Seller Disclosure Notices: A Tale of Two Forms
Abschnitt 5.008 des Texas Property Code verlangt von Verkäufern von Einfamilienhaus-Wohnimmobilien (mit einigen Ausnahmen), dass sie dem Käufer eine schriftliche Mitteilung machen, in der sie Fakten über den Zustand und die Nutzung der Immobilie offenlegen. Die Mitteilung muss am oder vor dem Datum des Inkrafttretens des Kaufvertrags erfolgen. Der Käufer hat das Recht, die Transaktion innerhalb von sieben Tagen nach Erhalt der Mitteilung zu beenden – auch wenn die Mitteilung nach dem Datum des Inkrafttretens, aber vor dem Abschluss erfolgt.
Die erforderlichen Angaben beruhen auf dem „Wissen des Verkäufers über den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung durch den Verkäufer ….“. Abschnitt 5.008(b) des Gesetzes legt den Inhalt und das Format der Mitteilung fest und verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer eine Mitteilung zukommen zu lassen, die „mindestens … im Wesentlichen“ der vorgeschriebenen Form entspricht.
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass das Gesetz Mindestangaben vorschreibt. Verkäufer von Wohnimmobilien sind im Allgemeinen verpflichtet, alle bekannten wesentlichen Fakten über die Immobilie offenzulegen, insbesondere versteckte Mängel, die der Käufer bei angemessener Sorgfalt nicht entdecken würde. Der Verkäufer ist im Allgemeinen nicht verpflichtet, den Zustand der Immobilie zugunsten des Käufers zu überprüfen oder zu untersuchen, und er ist nicht verpflichtet, Informationen offenzulegen, die dem Verkäufer nicht bekannt sind. Und bei Käufern, die von einem Problem mit dem Haus erfahren, z. B. bei einer Inspektion, bei der ein Wassereinbruch oder ein Riss im Fundament festgestellt wird, wird davon ausgegangen, dass sie alle Fakten kennen, die eine vernünftige Inspektion zu Tage fördern würde. Auf der anderen Seite muss ein Verkäufer, der wesentliche Tatsachen über die Immobilie falsch darstellt, mit rechtlichen Problemen rechnen. Eine Tatsache oder ein Zustand ist „wesentlich“, wenn sie/er die Entscheidung eines vernünftigen Käufers, die Immobilie zum ausgehandelten Preis zu kaufen, beeinflussen würde.
Zurück zu den gesetzlichen Mitteilungspflichten des Texas Property Code: Die Texas Real Estate Commission (TREC) stellt ein Formular Seller’s Disclosure Notice (Offenlegungsmitteilung des Verkäufers) zur Verfügung, das texanische Immobilienmakler und -verkäufer zur Einhaltung von § 5.008 verwenden können. Bei dem dreiseitigen TREC-Formular (Nr. OP-H) handelt es sich um eine einfache Mitteilung, in der die vom Gesetz vorgeschriebenen Mindestangaben aufgeführt sind. Die Texas Association of Realtors (TAR), der texanische Berufsverband der Immobilienmakler und -verkäufer, gibt ebenfalls eine Offenlegungsmitteilung für Verkäufer (in Englisch oder Spanisch) heraus, aber das TAR-Formular geht über die gesetzlichen Anforderungen hinaus und fordert den Verkäufer auf, zusätzliche Angaben zu machen (TAR-1406). In der Rubrik am oberen Rand des Formulars heißt es:
In der fünfseitigen „Seller’s Disclosure Notice“ von TAR wird der Verkäufer aufgefordert, in einer Reihe von Fällen zusätzliche Informationen beizufügen, z. B. wenn das Haus vor 1978 gebaut wurde und den Vorschriften für bleihaltige Farben unterliegt oder wenn eine Hochwasserversicherung besteht. Außerdem muss der Verkäufer alle schriftlichen Inspektionsberichte angeben, die er in den letzten vier Jahren erhalten hat, und diese Berichte der Mitteilung beifügen.
In dem Bewusstsein, dass eine umfassende Offenlegung sowohl den Verkäufer als auch den Käufer schützt, empfehle ich Verkäufern in der Regel, die TAR-1406 Seller’s Disclosure Notice zu verwenden und nicht das einfache TREC-Formular. Wenn Verkäufer die Frage stellen: „Muss ich X oder Y offenlegen?“, sage ich Maklern und Agenten, dass die Antwort „Ja“ lauten sollte. Die Offenlegung mag zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben sein, aber je mehr offengelegt wird, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass es nach dem Abschluss zu Zähneknirschen kommt. Es ist besser, einen Käufer zu verlieren, als einen Rechtsstreit zu kaufen.
Erinnern Sie sich daran, dass die zusätzlichen Angaben, die im TAR-Formular gefordert werden, in § 5.008 nicht vorgeschrieben sind. Das TAR-Formular geht über das gesetzlich vorgeschriebene Mindestmaß hinaus, was sowohl den Verkäufern als auch den Käufern zugute kommt.
Ein kürzlich ergangenes Urteil des Berufungsgerichts von Dallas scheint jedoch zu besagen, dass ein Verkäufer, der sich für die Verwendung des erweiterten TAR-Formulars „Seller’s Disclosure Notice“ entscheidet, sich selbst eine vertragliche Verpflichtung auferlegt, die im TAR-Formular geforderten zusätzlichen Informationen zur Verfügung zu stellen, nicht jedoch die gesetzlich vorgeschriebenen, selbst wenn der Verkäufer das Vorhandensein des fraglichen Mangels oder Sachverhalts tatsächlich offengelegt hat.
In Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23. Mai 2018) verwendete der Verkäufer das TAR-Formular und kreuzte das Kästchen für die Flutversicherung mit „ja“ an. Das Formular besagte, dass der Verkäufer Aflalo den Käufern das TAR-Formular 1414 aushändigen sollte, wenn das Kästchen mit „ja“ angekreuzt wurde. Bei den Käufern handelte es sich um Devin Harris, einen langjährigen Spieler der Dallas Mavericks, und seine Frau. Sie erklärten sich bereit, 1,45 Millionen Dollar für die Immobilie zu zahlen.
TAR-1414 ist ein allgemeines Informationsformular, das sich mit der Hochwasserversicherung und damit zusammenhängenden Fragen befasst; es enthält keine Informationen über die konkrete Immobilie, die verkauft wird. Der Makler des Käufers bemerkte das Fehlen der TAR-1414 und forderte den Makler auf, sie vorzulegen. Er wurde jedoch nicht vorgelegt, und die Käufer kündigten den Vertrag am Tag vor dem Abschluss. Aflalo verklagte die Käufer auf Erfüllung des Vertrages (ein Urteil, wonach die Käufer die Immobilie kaufen müssen), verlor jedoch den Prozess und musste den Käufern schließlich über 140.000 Dollar an Anwaltskosten zahlen.
Das dreiköpfige Gremium, das über die Berufung entschied, fällte eine uneinheitliche Entscheidung mit einer Gegenstimme und einer Zustimmung. Zwei Richter bestätigten das Urteil gegen Aflalo, konnten sich aber nicht darauf einigen, warum das Urteil bestätigt werden sollte. Der abweichende Richter wies darauf hin, dass die TAR-Verkäuferinformation nicht Teil des Kaufvertrags war, und argumentierte, dass die Käufer nicht berechtigt waren, den Vertrag aufgrund von Aflalos Versäumnis, das zusätzliche Informationsformular TAR-1414 zur Verfügung zu stellen, zu kündigen, zumal Aflalo den Käufern mitgeteilt hatte, dass eine Hochwasserversicherung bestand.
Aflalo beantragte eine erneute Verhandlung, und der texanische Maklerverband (Texas Association of Realtors) reichte ein amicus (Freund des Gerichts) Schreiben zur Unterstützung des Antrags ein. In dem Schreiben der TAR wurde argumentiert, dass die Entscheidung des Gremiums den perversen Effekt haben würde, dass Verkäufer sich scheuen würden, das TAR-Formular mit seinen erweiterten Offenlegungsanforderungen zu verwenden. Wenn die Verwendung des TAR-Formulars das rechtliche Risiko des Verkäufers erhöht oder den Käufern einen Vorwand bietet, vom Vertrag zurückzutreten, werden die Verkäufer das TREC-Formular verwenden und nur die in § 5.008 geforderten Mindestangaben machen.
Das Berufungsgericht hat nun alle 13 Richter des Dallas Court of Appeals um eine Antwort auf Aflalos Antrag auf erneute Anhörung gebeten (en banc rehearing). Dies deutet darauf hin, dass die Entscheidung des Gremiums möglicherweise vom gesamten Gericht überprüft wird, insbesondere angesichts der Tatsache, dass die drei Richter des Gremiums sich nicht einigen konnten, wie der Fall zu entscheiden ist, und angesichts des Beitrags von TAR.
Hoffentlich wird das Berufungsgericht von Dallas die Wiederaufnahme des Verfahrens gewähren und das Urteil gegen den Verkäufer Aflalo aufheben. Sicherlich hätte der Verkäufer das Formular TAR-1414 zur Verfügung stellen müssen (vor allem, als der Vertreter des Käufers danach fragte), aber der Verkäufer war weder nach § 5.008 noch nach dem Kaufvertrag verpflichtet, das Formular zur Verfügung zu stellen. Es gibt keinen Klagegrund für den Verstoß gegen ein bekannt gegebenes Formular. Und die Käufer hatten Kenntnis von der Hochwasserversicherung und den Tatsachen, die das Bestehen einer Hochwasserversicherung impliziert. Die Käufer waren nicht berechtigt, sich hinter dem Protokoll zu verschanzen und den Status der Immobilie in Bezug auf Höhe und Überschwemmungsgebiet nicht zu untersuchen und dann die Nichtvorlage des TAR-1414-Formulars als Vorwand zu nutzen, um den Vertrag am Vorabend des Abschlusses zu kündigen.
Verkäufer sollten nicht bestraft oder einem größeren Risiko ausgesetzt werden, weil sie sich dafür entscheiden, die erweiterten Angaben zu machen, die in der TAR-Verkäufer-Offenlegungsmeldung gefordert werden. Das Versäumnis, zusätzliche Formulare zur Verfügung zu stellen, die den Käufer über das informieren, was er bereits weiß (oder nach angemessenen Nachforschungen wissen sollte), und die im Vertrag der Parteien nicht vorgeschrieben sind, kann nicht als Entschuldigung für die Kündigung eines Kaufvertrags gelten.