Getty
最近の不動産不況、経済不況を生き抜いた方なら、この記事の見出しそのものが心の痛みを引き起こすかもしれませんね。 10年も前に、私たちの世代が経験したことのないような経済危機に、日本中が振り回されたのです。 私自身、カリフォルニアのセントラルバレーを車で走っていると、4軒に1軒の割合で「売り家」の看板を見かけたことを覚えています。 このままでは市場が立ち行かなくなると思ったものです。 3227>
キャッシュフロー
キャッシュフローとは、すべての経費が支払われた後に、集めた家賃から残ったお金のことです。 ほとんどの不動産には、住宅ローン、固定資産税、保険料、メンテナンス料、不動産管理費などの経費がかかっています。 3227>
大部分の投資（株式、美術品、宝石、ビットコインなど）では、価値が上がるものを買い、後で売って利益を得ることを望んでいます。 投資の形態によっては（例えば、経営状態の悪いビジネスを買う）、収入を生み出すものを買い、その価値を高めるためにその資産のパフォーマンスを向上させることを望んでいる場合があります。 しかし、これは多くの人にとって負担が大きく、望ましいことではありません。 私たちに残るのは、「投資」とは、後で価値が上がると信じるものを買うことである、という無意識の理解である。 これが健全な原則に基づいている場合、それは動作することができます。 そうでなければ、ギャンブルに近い。
価格が上昇しているからという理由だけで物件を購入し、それ以外の理由がない場合は、出口戦略は1つです。 また、成功する方法はただ一つ、その物件が評価され続けることを祈ることです。 この2つ以外の結果は、ほぼ間違いなく損をすることになる。 金融危機の際、音楽が止まり、市場が上昇を止めたとき、これらの「投資家」と呼ばれる人々の多くは、シャツを失った。 不動産全般が黒こげになりましたが、それは不動産のせいだったのでしょうか。
賢い投資家は、上昇に賭けることはありません。 彼らは、その不動産が所有にかかるコスト以上の収入をもたらすという健全な判断のもとに、不動産を購入するのです。 キャッシュフローを前向きに考えるこれらの人々にとって、市場がどうなろうと気にすることはありません。 価格が下がれば、安全である。 価格が上昇した場合、彼らはより多くのオプションを持っています。
Appreciation
That said, appreciation, or the rising of home prices over time, is how the majority of wealth is built in real estate.これは、不動産で富の大半が構築される方法です。 これが、大儲けしたときに耳にする「ホームラン」です。 20万ドルで購入した不動産が22万ドルに値上がりした場合、その不動産はあなたに10%のリターンを与えていたことになります。 しかし、あなたはこの物件を現金で購入したのではなく、銀行の資金を利用したのでしょう。 10%の頭金（2万ドル）を入れたと考えれば、実際には投資額が2倍になり、100%のリターンとなります。
Depreciation
その名前に騙されるかもしれませんが、減価とは不動産の価値が下がっていくことではありません。 実は、毎年、資産そのものの価値の一部を償却できることを表す税務用語なのです。 このため、儲かったお金に対する税負担が大幅に軽減され、不動産があなたの財産を守りながら増やしてくれる理由がもうひとつあります。 つまり、20万ドルで買った家の場合、その数字を27.5で割ると、7,017ドルになります。 これは、その物件から1年間に稼いだキャッシュフローを償却できる金額です。 多くの場合、これはキャッシュフロー全体よりも多く、完全に税金を回避することができます。
この税制上の優遇措置の詳細については、CPAに相談する必要がありますが、基本的な考え方は、政府は、購入した不動産は時間の経過とともに徐々に摩耗していくと考え、所有するビジネスの設備と同様に、その摩耗を償却することを認めているということです。
1 つの注意点は、この非課税措置はプライマリ住宅には適用されないということです。 賃貸物件の税金は、経費で落とせるビジネスとみなされるため、保護されるのです。
Leverage
キャッシュフローと家賃収入が不動産所有の好きなところなら、レバレッジはその次に好きなところです。 もともと、不動産は、私がこれまでに出会った資産の中で、最もレバレッジをかけやすい資産の 1 つです。 レバレッジを効かせやすいだけでなく、他のローンと比べても驚くほど有利な条件で資金を調達できます。 金利は現在5％以下、頭金は20％以下、ローンは30年償却が一般的です。 このような条件の融資を使って投資できるものは他にあるでしょうか。
正しく行えば、不動産を購入して価値を高め、私がBRRRR戦略（購入、修復、賃貸、借り換え、繰り返し）と呼ぶものを使って、借り換えで資本の100％（あるいはそれ以上）を回収できることがよくあります。 資金を100％回収できない場合、私はしばしば50～90％のROIを実現し、同時に不動産に資本を追加しています。
レバレッジは、不動産所有の重要な部分であるため、私たちはしばしばそれを当然のことと考えてしまいます。 A（銀行）からお金を借りて、B（テナント）からのお金でそのローンを返し、その差額を自分のものにできる場所が他にあるでしょうか。 安全なレバレッジとは、キャッシュフローです。 所有にかかるコスト以上の収入を得られるようにすれば、レバレッジそのものはそれほど重要ではありません。 不動産に「レバレッジをかけすぎる」人は、不動産を担保に借りすぎて毎月損をしている人です。
Loan Pay Down
不動産を購入するためにローンを組むと、通常はテナントからの家賃で返済していくことになります。 これは、あなたが時間のかなりの期間のためのローンを持っていたまで、あなたはローン残高のへこみの多くを作っていないことを意味します。 十分な時間が経過すると、すべての支払いのかなりの部分がローン残高から差し引かれ、毎月のキャッシュフローに加えて富が生み出されます。 一番いいのは、自分ではなく、借主がこれを返済してくれることです。 ローンを完済することは、不動産投資が受動的にあなたの富を成長させるために働くもう一つの方法であり、各支払いによって、あなたは経済的自由に向かって一歩近づくことができます。
強制的資本
強制的資本とは、投資家が不動産の価値を高めるために仕事をしたときに生まれる富を指す用語として使用されるものである。 市場や自分がコントロールできない要因に翻弄される感謝とは異なり、強制的な資本は、投資家が自分の不動産の価値を高めることに手を貸すことができるオプションを可能にします。
強制的な資本の最も一般的な形態は、フィクサードアッパー型の不動産を購入し、その状態を改善することです。 アップグレードが必要な物件に市場価格よりも低い金額を支払って、家電製品や新しい床材、塗装などを追加することは、大きなリスクなしに不動産を通じて富を生み出す素晴らしい方法となります。 これは最も一般的な方法ですが、それだけではありません。
多くの投資家は、追加のベッドルーム、バスルーム、または平方フィートのような機能を追加することによって、強制的に株式を取得します。 重要なのは、アメニティの理想的な数よりも少ないプロパティを探し、そして彼らが最も価値を作成するために欠けているものを追加することです。
この例としては、2つしかない物件に3つ目か4つ目のベッドルームを追加する、1つしかない物件に2つ目のバスルームを追加する、周囲の家より少ない物件に広さを追加する、などが挙げられます。 このような機会は、ハードワークの勤勉さの少しで見つけることができ、その結果、強制的な株式はあなたのbottom line.
Inflation
It may not be talked about enough but inflation is a huge reason why real estate creates wealth so powerful over time.これは頻繁に語られていませんが、インフレは、不動産が時間をかけて富を作成する大きな理由です。 不動産投資のあらゆる利点を考慮し、さらにインフレを含めると、なぜより多くの人が、できる限り多くの不動産を所有するために必要な措置を取らないのか、不思議なくらいです。
では、インフレが不動産価格にどのように影響するかを少し考えてみましょう。 一般に、全体として、私たちのお金の供給は、年を追うごとにどんどん価値が下がっていきます。 お金の価値が下がると、モノやサービスの値段が上がります。 私たちの多くは、このことを当たり前のことと考え、あまり意識していません。 昔は5セントでコーラが買えたとか、10セントでハンバーガーが買えたという話はよく聞きます。 当たり前と思いがちなことですが、適切に活用すれば、実は非常に強力な資産形成のツールなのです。
不動産で富を築くためにインフレを利用する鍵は、大きな出費の大部分（住宅ローン、固定資産税）が、不動産を所有している間の大半は固定されたままであるという事実の中にあります。 これを（インフレによる）家賃や住宅価値の上昇と組み合わせると、大きな成果が出始める。 インフレが続くと予想するのが妥当だとわかっているなら、これが利益になるような資産に投資してはどうでしょう。
多くの人が、不動産が富を生み出せることを理解していますが、その理由を理解している人はそう多くはありません。
アメリカで富を築く方法はたくさんありますが、不動産が最も安全で堅実でシンプルな方法かもしれませんね。
LinkedInで私をフォローしてください。 私のウェブサイトをチェックする。