytují různé záruky vlastnického práva.
Vztah formy zvláštní záruční listiny k záruce vlastnického práva
Speciální formulář záruční listiny je definován omezenou zárukou za vlastnictví, která se vztahuje pouze na období, kdy nemovitost vlastnil předchozí vlastník, který listinu podepsal. Tato omezená záruka vlastnictví odlišuje zvláštní záruční listiny od jiných forem listin, které jsou pojmenovány na základě záruky vlastnictví:
- V Texasu lze k převodu nemovitosti bez záruky vlastnictví použít dvě listiny: Texaská listina o vzdání se práva a texaská listina bez záruky. Texaská listina se zvláštní zárukou se od těchto dvou listin liší tím, že poskytuje záruku za vlastnictví, i když omezenou.
- Texaská listina se zárukou převádí texaskou nemovitost s plnou zárukou za vlastnictví, která se vztahuje na celou dobu, včetně doby předtím, než nemovitost vlastnil předchozí vlastník. Tato záruka vlastnictví se liší od záruky poskytované texaskou zvláštní záruční listinou, která se vztahuje pouze na dobu, kdy nemovitost vlastnil předchozí vlastník.
Typ poskytované záruky může mít právní důsledky, pokud vznikne problém s vlastnictvím.
Příklad: Harris prodal nemovitost Travisovi. Travis později převedl nemovitost na Hidalga smlouvou o zvláštní záruce. Poté, co Hidalgo nemovitost nabyl, se dozvěděl, že Harris (který vlastnil nemovitost před Travisem) převedl nemovitost na někoho jiného ještě předtím, než ji prodal Travisovi. V důsledku toho Harris nebyl vlastníkem nemovitosti, kterou údajně převedl na Travise.
Protože Travis převedl nemovitost na Hidalga zvláštní záruční listinou, Harris neposkytl žádné záruky ohledně toho, co se mohlo stát předtím, než Travis nemovitost získal. V důsledku toho nemá společnost Hidalgo vůči společnosti Travis žádné nároky z porušení záruky za předchozí jednání společnosti Harris. Pokud by Travis převedl nemovitost pomocí záruční listiny (namísto zvláštní záruční listiny), společnost Hidalgo by mohla žalovat Travise za porušení záruky.
Výše uvedené formy listin – zvláštní záruční listiny, záruční listiny, listiny o vzdání se práva a listiny bez záruky – jsou všechny definovány zárukou za vlastnictví, kterou poskytují (nebo neposkytují). Existují i další formy listin, které jsou definovány svými vlastnostmi pro vyhnutí se dědickému řízení. V Texasu lze k vyhnutí se dědickému řízení použít tři listiny: doživotní listinu, listinu lady bird a listinu o převodu po smrti. Vzhledem k tomu, že všechny tyto listiny jsou pojmenovány podle jiného znaku než záruka za vlastnictví, může být tatáž listina správně nazvána různými názvy. Například texaská listina lady bird deed může být také texaská listina se zvláštní zárukou.
Při prodeji nemovitostí v Texasu se obvykle kupuje pojištění vlastnického práva, které doplňuje záruku poskytovanou listinou se zvláštní zárukou. Pojištění vlastnického práva přesouvá riziko na pojišťovnu tím, že umožňuje kupujícímu vznést nárok vůči pojišťovně, pokud se objeví problém s vlastnickým právem.
Obvyklé použití zvláštních záručních listin
Speciální záruční listiny lze použít v jakékoli situaci, kdy osoba podepisující listinu je ochotna poskytnout záruku vlastnického práva ohledně svého vlastního jednání, ale nechce poskytovat žádné záruky ohledně předchozích vlastníků. To je obvykle případ, kdy je nemovitost vlastněna ve svěřeneckém fondu, například svěřeneckým fondem, pozůstalostí nebo správcem v exekuci. Zvláštní záruční listiny jsou také běžné při transakcích s komerčními nemovitostmi.
Speciální záruční listiny se často používají při převodech na svěřenský fond nebo společnost s ručením omezeným ovládanou osobou, která listinu podepisuje. To může pomoci zachovat ochranu pojištění vlastnického práva.
Jak vytvořit texaskou zvláštní záruční listinu
Odstavec 5.022 texaského zákoníku o nemovitostech poskytuje vzorový formulář, který lze použít pro obecné záruční listiny, ale umožňuje stranám listinu změnit vložením dalších doložek. V praxi tento formulář poskytuje východisko jak pro zvláštní záruční listiny, tak pro (obecné) záruční listiny. Základními prvky jsou formulace „udělit, prodat a převést“ v odstavci o předání a doložka o záruce. Pro vytvoření zvláštní záruční listiny musí být zahrnuta specifická formulace omezující záruku na období, kdy osoba podepisující listinu vlastnila nemovitost.
Kromě správné formulace o předání a záruce musí zvláštní záruční listina obsahovat všechny prvky ostatních texaských listin. Mezi tyto prvky patří platný právní popis, prohlášení o protiplnění a popis způsobu, jakým budou spoluvlastníci držet vlastnické právo. Listina musí rovněž splňovat požadavky texaského práva na velikost písma a formát stránky, včetně okrajů stránky, a musí obsahovat požadované upozornění na právo na zachování důvěrnosti. Listina musí být rovněž podepsána a notářsky ověřena v souladu s texaskými právními předpisy.
Je důležité, aby každá texaská zvláštní záruční listina byla vypracována tak, aby splňovala všechny požadavky. I nepatrné jazykové rozdíly mohou mít významné právní důsledky. Zvláštní záruční listiny připravené naším generátorem listin byly navrženy licencovanými texaskými právníky tak, aby splňovaly požadavky texaského práva a byly platné pro zápis ve všech texaských okresech.