Seller Disclosure Notices: Odstavec 5.008 texaského zákoníku o nemovitostech vyžaduje, aby prodávající obytné nemovitosti s jedním obydlím (s některými výjimkami) poskytli kupujícímu písemné oznámení, v němž zveřejní skutečnosti týkající se stavu a užívání nemovitosti. Oznámení musí být poskytnuto k datu účinnosti kupní smlouvy nebo před tímto datem. Kupující má právo vypovědět transakci do sedmi dnů od obdržení oznámení – a to i v případě, že je oznámení poskytnuto po datu účinnosti smlouvy, ale před jejím uzavřením.
Požadované informace vycházejí z „vědomostí prodávajícího o stavu nemovitosti ke dni podpisu prodávajícím ….“. Článek 5.008 písm. b) zákoníku stanoví obsah a formát oznámení a ukládá prodávajícímu povinnost poskytnout kupujícímu oznámení, které je „minimálně … v podstatě podobné“ předepsanému formuláři.
Pro odbočení je třeba zdůraznit, že zákon stanoví minimální požadované informace. Prodávající obytné nemovitosti mají obecně povinnost zveřejnit všechny známé podstatné skutečnosti o nemovitosti, zejména skryté vady, které by kupující při přiměřené péči nezjistil. Prodávající obecně není povinen kontrolovat nebo zkoumat stav nemovitosti ve prospěch kupujícího a nemá povinnost sdělovat informace, které prodávající nezná. A má se za to, že kupující, který se dozví o problému s domem, například o inspekci, která zjistí vniknutí vody nebo prasklinu v základech, zná všechny skutečnosti, které by odhalila přiměřená inspekce. Na druhou stranu prodávající, který úmyslně zkreslí podstatné skutečnosti o nemovitosti, by měl počítat s právními problémy. Skutečnost nebo stav je „podstatný“, pokud by ovlivnil rozhodnutí rozumného kupujícího koupit nemovitost za sjednanou cenu.
Zpět k zákonným požadavkům na oznámení podle texaského zákoníku o nemovitostech: Texaská komise pro nemovitosti (TREC) poskytuje formulář Seller’s Disclosure Notice, který mohou texaské realitní kanceláře a zprostředkovatelé prodeje použít, aby vyhověli § 5.008.
. Třístránkový formulář TREC (č. OP-H) je jednoduchým oznámením, které uvádí minimální informace požadované zákonem. Texaská asociace realitních kanceláří (TAR), texaské profesní sdružení realitních makléřů a obchodních zástupců, rovněž vydává Oznámení prodávajícího o poskytnutí informací (v angličtině nebo španělštině), ale formulář TAR jde nad rámec zákonných požadavků a žádá prodávajícího o poskytnutí dalších informací (TAR-1406). V rubrice v horní části formuláře se uvádí: „
Pětistránkový formulář TAR Seller’s Disclosure Notice žádá prodávajícího, aby připojil dodatečné informace v řadě situací, například pokud byl dům postaven před rokem 1978 a vztahují se na něj předpisy o olovnatých nátěrech nebo pokud existuje pojištění proti povodním. A prodávající je povinen uvést všechny písemné inspekční zprávy, které obdržel v předchozích čtyřech letech, a přiložit je k oznámení.
V duchu zásady, že úplné zveřejnění informací chrání prodávajícího i kupujícího, obvykle doporučuji, aby prodávající používali spíše oznámení prodávajícího o zveřejnění informací TAR-1406 než strohý formulář TREC. Když se prodávající ptají: „Musím zveřejnit X nebo Y?“, říkám makléřům a agentům, že odpověď by měla znít „ano“. Zveřejnění nemusí být ze zákona povinné, ale čím více informací bude zveřejněno, tím menší je pravděpodobnost, že po uzavření bude skřípat zuby. Lepší je ztratit kupujícího, než si koupit žalobu.
Připomeňte si, že dodatečné informace, které požaduje formulář TAR, nejsou podle § 5.008 vyžadovány. Formulář TAR jde nad rámec toho, co je zákonem vyžadováno jako minimum, a to ve prospěch prodávajících i kupujících.
Nedávné stanovisko vydané odvolacím soudem v Dallasu však zřejmě říká, že pokud se prodávající rozhodne použít rozšířený formulář TAR Seller’s Disclosure Notice, může si tím uložit smluvní povinnost poskytnout doplňující informace požadované formulářem TAR, ale nikoliv zákonem, a to i v případě, že prodávající existenci sporné vady nebo skutečnosti skutečně sdělil.
V případu Aflalo v. Harris, č. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23. května 2018), prodávající použil formulář TAR a zaškrtl políčko pojištění proti povodním „ano“. Ve formuláři bylo uvedeno, že pokud bylo políčko zaškrtnuto „ano“, měl prodávající Aflalo poskytnout kupujícím formulář TAR 1414. Kupujícími byli Devin Harris, zkušený obránce týmu Dallas Mavericks, a jeho manželka. Dohodli se, že za nemovitost zaplatí 1,45 milionu dolarů.
TAR-1414 je obecný informační formulář, který hovoří o pojištění proti povodním a souvisejících otázkách; neuvádí žádné informace o konkrétní prodávané nemovitosti. Zástupce kupujících si všiml chybějícího formuláře TAR-1414 a požádal zprostředkovatele nabídky o jeho poskytnutí. Nebyl však poskytnut a kupující den před uzavřením smlouvy od smlouvy odstoupili. Aflalo kupující zažaloval a požadoval zvláštní plnění (rozsudek, že kupující musí nemovitost koupit), ale u soudu prohrál a nakonec musel kupujícím zaplatit více než 140 000 dolarů na poplatcích za právní zastoupení.
Tříčlenný senát, který projednával odvolání, vydal roztříštěné rozhodnutí s disentem a souhlasem. Dva soudci potvrdili rozsudek proti společnosti Aflalo, ale nedokázali se shodnout na tom, proč by měl být rozsudek potvrzen. Nesouhlasící soudce poukázal na to, že oznámení prodávajícího o zveřejnění v systému TAR nebylo součástí kupní smlouvy, a tvrdil, že kupující nebyli oprávněni vypovědět smlouvu na základě toho, že společnost Aflalo neposkytla doplňkový informační formulář TAR-1414, zejména proto, že společnost Aflalo kupujícím sdělila, že existuje pojištění proti povodním.
Společnost Aflalo podala návrh na obnovu řízení a Texaská asociace realitních kanceláří podala dopis amicus (přítel soudu) na podporu tohoto návrhu. V dopise TAR tvrdila, že rozhodnutí senátu by mělo zvrácený účinek, neboť by znervózňovalo prodávající při používání formuláře TAR Seller‘ Disclosure s rozšířenými požadavky na zveřejnění informací. Pokud použití formuláře TAR zvýší právní riziko prodávajícího nebo poskytne kupujícím záminku k odstoupení od smlouvy, budou prodávající používat formulář TREC a poskytovat pouze minimální informace požadované § 5.008.
Odvolací soud si nyní vyžádal odpověď na Aflalův návrh na obnovu řízení od všech 13 soudců Dallaského odvolacího soudu (en banc rehearing). To předznamenává možné přehodnocení rozhodnutí senátu celým soudem, zejména s ohledem na skutečnost, že se tři soudci senátu nedokázali shodnout na tom, jak ve věci rozhodnout, a na příspěvek TAR.
Doufejme, že Dallaský odvolací soud vyhoví žádosti o přehodnocení a zruší rozsudek proti prodejci Aflalo. Jistě, prodávající měl poskytnout formulář TAR-1414 (zejména když o něj zástupce kupujících požádal), ale prodávající nebyl povinen formulář poskytnout ani podle § 5.008, ani podle kupní smlouvy. Neexistuje žádný důvod k žalobě za porušení vyhlášeného formuláře. A kupující si byli vědomi povodňového pojištění a skutečností, které z existence povodňového pojištění vyplývají. Kupující nebyli oprávněni zalézt za kulatinu a nezjišťovat stav nadmořské výšky/záplavového pásma nemovitosti, a pak použít nepředložení formuláře TAR-1414 jako záminku k vypovězení smlouvy v předvečer uzavření.
Prodávající by neměli být penalizováni nebo vystaveni většímu riziku, protože se rozhodli poskytnout rozšířené informace, které vyžaduje oznámení prodávajícího v TAR. Neposkytnutí doplňujících formulářů, které kupujícímu sdělují to, co již kupující ví (nebo by měl vědět po přiměřeném prozkoumání) a které smlouva stran nevyžaduje, nemůže být záminkou pro ukončení kupní smlouvy.
.