Getty
Jeśli żyłeś przez ostatnie nieruchomości i recesji gospodarczych, sam nagłówek tego artykułu może spowodować trochę emocjonalnego bólu. Mniej niż dziesięć lat temu, kraj został zmieciony z kryzysem gospodarczym, z których nasze pokolenie nigdy nie widział. Osobiście pamiętam, jak jechałem ulicą w Central Valley w Kalifornii i widziałem znaki „na sprzedaż” praktycznie na co czwartym domu. Wyglądało na to, że rynek nigdy się nie podniesie. Szybko do przodu kilka krótkich lat, a teraz ogromne bogactwo jest budowany przez nieruchomości – często przez przeciętnych Joes.
Cash Flow
Cash flow jest pieniądze masz w lewo od czynszu zebrałeś po wszystkie wydatki zostały wypłacone. Większość nieruchomości ma wydatki, takie jak kredyt hipoteczny, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie i opłaty za zarządzanie nieruchomością. Kiedy kupisz nieruchomość, która ciągnie w więcej czynszu każdego miesiąca niż wydatki, które nosisz do własnych to, przepływ środków pieniężnych jest pozytywny.
W większości inwestycji (akcje, sztuka, biżuteria, bitcoin, itp.), masz nadzieję kupić coś, co będzie wzrost wartości, a następnie sprzedać go później na zysk. W niektórych formach inwestowania (zakup słabo prowadzonego biznesu, na przykład), można kupić coś, co produkuje dochód i nadzieję na poprawę wydajności tego składnika aktywów w celu zwiększenia jego wartości. Dla większości, to wymaga zbyt wiele pracy i jest niepożądane. Co nam pozostaje to podświadome zrozumienie, że „inwestować” jest kupić coś, co uważasz, że będzie warte więcej później. Jeśli jest to oparte na zdrowych zasadach, to może się udać. Jeśli nie jest, to jest naprawdę bardziej jak hazard.
Tych kupujących nieruchomości wyłącznie dlatego, że ceny były wspinaczki i bez innych powodów mają jedną strategię wyjścia: sprzedać później. Mają również tylko jeden sposób, aby odnieść sukces: nadzieję, że nieruchomość nadal docenia. Każdy inny wynik niż te dwa jest praktycznie gwarantowana utrata pieniędzy. Podczas kryzysu, kiedy muzyka się zatrzymała, a rynek przestał się wspinać, wielu z tych tak zwanych „inwestorów” straciło swoje koszule. Nieruchomość w ogóle wziął czarne oko, ale to było prawdziwe nieruchomości wina?
Mądrzy inwestorzy nie zakład na aprecjację. Kupują nieruchomości na zdrowy osąd, że nieruchomość będzie generować więcej dochodów niż to kosztuje do własnych. Dla tych ludzi, którzy „przepływ środków pieniężnych” pozytywnie, nie obchodzi ich, co rynek robi. Jeśli ceny spadają, są bezpieczne. Jeśli ceny rosną, mają więcej opcji.
Apprecjacja
To powiedziawszy, aprecjacja, lub wzrost cen domu w czasie, jest jak większość bogactwa jest zbudowany w nieruchomości. To jest „home run” słyszysz o kiedy ludzie zrobić duży windfall pieniędzy. Podczas gdy ceny wahają się, w długim okresie wartości nieruchomości zawsze szły w górę, zawsze, i nie ma powodu, aby sądzić, że to się zmieni.
Jedną z rzeczy do rozważenia, jeśli chodzi o aprecjację nieruchomości wpływających na ROI jest fakt, że aprecjacja w połączeniu z dźwignią oferuje ogromne zyski. Jeśli kupisz nieruchomość za 200.000 dolarów i to docenia do 220.000 dolarów, Twoja nieruchomość uczynił cię 10% zwrotu. Jednak prawdopodobnie nie zapłacił gotówką za nieruchomość, a zamiast tego wykorzystał pieniądze banku. Jeśli wziąć pod uwagę, że może mieć umieścić 10% w dół ($20,000), rzeczywiście podwoiła swoją inwestycję, 100% return.
Deprecjacja
Nawet choć nazwa może być mylące, amortyzacja nie jest wartość nieruchomości spada. Jest to faktycznie termin podatkowy opisujący zdolność do odpisania części wartości samego środka trwałego każdego roku. To znacznie zmniejsza obciążenie podatkowe na pieniądze robisz, dając Ci jeszcze jeden powód nieruchomości chroni swoje bogactwo, podczas gdy rośnie it.
Każdego roku, na nieruchomości mieszkalnej zainwestowałeś w, można odpisać 1/27,5 wartości nieruchomości przeciwko dochodowi masz generowane. Więc dla domu kupiłeś za 200.000 dolarów, można podzielić tę liczbę przez 27,5, aby uzyskać 7.017 dolarów. Jest to kwota, którą można odpisać od przepływu gotówki, którą zarobiłeś w tym roku z tej nieruchomości. Wiele razy, to jest więcej niż cały przepływ środków pieniężnych i można uniknąć podatków całkowicie.
Powinieneś skonsultować się z CPA o szczegóły tej korzyści podatkowej, ale podstawową ideą jest to, że rząd uważa, że nieruchomość, którą kupujesz, powoli zużywa się w czasie, i podobnie jak sprzęt dla firmy, którą posiadasz, możesz odpisać to zużycie. Nie jest to zła umowa na posiadanie nieruchomości, która zarabia pieniądze, może zwiększyć swoją wartość, a także chroni cię przed podatkami od pieniędzy, które zarabiasz.
Jednym zastrzeżeniem jest to zwolnienie podatkowe nie ma zastosowania do podstawowych rezydencji. Podatek od wynajmu nieruchomości jest chroniony, ponieważ jest uważany za biznes, w którym jesteś w stanie odpisać swoje wydatki. To nie jest przypadek, jeśli używasz nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania, więc posiadanie nieruchomości inwestycyjnych daje przewagę tutaj.
Dźwignia
Jeśli przepływ gotówki i dochody z wynajmu jest moją ulubioną częścią posiadania nieruchomości, dźwignia jest blisko drugiej. Z natury, nieruchomości jest jednym z najłatwiejszych aktywów do dźwigni kiedykolwiek natknąłem-może najłatwiejsze. Nie tylko jest to łatwe do lewarowania finansowania go, ale warunki są niesamowite w porównaniu do każdego innego rodzaju kredytu. Stopy procentowe są obecnie poniżej 5%, zaliczki mogą wynosić 20% lub mniej, a pożyczki są rutynowo amortyzowane przez okres 30 lat. Co jeszcze można inwestować w użyciu finansowania z warunkami, jak to?
Gdy zrobione prawidłowo, często można kupić nieruchomość, poprawić jego wartość, a następnie refinansować odzyskać 100% (lub więcej) swojego kapitału za pomocą tego, co nazywam BRRRR strategii (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). W okolicznościach, w których nie odzyskać 100% mojego kapitału, często znaleźć się z ROI w zakresie 50-90% – wszystkie podczas dodawania kapitału do nieruchomości, jak również.
Leverage jest tak krytyczna część własności nieruchomości, że często bierzemy to za pewnik. Gdzie jeszcze mogę pożyczyć pieniądze od A (banku), spłacić tę pożyczkę pieniędzmi od B (najemcy) i zachować różnicę dla siebie? Bezpieczną dźwignią finansową jest przepływ gotówki. Jeśli upewnisz się, że Twoja nieruchomość przynosi więcej dochodów niż kosztuje jej posiadanie, sama dźwignia nie ma aż tak dużego znaczenia. Ci, którzy „over leverage” nieruchomości są ci, którzy pożyczają tyle przeciwko niemu, że tracą pieniądze każdego miesiąca.
Loan Pay Down
Gdy wziąć kredyt na zakup nieruchomości, zazwyczaj spłacić go z pieniędzy czynszu od najemców. Jedną z najlepszych części inwestowania w nieruchomości jest fakt, że nie tylko są przepływy pieniężne, ale jesteś również powoli spłaca saldo kredytu z każdej płatności do banku.
Na początku tych kredytów, większość płatności idzie w kierunku odsetek kredytu, a nie zasady. Oznacza to, że nie masz zbyt dużego wpływu na saldo kredytu, dopóki nie będziesz miał kredytu na znaczny okres czasu. Z każdej nowej płatności, większa część idzie do zasady zamiast odsetek.
Po wystarczająco dużo czasu mija, dobry kawałek każdej płatności pochodzi z salda kredytu, a bogactwo jest tworzony w uzupełnieniu do miesięcznego przepływu gotówki. Najlepszą częścią jest to, że to twój najemca płaci to za ciebie, a nie ty sam. Spłacanie kredytu jest inny sposób inwestowania w nieruchomości działa do wzrostu bogactwa pasywnie, z każdej płatności biorąc jeden krok bliżej do wolności finansowej.
Wymuszony kapitał
Wymuszony kapitał jest terminem używanym w odniesieniu do bogactwa, które jest tworzone, gdy inwestor robi pracę do nieruchomości, aby to warte więcej. W przeciwieństwie do uznania, gdzie jesteś na łasce rynku i czynników, których nie możesz kontrolować, wymuszone kapitału własnego pozwala inwestorom opcję, gdzie mogą mieć rękę w zwiększaniu ich wartości nieruchomości.
Najczęstszą formą wymuszonego kapitału własnego jest kupić nieruchomość typu fixer-upper i poprawić jego stan. Płacąc poniżej wartości rynkowej dla nieruchomości, która potrzebuje aktualizacji, a następnie dodanie urządzeń, nowe podłogi, farby, itp. może być doskonałym sposobem na tworzenie bogactwa poprzez nieruchomości bez większego ryzyka. Chociaż jest to najbardziej popularna metoda, to nie jest tylko jeden.
Many inwestorzy wymuszają kapitału poprzez dodanie funkcji, takich jak dodatkowe sypialnie, łazienki lub kwadratowych. Kluczem jest, aby szukać właściwości z mniej niż idealna liczba udogodnień, a następnie dodać to, czego im brakuje, aby stworzyć największą wartość.
Przykładem tego byłoby dodanie trzeciej lub czwartej sypialni do właściwości tylko dwa, dodanie drugiej łazienki do właściwości tylko jeden, lub dodanie więcej kwadratowych stopę do właściwości z mniej niż okolicznych domów. Możliwości takie jak to można znaleźć z odrobiną ciężkiej pracy staranności, a wynikające z przymusowego kapitału własnego może mieć duży wpływ na swoje bottom line.
Inflation
To nie może być mówione o tyle często, ale inflacja jest ogromny powód, dlaczego nieruchomości tworzy bogactwo tak potężnie w czasie. Kiedy weźmiemy pod uwagę wszystkie korzyści płynące z inwestowania w nieruchomości, a następnie uwzględnimy inflację, to zadziwiające, dlaczego więcej ludzi nie podejmuje kroków niezbędnych do posiadania jak najwięcej nieruchomości, jak tylko mogą.
Poświęćmy chwilę, aby zastanowić się, jak inflacja wpływa na ceny nieruchomości. W ogóle, ogólnie rzecz biorąc, nasza podaż pieniędzy jest warta mniej i mniej z każdym mijającym rokiem. Jak wartość pieniądza spada, cena towarów i usług wzrasta. Wielu z nas bierze to za pewnik i nie myśli o tym zbyt wiele. Nierzadko słyszy się o tym, że za pięć centów można było kupić butelkę coli, a hamburgera można było kupić za dziesięciocentówkę. Podczas gdy łatwo jest to uznać za pewnik, jest to w rzeczywistości niewiarygodnie potężne narzędzie do budowania bogactwa, gdy jest odpowiednio wykorzystywane.
Kluczem do korzystania z inflacji do budowania bogactwa w nieruchomości polega na tym, że większość swoich dużych wydatków (hipoteka, podatki od nieruchomości) pobyt stały przez większość czasu jesteś właścicielem nieruchomości. Kiedy połączymy to z rosnącymi czynszami i wartością domu (ze względu na inflację), zaczynamy widzieć duże wyniki. Jeśli wiemy, że to rozsądne oczekiwać inflacji, aby kontynuować, dlaczego nie inwestować w aktywa, gdzie to będzie korzystać?
Wiele osób rozumie, że nieruchomości mogą tworzyć bogactwo, ale nie każdy rozumie, dlaczego. Mam nadzieję, że to rzuca trochę światła na przyczyny inwestowania w nieruchomości może rozwijać swoje bogactwo tak skutecznie.
Istnieje wiele sposobów na budowanie bogactwa w Ameryce, ale nieruchomości może być najbezpieczniejszym, najbardziej stabilny i najprostszy sposób, aby to zrobić.
Follow me on LinkedIn. Zajrzyj na moją stronę internetową.