- Hogyan működik a Texas különleges garanciális okirat nyomtatvány
- A texasi különleges jótállási okiratok egyéb elnevezései
- A különleges jótállási okirat formájának kapcsolata a jogcímszavatossággal
- A különleges jótállási okiratok gyakori felhasználása
- Hogyan kell létrehozni egy texasi különleges jótállási szerződést
Hogyan működik a Texas különleges garanciális okirat nyomtatvány
A Texas különleges garanciális okirat nyomtatvány egy olyan típusú okirat, amelyet Texas ingatlanok átruházására használnak korlátozott tulajdonosi garanciával. A texasi különleges jótállási okirat formanyomtatvány által nyújtott tulajdonosi garancia korlátozott abban az értelemben, hogy csak arra az időszakra vonatkozik, amikor az előző tulajdonos (az okiratot aláíró személy) birtokolta az ingatlant. Amikor az előző tulajdonos aláírja a különleges jótállási okiratot, garantálja, hogy nem tett semmi olyat, ami tulajdonjogi problémákat okozna, de nem tesz ígéretet arra vonatkozóan, hogy mi történhetett azelőtt, hogy az ingatlan az ő tulajdonában lett volna.
A texasi különleges jótállási okiratok egyéb elnevezései
A korlátozott jótállást biztosító okiratokat különböző államokban különbözőképpen nevezik. Texasban és a legtöbb más államban a különleges garanciális okirat kifejezést használják. Más államok azonban eltérnek ettől. Alabamában például a korlátozott jogszavatosságot biztosító okiratot törvényes jótállási okiratnak nevezik. Kaliforniában ezt grant deednek nevezik. Michiganben covenant deednek nevezik. Más államokban pedig korlátozott szavatossági okiratnak nevezik. Bár ezek a kifejezések különböznek egymástól, mind ugyanazt az okirattípust jelentik.
Az okirat különleges jótállási okiratként való megjelölése megkülönbözteti azt az általános jótállási okirattól (amelyet általában egyszerűen jótállási okiratnak neveznek). Amint azt alább tárgyaljuk, bár mind a különleges jótállási okiratok, mind az általános jótállási okiratok a jótállási okirat kifejezést használják, különböző jogcímszavatosságot nyújtanak.
A különleges jótállási okirat formájának kapcsolata a jogcímszavatossággal
A speciális jótállási okiratformát a korlátozott tulajdonjogi garancia határozza meg, amely csak arra az időszakra vonatkozik, amikor az okiratot aláíró előző tulajdonos tulajdonában volt az ingatlan. Ez a korlátozott jogszavatosság különbözteti meg a különleges jótállási okiratokat más okiratformáktól, amelyeket a jogszavatosság alapján neveznek meg:
- Texasban két okiratot lehet használni az ingatlan átruházására jogszavatosság nélkül: A Texas quitclaim deed és a Texas deed without warranty. A texasi különleges jótállási okirat abban különbözik ettől a két okirattól, hogy tulajdonjogi garanciát biztosít, bár korlátozottat.
- A texasi jótállási okirat a texasi ingatlanokat teljes tulajdonjogi garanciával ruházza át, amely minden időre kiterjed, beleértve azt az időszakot is, mielőtt az ingatlan az előző tulajdonos tulajdonába került. Ez a jogszavatosság különbözik a texasi különleges jótállási okirat által nyújtott jótállástól, amely csak arra az időszakra terjed ki, amikor az előző tulajdonos az ingatlan tulajdonában volt.
A nyújtott jótállás típusa jogi következményekkel járhat, ha jogcímprobléma merül fel.
Példa: Harris eladta az ingatlant Travisnek. Travis később az ingatlant Hidalgóra ruházta át különleges garanciális okirattal. Miután Hidalgo megszerezte az ingatlant, megtudta, hogy Harris (aki Travis előtt az ingatlan tulajdonosa volt) már átruházta az ingatlant valaki másra, mielőtt Travisnek eladta volna. Ennek következtében Harris nem volt tulajdonosa annak az ingatlannak, amelyet állítólag átruházott Travisre.
Mivel Travis az ingatlant különleges garanciális okirat útján átruházta Hidalgóra, Harris nem vállalt garanciát arra vonatkozóan, hogy mi történhetett, mielőtt Travis megszerezte az ingatlant. Ennek eredményeképpen Hidalgónak nincs szavatossági igénye Travisszel szemben Harris korábbi cselekményei miatt. Ha Travis az ingatlant szavatossági okirat (és nem különleges szavatossági okirat) útján ruházta volna át, Hidalgo beperelhette volna Travist a szavatosság megszegése miatt.
A fent tárgyalt okiratformákat – különleges szavatossági okirat, szavatossági okirat, kilépési okirat és szavatosság nélküli okirat – mind az általuk nyújtott (vagy nem nyújtott) jogszavatosság határozza meg. Vannak más okiratformák is, amelyeket a hagyatéki eljárás elkerülésére vonatkozó jellemzőik határoznak meg. Texasban három okirat használható a hagyatéki eljárás elkerülésére: az életjáradéki okirat, a lady bird okirat és a haláleseti átruházási okirat. Mivel ezek az okiratok mindegyike a jogcímszavatosságtól eltérő tulajdonságról kapta a nevét, ugyanazt az okiratot megfelelően különböző elnevezésekkel lehet elnevezni. Például a texasi lady bird deed lehet texasi különleges jótállási okirat is.
A texasi ingatlanértékesítések során a különleges jótállási okirat által nyújtott garancia kiegészítéseként általában jogcímbiztosítást kötnek. A jogcímbiztosítás a kockázatot a biztosítótársaságra hárítja, lehetővé téve a vevő számára, hogy igényt támasszon a biztosítóval szemben, ha jogcímprobléma merül fel.
A különleges jótállási okiratok gyakori felhasználása
A különleges jótállási okiratokat minden olyan helyzetben lehet használni, amikor az okiratot aláíró személy hajlandó jogcímszavatosságot vállalni a saját tetteiről, de nem kíván garanciát vállalni a korábbi tulajdonosokra vonatkozóan. Ez általában akkor fordul elő, ha az ingatlan vagyonkezelői minőségben van tulajdonban, például egy tröszt, hagyaték, vagy egy vagyonkezelő által végrehajtott végrehajtás során. A különleges jótállási okiratok kereskedelmi ingatlanügyletekben is gyakoriak.
A különleges jótállási okiratokat gyakran használják az okiratot aláíró személy által ellenőrzött élő tröszt vagy LLC részére történő átruházásoknál. Ez segíthet megőrizni a jogbiztosítási védelmet.
Hogyan kell létrehozni egy texasi különleges jótállási szerződést
A Texas Property Code 5.022. szakasza egy olyan mintaformanyomtatványt biztosít, amely általános jótállási szerződésekhez használható, de lehetővé teszi a felek számára, hogy további záradékok beillesztésével módosítsák a szerződést. A gyakorlatban ez a formanyomtatvány kiindulópontot nyújt mind a különleges jótállási okiratokhoz, mind az (általános) jótállási okiratokhoz. Az elsődleges elemek a “grant, sell, and convey” nyelvezet az átruházási bekezdésben és a szavatossági záradékban. A különleges jótállási okirat létrehozásához külön nyelvezetet kell felvenni, amely a jótállást arra az időszakra korlátozza, amikor az okiratot aláíró személy az ingatlan tulajdonosa volt.
A megfelelő átruházási és jótállási nyelvezet mellett a különleges jótállási okiratnak tartalmaznia kell a többi texasi okirat összes elemét. Ezek közé az elemek közé tartozik az érvényes jogi leírás, az ellenszolgáltatásról szóló nyilatkozat, valamint annak leírása, hogy a társtulajdonosok milyen módon fogják birtokolni a tulajdonjogot. Az okiratnak meg kell felelnie a texasi törvények betűméretre és oldalformátumra vonatkozó követelményeinek is, beleértve a margókat is, és tartalmaznia kell a titoktartási jogokra vonatkozó előírt értesítést. Az okiratot a texasi törvényeknek megfelelően alá kell írni és közjegyző által hitelesíteni kell.
Fontos, hogy minden egyes texasi különleges garanciális okiratot úgy állítsanak össze, hogy megfeleljen az egyes követelményeknek. Még az apró nyelvi különbségek is jelentős jogi következményekkel járhatnak. A mi Deed Generator által készített különleges garanciális okiratokat engedéllyel rendelkező texasi ügyvédek úgy tervezték, hogy megfeleljenek a texasi törvények követelményeinek, és érvényesek legyenek az összes texasi megyében történő rögzítésre.