Seller Disclosure Notices: En berättelse om två formulär
Enligt avsnitt 5.008 i Texas Property Code ska säljare av bostadsfastigheter för enbostadshus (med vissa undantag) lämna ett skriftligt meddelande till köparen med uppgifter om fakta om fastighetens skick och användning. Meddelandet måste lämnas på eller före försäljningsavtalets ikraftträdandedatum. Köparen har rätt att häva transaktionen inom sju dagar efter att ha mottagit meddelandet – även om meddelandet lämnas efter det datum då avtalet träder i kraft men före köpet.
Den obligatoriska informationen grundar sig på ”säljarens kännedom om fastighetens skick per det datum som undertecknats av säljaren ….”. I avsnitt 5.008(b) i kodexen fastställs innehållet och formatet för meddelandet, och säljaren är skyldig att ge köparen ett meddelande som ”åtminstone … i huvudsak liknar” det föreskrivna formuläret.
För att göra en utvikning bör det understrykas att lagen fastställer minimikrav på upplysningar. Säljare av bostadsfastigheter är i allmänhet skyldiga att lämna ut alla kända väsentliga fakta om fastigheten, särskilt dolda fel som köparen inte skulle upptäcka med rimlig aktsamhet. Säljaren är i allmänhet inte skyldig att inspektera eller undersöka fastighetens skick till förmån för köparen och har ingen skyldighet att lämna ut information som säljaren inte känner till. Köpare som får kännedom om ett problem med bostaden, t.ex. en inspektion där man upptäcker vatteninträngning eller en spricka i grunden, anses känna till alla fakta som en rimlig inspektion skulle ha avslöjat. Å andra sidan bör en säljare som medvetet lämnar felaktiga uppgifter om väsentliga fakta om fastigheten räkna med rättsliga problem. Ett faktum eller tillstånd är ”väsentligt” om det skulle kunna påverka en rimlig köpares beslut att köpa fastigheten till det förhandlade priset.
Tillbaka till de lagstadgade kraven på meddelande i Texas Property Code: Texas Real Estate Commission (TREC) tillhandahåller ett formulär för Seller’s Disclosure Notice (Meddelande om säljarens information) som fastighetsmäklare och försäljningsagenter i Texas kan använda för att uppfylla kraven i § 5.008. TREC:s tre sidor långa blankett (nr OP-H) är ett enkelt meddelande som innehåller de minimiuppgifter som krävs enligt lagen. Texas Association of Realtors (TAR), Texas branschorganisation för fastighetsmäklare och försäljningsagenter, utfärdar också ett meddelande om säljarens information (på engelska eller spanska), men TAR-blanketten går längre än lagens krav och ber säljaren att lämna ytterligare information (TAR-1406). I rubriken längst upp på formuläret står följande: ”
TAR:s femsidiga Seller’s Disclosure Notice uppmanar säljaren att bifoga ytterligare information i ett antal situationer, t.ex. om huset byggdes före 1978 och omfattas av bestämmelser om blybaserad färg, eller om det finns en översvämningsförsäkring. Säljaren måste också ange alla skriftliga inspektionsrapporter som mottagits under de senaste fyra åren och bifoga sådana rapporter till meddelandet.
I den anda att fullständig information skyddar både säljare och köpare brukar jag rekommendera att säljarna använder TAR-1406 Seller’s Disclosure Notice i stället för det enkla TREC-formuläret. När säljare ställer frågan ”Måste jag uppge X eller Y?” säger jag till mäklare och agenter att svaret bör vara ”ja”. Det kanske inte är ett lagstadgat krav, men ju mer information som lämnas, desto mindre troligt är det att man kommer att gnissla tänder efter avslutningen. Det är bättre att förlora en köpare än att köpa en stämning.
Visst att de ytterligare upplysningar som krävs i TAR-formuläret inte krävs enligt § 5.008. TAR-formuläret går längre än vad som krävs enligt lag som ett minimum, till förmån för både säljare och köpare.
Men ett nyligen avgivet yttrande från Dallas Court of Appeals tycks säga att om en säljare väljer att använda det utökade TAR Seller’s Disclosure Notice kan han ålägga sig själv en avtalsenlig skyldighet att tillhandahålla den kompletterande information som krävs enligt TAR-formuläret, men inte enligt lagen, även om säljaren faktiskt avslöjade förekomsten av den aktuella bristen eller det aktuella faktumet.
I Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23 maj 2018) använde säljaren TAR-formuläret och kryssade i rutan för översvämningsförsäkring ”ja”. På blanketten angavs att om rutan kryssades i ”ja” skulle säljaren Aflalo tillhandahålla TAR-blankett 1414 till köparna. Köparna var Devin Harris, en veteranvakt i Dallas Mavericks, och hans fru. De gick med på att betala 1,45 miljoner dollar för fastigheten.
TAR-1414 är ett generiskt informationsformulär som talar om översvämningsförsäkring och relaterade frågor; det avslöjar ingen information om den specifika fastigheten som säljs. Köparnas agent märkte att TAR-1414 saknades och bad mäklaren att tillhandahålla den. Det tillhandahölls dock inte och köparna sade upp kontraktet dagen före avslutningen. Aflalo stämde köparna och begärde särskild fullgörelse (en dom om att köparna måste köpa fastigheten), men förlorade i rättegången och blev till slut ansvarig gentemot köparna för över 140 000 dollar i advokatkostnader.
Den panel med tre domare som behandlade överklagandet utfärdade ett splittrat beslut med en avvikande mening och ett samtycke. Två domare bekräftade domen mot Aflalo, men kunde inte enas om varför domen skulle bekräftas. Den skiljaktiga domaren påpekade att TAR Seller’s Disclosure Notice inte var en del av köpekontraktet, och hävdade att köparna inte hade rätt att säga upp kontraktet på grund av Aflalos underlåtenhet att tillhandahålla den kompletterande informationsblanketten TAR-1414, särskilt eftersom Aflalo hade informerat köparna om att det fanns en översvämningsförsäkring.
Aflalo lämnade in ett yrkande om förnyad prövning och Texas Association of Realtors lämnade in ett amicusbrev (friend of the court) som stöd för yrkandet. I TAR:s skrivelse hävdades att panelens beslut skulle få den perversa effekten att säljarna skulle bli nervösa för att använda TAR:s blankett för säljarupplysning med dess utökade upplysningskrav. Om användningen av TAR-blanketten ökar säljarens rättsliga exponering eller ger köparna en ursäkt för att avbryta avtalet, kommer säljarna att använda TREC-blanketten och endast lämna den minimala information som krävs enligt § 5.008.
Appellationsdomstolen har nu begärt ett svar på Aflalos yrkande om förnyad prövning från alla 13 domare i Dallas Court of Appeals (en banc rehearing). Detta förebådar en möjlig omprövning av panelens beslut av hela domstolen, särskilt med tanke på att de tre panelens domare inte kunde enas om hur de skulle avgöra fallet och med tanke på TAR:s bidrag.
Förhoppningsvis kommer Dallas Court of Appeals att bevilja omprövning och upphäva domen mot säljaren Aflalo. Säljaren borde förvisso ha tillhandahållit TAR-1414-blanketten (särskilt när köparnas agent bad om den), men säljaren var inte skyldig att tillhandahålla blanketten enligt vare sig § 5.008 eller köpekontraktet. Det finns ingen grund för talan om brott mot en utfärdad blankett. Köparna var medvetna om översvämningsförsäkringen och om de fakta som förutsätter att det finns en översvämningsförsäkring. Köparna hade inte rätt att lägga sig bakom stocken och inte undersöka fastighetens status när det gäller höjning/översvämningsområde och sedan använda den uteblivna framställningen av TAR-1414-blanketten som en ursäkt för att säga upp kontraktet strax före avslutningen.
Säljare bör inte bestraffas eller utsättas för en större risk på grund av att de väljer att tillhandahålla de utökade upplysningar som krävs i TAR-säljarens meddelande om information om översvämningsrisker. Underlåtenhet att tillhandahålla kompletterande formulär som talar om för köparen vad köparen redan vet (eller borde veta efter en rimlig undersökning), och som inte krävs enligt parternas avtal, kan inte vara en ursäkt för att häva ett köpeavtal.