Cum funcționează un formular de act de garanție specială din Texas
Un formular de act de garanție specială din Texas este un tip de act utilizat pentru a transfera proprietăți imobiliare din Texas cu o garanție limitată a titlului. Garanția de titlu oferită de un formular de act de garanție specială din Texas este limitată în sensul că acoperă doar perioada în care proprietarul anterior (persoana care semnează actul) a deținut proprietatea. Atunci când proprietarul anterior semnează actul de garanție specială, acesta garantează că nu a făcut nimic care ar putea cauza probleme legate de titlu, dar nu face nicio promisiune cu privire la ceea ce s-ar fi putut întâmpla înainte ca el sau ea să fi deținut proprietatea.
Alte denumiri pentru actele de garanție specială din Texas
Acte care oferă o garanție limitată a titlului de proprietate sunt denumite diferit în diferite state. În Texas și în majoritatea celorlalte state, se folosește termenul de act de garanție specială. Dar alte state diferă. În Alabama, de exemplu, un act care prevede o garanție limitată a titlului de proprietate se numește „statutory warranty deed”. În California, acesta se numește „grant deed”. În Michigan, se numește „covenant deed”. Iar în alte state, se numește „limited warranty deed”. Deși toți acești termeni sunt diferiți, toți se referă la același tip de act.
Desemnarea unui act ca fiind un act de garanție specială îl distinge de un act de garanție generală (denumit de obicei pur și simplu act de garanție). După cum se discută mai jos, deși atât actele de garanție specială, cât și actele de garanție generală folosesc sintagma „act de garanție”, ele oferă garanții de titlu diferite.
Relația dintre forma actului de garanție specială și garanția de titlu
O formă specială de act de garanție se definește prin garanția limitată a titlului care se aplică numai pentru perioada în care proprietarul anterior care a semnat actul a deținut proprietatea. Această garanție limitată a titlului de proprietate distinge actele de garanție specială de alte forme de acte care sunt denumite pe baza garanției titlului de proprietate:
- În Texas, două acte pot fi folosite pentru a transfera proprietatea fără o garanție a titlului de proprietate: Un „Texas quitclaim deed” și un „Texas deed without warranty”. Un Texas special warranty deed diferă de aceste două acte prin faptul că oferă o garanție a titlului de proprietate, deși una limitată.
- Un Texas warranty deed transferă bunurile imobiliare din Texas cu o garanție totală a titlului de proprietate care se extinde în toate timpurile, inclusiv în perioada anterioară momentului în care proprietarul anterior a deținut proprietatea. Această garanție a titlului de proprietate diferă de cea oferită de un act de garanție specială din Texas, care acoperă doar perioada în care proprietarul anterior a deținut proprietatea.
Tipul de garanție oferit poate avea consecințe juridice în cazul în care apare o problemă de titlu.
Exemplu: Harris a vândut proprietatea lui Travis. Travis a transferat ulterior proprietatea către Hidalgo printr-un act de garanție specială. După ce Hidalgo a achiziționat proprietatea, a aflat că Harris (care a deținut proprietatea înaintea lui Travis) a cesionat deja proprietatea altcuiva înainte de a o vinde lui Travis. Ca urmare, Harris nu deținea proprietatea pe care a pretins că a transferat-o lui Travis.
Pentru că Travis a transferat proprietatea lui Hidalgo prin act special de garanție, Harris nu a oferit nicio garanție cu privire la ceea ce s-ar fi putut întâmpla înainte ca Travis să achiziționeze proprietatea. Ca urmare, Hidalgo nu are nicio pretenție de încălcare a garanției împotriva lui Travis pentru acțiunile anterioare ale lui Harris. Dacă Travis ar fi transferat proprietatea folosind un act de garanție (în loc de un act de garanție specială), Hidalgo l-ar fi putut da în judecată pe Travis pentru încălcarea garanției.
Formele de acte discutate mai sus – acte de garanție specială, acte de garanție, acte de renunțare la proprietate și acte fără garanție – sunt toate definite de garanția titlului de proprietate pe care o oferă (sau nu o oferă). Există și alte forme de acte de proprietate care se definesc prin caracteristicile lor de evitare a succesiunii. În Texas, trei acte pot fi folosite pentru a evita succesiunea: life estate deed, lady bird deed și transfer-on-death deed. Deoarece toate aceste acte sunt denumite după o caracteristică diferită de cea a garanției titlului de proprietate, același act ar putea fi denumit în mod corespunzător cu nume diferite. De exemplu, un Texas lady bird deed poate fi, de asemenea, un Texas special warranty deed.
În vânzările imobiliare din Texas, asigurarea titlului de proprietate este de obicei achiziționată pentru a completa garanția oferită de un special warranty deed. Asigurarea titlului transferă riscul către compania de asigurări, permițând cumpărătorului să depună o cerere împotriva asigurătorului în cazul în care se descoperă o problemă legată de titlu.
Utilizări comune ale actelor speciale de garanție
Actele speciale de garanție pot fi utilizate în orice situație în care persoana care semnează actul este dispusă să ofere o garanție a titlului cu privire la propriile acțiuni, dar nu dorește să ofere garanții cu privire la proprietarii anteriori. Acesta este, de obicei, cazul în care proprietatea este deținută într-o calitate fiduciară, cum ar fi un trust, o moștenire sau un administrator judiciar în cadrul unei executări silite. Actele speciale de garanție sunt, de asemenea, frecvente în tranzacțiile imobiliare comerciale.
Actele speciale de garanție sunt adesea utilizate în cazul transferurilor către un trust în viață sau un SRL controlat de persoana care semnează actul. Acest lucru poate ajuta la păstrarea protecțiilor de asigurare a titlului de proprietate.
Cum se creează un act de garanție specială din Texas
Secțiunea 5.022 din Codul proprietății din Texas oferă un model de formular care poate fi folosit pentru acte de garanție generală, dar permite părților să modifice actul prin inserarea unor clauze suplimentare. În practică, acest formular reprezintă un punct de plecare atât pentru actele de garanție specială, cât și pentru actele de garanție (generală). Elementele principale sunt formularea „a acorda, a vinde și a transmite” din paragraful de dobândire și clauza de garanție. Pentru a crea un act de garanție specială, trebuie inclus un limbaj specific pentru a limita garanția la perioada în care persoana care semnează actul de proprietate a deținut proprietatea.
În plus față de limbajul adecvat de dobândire și garanție, un act de garanție specială trebuie să conțină toate elementele altor acte din Texas. Aceste elemente includ o descriere legală valabilă, o declarație de contraprestație și o descriere a modului în care coproprietarii vor deține titlul de proprietate. Actul trebuie, de asemenea, să respecte cerințele legislației texane privind dimensiunea caracterelor și formatul paginilor, inclusiv marginile paginilor, și să conțină notificarea necesară privind drepturile de confidențialitate. Actul trebuie, de asemenea, să fie semnat și autentificat la notar, așa cum prevede legea texană.
Este important ca fiecare act de garanție specială din Texas să fie redactat astfel încât să îndeplinească fiecare cerință. Chiar și diferențele subtile de limbaj pot avea consecințe juridice semnificative. Actele speciale de garanție pregătite de generatorul nostru de acte au fost concepute de avocați licențiați din Texas pentru a îndeplini cerințele legii texane și pentru a fi valabile pentru înregistrare în toate comitatele din Texas.
.