Seller Disclosure Notices: A Tale of Two Forms
A Texas Property Code 5.008. szakasza előírja, hogy az egylakásos lakóingatlanok eladói (néhány kivételtől eltekintve) írásbeli értesítést adjanak a vevőnek, amelyben közzéteszik az ingatlan állapotára és használatára vonatkozó tényeket. Az értesítést az adásvételi szerződés hatálybalépésének napján vagy azt megelőzően kell megtenni. A vevőnek joga van az ügyletet az értesítés kézhezvételétől számított hét napon belül felmondani – még akkor is, ha az értesítést a hatálybalépés napja után, de a zárás előtt nyújtják be.
A kötelező tájékoztatás az “eladónak az ingatlan állapotára vonatkozó, az eladó által aláírt időpontban meglévő ismeretein alapul ….”. A törvénykönyv 5.008(b) szakasza meghatározza az értesítés tartalmát és formátumát, és kötelezi az eladót, hogy olyan értesítést adjon át a vevőnek, amely “legalább … lényegében hasonló” az előírt formanyomtatványhoz.
Azért kitérve, hangsúlyozni kell, hogy a törvénykönyv minimálisan szükséges tájékoztatási kötelezettségeket állapít meg. A lakóingatlanok eladói általában kötelesek az ingatlannal kapcsolatos minden ismert lényeges tényt közölni, különösen az olyan rejtett hibákat, amelyeket a vevő ésszerű gondossággal nem fedezne fel. Az eladó általában nem köteles az ingatlan állapotát a vevő javára megvizsgálni vagy megvizsgálni, és nem köteles olyan információt közölni, amelyet az eladó nem ismer. Azok a vevők pedig, akik tudomást szereznek az otthonnal kapcsolatos problémáról, például egy olyan vizsgálatról, amely vízbehatolást vagy repedést talál az alapzatban, úgy tekintendők, hogy ismerik azokat a tényeket, amelyeket egy ésszerű vizsgálat feltárna. Másfelől az az eladó, aki az ingatlannal kapcsolatos lényeges tényeket szándékosan valótlanul közöl, jogi problémákra számíthat. Egy tény vagy körülmény akkor “lényeges”, ha befolyásolná egy ésszerű vevő döntését, hogy az ingatlant a kialkudott áron vásárolja meg.
Visszatérve a Texas Property Code törvényes tájékoztatási követelményeihez: a Texas Real Estate Commission (TREC) biztosít egy formanyomtatványt az eladó tájékoztatási nyilatkozatához, amelyet a texasi ingatlanügynökök és -közvetítők használhatnak az 5.008. §-nak való megfeleléshez. A TREC háromoldalas formanyomtatványa (OP-H számú) egy egyszerű közlemény, amely a jogszabályban előírt minimális közzétételi kötelezettségeket tartalmazza. A Texas Association of Realtors (TAR), az ingatlanközvetítők és -értékesítők texasi szakmai szövetsége szintén közzétesz egy (angol vagy spanyol nyelvű) eladói tájékoztatót, de a TAR formanyomtatványa túlmutat a jogszabályi követelményeken, és további tájékoztatások megtételére kéri az eladót (TAR-1406). A nyomtatvány tetején található rubrika kimondja: “
A TAR ötoldalas eladói közzétételi tájékoztatója számos esetben arra kéri az eladót, hogy csatoljon további információkat, például ha a ház 1978 előtt épült, és ólomalapú festékekre vonatkozó előírások vonatkoznak rá, vagy ha van árvízbiztosítás. Az eladótól pedig megkövetelik, hogy azonosítsa az előző négy évben kapott írásbeli vizsgálati jelentéseket, és csatoljon minden ilyen jelentést a közleményhez.
Azzal a céllal, hogy a teljes körű tájékoztatás mind az eladót, mind a vevőt védje, általában azt javaslom, hogy az eladók inkább a TAR-1406 Eladói közzétételi közleményt használják, mint a csupasz TREC formanyomtatványt. Amikor az eladók felteszik a kérdést: “Szükségem van-e X vagy Y közzétételére?”, azt mondom a brókereknek és az ügynököknek, hogy a válasznak “igen” kell lennie. Lehet, hogy a közzététel nem kötelező jogilag, de minél több a közzététel, annál kevésbé valószínű, hogy a zárás után fogcsikorgatásra kerül sor. Inkább veszítsünk el egy vevőt, minthogy pereskedjünk.
Emlékezzünk arra, hogy a TAR-formanyomtatványban előírt további tájékoztatási kötelezettségeket az 5.008. § nem írja elő. A TAR formanyomtatvány túlmutat a törvény által minimálisan előírtakon, mind az eladók, mind a vevők érdekében.
A dallasi fellebbviteli bíróság által nemrégiben kiadott vélemény azonban úgy tűnik, hogy ha az eladó úgy dönt, hogy a kibővített TAR eladói közzétételi nyilatkozatot használja, akkor szerződéses kötelezettséget róhat magára a TAR nyomtatvány által előírt kiegészítő információk megadására, de nem a törvény által előírtakra, még akkor is, ha az eladó ténylegesen felfedte a kérdéses hiba vagy tény meglétét.
Az Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 2018. május 23.), az eladó a TAR űrlapot használta, és az árvízbiztosításra vonatkozó “igen” négyzetet jelölte be. Az űrlapon az szerepelt, hogy ha a négyzetet “igen”-nel jelölte be, akkor az eladó Aflalo 1414-es TAR-űrlapot kell a vevőknek átadnia. A vevők Devin Harris, a Dallas Mavericks veterán védője és felesége voltak. Megállapodtak abban, hogy 1,45 millió dollárt fizetnek az ingatlanért.
A TAR-1414 egy általános tájékoztató űrlap, amely az árvízbiztosításról és a kapcsolódó kérdésekről szól; nem közöl semmilyen információt az eladásra kerülő konkrét ingatlanról. A vevők ügynöke észrevette a hiányzó TAR-1414-et, és megkérte a listázó ügynököt, hogy adja meg azt. Ez azonban nem történt meg, és a vevők a zárás előtti napon felmondták a szerződést. Aflalo beperelte a vevőket, hogy konkrét teljesítést kérjen (olyan ítéletet, amely szerint a vevőknek meg kell venniük az ingatlant), de a tárgyaláson vesztett, és végül több mint 140 000 dollár ügyvédi költséggel tartozott a vevőknek.
A fellebbezést tárgyaló három bíróból álló testület eltérő véleményt és egyetértést tartalmazó határozatot hozott. Két bíró megerősítette az Aflalo elleni ítéletet, de nem tudtak megegyezni abban, hogy miért kell megerősíteni az ítéletet. A különvéleményt megfogalmazó bíró rámutatott, hogy a TAR Seller’s Disclosure Notice nem volt az adásvételi szerződés része, és azzal érvelt, hogy a vevők nem voltak jogosultak felmondani a szerződést, mivel az Aflalo elmulasztotta a kiegészítő TAR-1414 információs nyomtatvány átadását, különösen mivel az Aflalo közölte a vevőkkel, hogy van árvízbiztosítás.
Aflalo újratárgyalás iránti kérelmet nyújtott be, a Texas Association of Realtors pedig amicus (a bíróság barátja) levelet nyújtott be a kérelem támogatására. A TAR levele azzal érvelt, hogy a testület döntése azzal a perverz hatással járna, hogy az eladókat idegessé tenné a TAR Seller’ Disclosure formanyomtatványának a fokozott közzétételi követelményeket tartalmazó használatával kapcsolatban. Ha a TAR űrlap használata növeli az eladó jogi kitettségét, vagy ürügyet ad a vevőknek arra, hogy elálljanak a szerződéstől, az eladók a TREC űrlapot fogják használni, és csak az 5.008. §-ban előírt minimális információkat fogják megadni.
A fellebbviteli bíróság most a dallasi fellebbviteli bíróság mind a 13 bírájának válaszát kérte Aflalo újratárgyalási kérelmére (en banc újratárgyalás). Ez előrevetíti a testület határozatának a teljes bíróság általi lehetséges újragondolását, különös tekintettel arra, hogy a testület három bírája nem tudott megegyezni az ügy eldöntésének módjáról, valamint a TAR hozzájárulására.
Remélhetőleg a Dallasi Fellebbviteli Bíróság helyt ad az újratárgyalásnak, és hatályon kívül helyezi az Aflalo eladóval szemben hozott ítéletet. Az biztos, hogy az eladónak át kellett volna adnia a TAR-1414 nyomtatványt (különösen, amikor a vevők ügynöke kérte azt), de az eladót sem az 5.008. §, sem az adásvételi szerződés nem kötelezte a nyomtatvány átadására. Nincs keresetindítási ok egy kihirdetett formanyomtatvány megsértése miatt. A vevők pedig tisztában voltak az árvízbiztosítással és az árvízbiztosítás megléte által feltételezett tényekkel. A vevők nem voltak jogosultak a napló mögé bújni és nem vizsgálni az ingatlan magassági/árvízvédelmi státuszát, majd a TAR-1414 nyomtatvány be nem nyújtását ürügyként felhasználni a szerződés felbontására a zárás előestéjén.
Az eladókat nem szabad büntetni vagy nagyobb kockázatnak kitenni azért, mert úgy döntenek, hogy a TAR eladói tájékoztatási közleménye által előírt fokozott tájékoztatást nyújtják. Az olyan kiegészítő formanyomtatványok rendelkezésre bocsátásának elmulasztása, amelyek közlik a vevővel azt, amit a vevő már tud (vagy ésszerű vizsgálat után tudnia kellene), és amelyet a felek szerződése nem ír elő, nem lehet kifogás az adásvételi szerződés felmondására.