Notificări de dezvăluire a vânzătorului: A Tale of Two Forms
Secțiunea 5.008 din Codul proprietății din Texas impune vânzătorilor de proprietăți rezidențiale cu o singură locuință (cu unele excepții) să dea o notificare scrisă cumpărătorului care să dezvăluie fapte legate de starea și utilizarea proprietății. Înștiințarea trebuie să fie transmisă la data intrării în vigoare a contractului de vânzare sau înainte de aceasta. Cumpărătorul are dreptul de a rezilia tranzacția în termen de șapte zile de la primirea notificării – chiar dacă notificarea este furnizată după data intrării în vigoare, dar înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Dezvăluirile obligatorii se bazează pe „cunoștințele vânzătorului cu privire la starea proprietății la data semnată de vânzător …..” Secțiunea 5.008(b) din cod stabilește conținutul și formatul avizului și obligă vânzătorul să ofere cumpărătorului un aviz care este „cel puțin … substanțial similar” cu forma prescrisă.
Pentru a face o digresiune, trebuie subliniat faptul că legea stabilește informațiile minime obligatorii. Vânzătorii de proprietăți rezidențiale au, în general, obligația de a dezvălui toate faptele materiale cunoscute despre proprietate, în special viciile ascunse pe care cumpărătorul nu le-ar descoperi printr-o diligență rezonabilă. În general, vânzătorul nu este obligat să inspecteze sau să investigheze starea proprietății în beneficiul cumpărătorului și nu are obligația de a dezvălui informații pe care vânzătorul nu le cunoaște. Iar cumpărătorii care află despre o problemă a locuinței, cum ar fi o inspecție care descoperă o pătrundere de apă sau o fisură în fundație, sunt considerați ca fiind la curent cu toate faptele pe care le-ar dezvălui o inspecție rezonabilă. Pe de altă parte, un vânzător care denaturează în mod afirmativ fapte materiale despre proprietate trebuie să se aștepte la probleme juridice. Un fapt sau o condiție este „material” dacă ar putea influența decizia unui cumpărător rezonabil de a achiziționa proprietatea la prețul negociat.
Înapoi la cerințele legale de notificare din Codul proprietății din Texas: Texas Real Estate Commission (TREC) oferă un formular de notificare de informare a vânzătorului (Seller’s Disclosure Notice) pe care brokerii imobiliari și agenții de vânzări din Texas îl pot folosi pentru a se conforma cu § 5.008. Formularul de trei pagini al TREC (nr. OP-H) este o notificare simplă care stabilește informațiile minime cerute de lege. Asociația Texas Association of Realtors (TAR), asociația profesională a brokerilor imobiliari și a agenților de vânzări din Texas, promulgă, de asemenea, o notificare de informare a vânzătorului (în limba engleză sau spaniolă), dar formularul TAR depășește cerințele legale și solicită vânzătorului să facă declarații suplimentare (TAR-1406). Rubrica din partea de sus a formularului precizează: „Acest formular respectă și conține dezvăluiri suplimentare care depășesc dezvăluirile minime cerute de cod.”
Înștiințarea de dezvăluire a vânzătorului de cinci pagini a TAR îi cere vânzătorului să atașeze informații suplimentare într-o serie de situații, de exemplu, dacă locuința a fost construită înainte de 1978 și este supusă reglementărilor privind vopseaua pe bază de plumb sau dacă există o asigurare împotriva inundațiilor. Și vânzătorului i se cere să identifice orice rapoarte scrise de inspecție primite în ultimii patru ani și să atașeze orice astfel de rapoarte la notificare.
În spiritul faptului că o informare completă protejează atât vânzătorul, cât și cumpărătorul, recomand de obicei vânzătorilor să folosească TAR-1406 Seller’s Disclosure Notice (Notificarea de informare a vânzătorului) mai degrabă decât formularul TREC de bază. Atunci când vânzătorii pun întrebarea: „Trebuie să dezvălui X sau Y?”, le spun brokerilor și agenților că răspunsul ar trebui să fie „da”. S-ar putea ca dezvăluirea să nu fie obligatorie din punct de vedere legal, dar cu cât este mai multă dezvăluire, cu atât este mai puțin probabil să existe scrâșniri de dinți după închidere. Mai bine să pierzi un cumpărător decât să cumperi un proces.
Reamintim că informațiile suplimentare cerute de formularul TAR nu sunt cerute de § 5.008. Formularul TAR merge dincolo de ceea ce este cerut de lege ca fiind minim, în beneficiul atât al vânzătorilor, cât și al cumpărătorilor.
Dar o opinie recentă emisă de Curtea de Apel din Dallas pare să spună că, dacă un vânzător alege să folosească formularul îmbunătățit TAR Seller’s Disclosure Notice, acesta își poate impune o obligație contractuală de a furniza informațiile suplimentare cerute de formularul TAR, dar nu și de lege, chiar dacă vânzătorul a dezvăluit de fapt existența defectului sau a faptului în cauză.
În Aflalo v. Harris, nr. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23 mai 2018), vânzătorul a folosit formularul TAR și a bifat căsuța de asigurare împotriva inundațiilor „da”. Formularul prevedea că, în cazul în care căsuța a fost bifată „da”, vânzătorul Aflalo trebuia să furnizeze cumpărătorilor formularul TAR 1414. Cumpărătorii erau Devin Harris, un fundaș veteran de la Dallas Mavericks, și soția sa. Aceștia au fost de acord să plătească 1,45 milioane de dolari pentru proprietate.
TAR-1414 este un formular informativ generic care vorbește despre asigurarea împotriva inundațiilor și probleme conexe; nu dezvăluie nicio informație despre proprietatea specifică vândută. Agentul cumpărătorilor a observat că lipsește TAR-1414 și a cerut agentului de listare să îl furnizeze. Cu toate acestea, nu a fost furnizat, iar cumpărătorii au reziliat contractul cu o zi înainte de încheiere. Aflalo i-a dat în judecată pe cumpărători, căutând o performanță specifică (o hotărâre prin care cumpărătorii trebuie să cumpere proprietatea), dar a pierdut la proces și a sfârșit prin a fi răspunzător față de cumpărători pentru peste 140.000 de dolari în onorarii de avocat.
Comitetul de trei judecători care a judecat apelul a emis o decizie fracturată, cu o disidență și un concurs. Doi judecători au confirmat hotărârea împotriva lui Aflalo, dar nu au putut cădea de acord asupra motivului pentru care hotărârea ar trebui să fie confirmată. Judecătorul disident a subliniat faptul că notificarea de informare a vânzătorului TAR nu făcea parte din contractul de vânzare și a susținut că cumpărătorii nu aveau dreptul să rezilieze contractul pe baza faptului că Aflalo nu a furnizat formularul informativ suplimentar TAR-1414, mai ales că Aflalo le dezvăluise cumpărătorilor că exista o asigurare împotriva inundațiilor.
Aflalo a depus o cerere de rejudecare, iar Asociația Texas Realtors a depus o scrisoare de amicus (prieten al instanței) în sprijinul cererii. Scrisoarea TAR a argumentat că decizia completului de judecată ar avea efectul pervers de a-i face pe vânzători să devină nervoși în legătură cu utilizarea formularului TAR Seller’ Disclosure cu cerințele sale îmbunătățite de divulgare. Dacă utilizarea formularului TAR sporește expunerea juridică a vânzătorului sau oferă cumpărătorilor o scuză pentru a renunța la contract, vânzătorii vor utiliza formularul TREC și vor furniza doar informațiile minime cerute de § 5.008.
Curtea de apel a solicitat acum un răspuns la moțiunea de rejudecare a lui Aflalo de către toți cei 13 judecători ai Curții de Apel din Dallas (rejudecare en banc). Acest lucru lasă să se întrevadă o posibilă reconsiderare a deciziei completului de judecată de către întreaga instanță, în special având în vedere faptul că cei trei judecători ai completului de judecată nu au reușit să se pună de acord asupra modului de soluționare a cauzei, precum și contribuția TAR.
Sperăm că instanța de apel din Dallas va acorda o nouă audiere și va anula hotărârea împotriva vânzătorului Aflalo. Cu siguranță, vânzătorul ar fi trebuit să furnizeze formularul TAR-1414 (în special atunci când agentul cumpărătorilor l-a cerut), dar vânzătorul nu era obligat să furnizeze formularul nici prin § 5.008, nici prin contractul de vânzare. Nu există o cauză de acțiune pentru încălcarea unui formular promulgat. Iar cumpărătorii erau la curent cu asigurarea împotriva inundațiilor și cu faptele implicate de existența asigurării împotriva inundațiilor. Cumpărătorii nu erau îndreptățiți să se culce în spatele bușteanului și să nu investigheze statutul de înălțime/cuvânt inundabil al proprietății, iar apoi să folosească neprezentarea formularului TAR-1414 ca o scuză pentru a rezilia contractul în ajunul încheierii.
Vânzătorii nu ar trebui să fie penalizați sau supuși unui risc mai mare pentru că aleg să furnizeze informațiile îmbunătățite cerute de TAR Seller’s Disclosure Notice. Eșecul de a furniza formulare suplimentare care spun cumpărătorului ceea ce cumpărătorul știe deja (sau ar trebui să știe după o investigație rezonabilă), și care nu sunt cerute de contractul părților, nu poate fi o scuză pentru rezilierea unui contract de vânzare.
.